未來(lái)科技城，正在成為杭州樓市最奇特的存在。
前天，“云城”規(guī)劃公布后，各大購(gòu)房群吵成了一片。在阿里淘寶城、公共中心，到火車(chē)西站樞紐、南湖科學(xué)中心之外，未來(lái)科技城又多了一個(gè)中心。
單從房?jī)r(jià)看，地域廣達(dá)273平方公里的未來(lái)科技城，目前正呈現(xiàn)徹底“扁平化”趨勢(shì)。
處處是中心還是沒(méi)有中心？未來(lái)科技城會(huì)不會(huì)變成又一個(gè)洛杉磯？那么多中心，購(gòu)房者選哪一個(gè)才能“押對(duì)風(fēng)口”？
不久前，未來(lái)科技城公共中心，剛迎來(lái)實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。
未來(lái)科技城文化中心地塊一、地塊二的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)，近日陸續(xù)發(fā)布，明確列入2020年度經(jīng)營(yíng)性用地出讓、收儲(chǔ)和做地計(jì)劃。
兩宗地塊總面積超47.8公頃（萬(wàn)㎡），約合717.3畝，這正是我們常說(shuō)的公共中心（約1平方公里）的一部分。
整個(gè)公共中心包含國(guó)際會(huì)議中心、五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、演藝中心、文化科技中心和體育中心等。也是地鐵3號(hào)線(xiàn)創(chuàng)明路站所在。
它的下一站，正是三條地鐵（3號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)、16號(hào)線(xiàn)）交匯的綠汀路站。有傳言稱(chēng)，華潤(rùn)正在關(guān)注綠汀路TOD開(kāi)發(fā)。
“科文中心+綠汀路站TOD，就是錢(qián)新市民中心+世紀(jì)城奧體+華潤(rùn)萬(wàn)象城+西溪濕地的集合”、“未來(lái)科技城是星辰大海，前途不可限量”……網(wǎng)友們難掩激動(dòng)之色。
更有人喊出：不只是未來(lái)科技城，還是整個(gè)城西的中心。
但也有不少人開(kāi)始感到迷惑：未來(lái)，哪里才是未來(lái)科技城的“房?jī)r(jià)制高點(diǎn)”呢？
從房?jī)r(jià)上看，綠汀路站高層限價(jià)3.45-3.61萬(wàn)仍“一房難求”。交付不久的的中南·樾府和東原·印未來(lái)，二手房?jī)r(jià)也站上了5萬(wàn)。
但它在未來(lái)科技城并沒(méi)有一枝獨(dú)秀。
未科至少有3個(gè)熱力區(qū)，房?jī)r(jià)不虛前者。一個(gè)是約110萬(wàn)㎡的超級(jí)TOD——歐美金融城，今年二手房?jī)r(jià)最高成交近5.5萬(wàn)。
第二個(gè)是阿里邊上的溪望和星空，可以說(shuō)是目前板塊二手房?jī)r(jià)的天花板，5萬(wàn)+成交頻現(xiàn)。
就在幾天前，溪望剛簽約了一套126㎡戶(hù)型，網(wǎng)簽單價(jià)高達(dá)59788元/㎡。
第三個(gè)，就是目前熱度極高的地鐵五常站。
新房以天空之城為代表，無(wú)論是3萬(wàn)5-3萬(wàn)8的高層（小高層），還是4萬(wàn)4-4萬(wàn)6的疊墅，均遭熱搶。
以華夏四季為代表的二手房，近期更是炒風(fēng)甚熾。從6月底到9月，一套89㎡差不多漲了50萬(wàn)，成交價(jià)逼近5萬(wàn)。
單從新房搖號(hào)熱度看，還有一個(gè)區(qū)域也不低——地鐵16號(hào)線(xiàn)鳳新路站周邊。
以杭語(yǔ)藍(lán)庭和鳳璽云著為代表，新房均價(jià)29000元/㎡，低于上述三位選手。但熱度一點(diǎn)都不遜色，鳳璽云著最近一次開(kāi)盤(pán)，史詩(shī)級(jí)分流下，中簽率反而創(chuàng)下了3.32%的新低。
從規(guī)劃看，公共中心今后也有三個(gè)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)者。
一個(gè)是火車(chē)西站樞紐中心，另一個(gè)是南湖科學(xué)中心，均已動(dòng)工，曾與公共中心一起，被列為未來(lái)科技城三大中心。
杭州西站樞紐規(guī)劃引入5條高鐵。同時(shí)，還將接入機(jī)場(chǎng)軌道快線(xiàn)、地鐵3號(hào)線(xiàn)，遠(yuǎn)期預(yù)留2條城市軌道線(xiàn)路。
樞紐周邊13平方公里區(qū)域，也將整體開(kāi)發(fā)。其核心為西站樞紐及站城綜合體，總建筑面積約130萬(wàn)㎡，包含一幢最高399米的超高層建筑。
南湖科學(xué)中心，知名度最大的兩個(gè)引擎，就是阿里達(dá)摩院和之江實(shí)驗(yàn)室。
達(dá)摩院是一家致力于探索科技未知，以人類(lèi)愿景為驅(qū)動(dòng)力的研究院；之江實(shí)驗(yàn)室呢，重點(diǎn)聚焦網(wǎng)絡(luò)信息、人工智能，以大數(shù)據(jù)、云計(jì)算。兩者是城西科創(chuàng)大走廊的科技重器。
第三個(gè)，就是剛公布規(guī)劃概念的云城。
約58平方公里的圍合區(qū)域（西站樞紐也在內(nèi)）內(nèi)，目標(biāo)打造促進(jìn)創(chuàng)新鏈與產(chǎn)業(yè)鏈深度融合的全球創(chuàng)新策源地。
規(guī)劃綜合科研、產(chǎn)業(yè)、商務(wù)用地約10平方公里，綜合配套服務(wù)用地約6平方公里，規(guī)劃就業(yè)崗位總量約42萬(wàn)。其中，規(guī)劃居住面積約1500萬(wàn)㎡。
正是這1500萬(wàn)㎡潛在住宅供應(yīng)，引發(fā)了一眾未科重倉(cāng)者的焦慮。
這個(gè)供應(yīng)，按平均每套房100㎡算，相當(dāng)于十萬(wàn)套新房，大約是杭州年商品房成交套數(shù)的一半。而云城的面積，不過(guò)是杭州十區(qū)面積的不到1%。
假設(shè)它們交付后二手都能賣(mài)到6萬(wàn)，相當(dāng)于9000億人民幣的巨額不動(dòng)產(chǎn)市值。
2017年，紐約全市住房市值約9000億美元，云城住房市值將相當(dāng)于它的八分之一。但云城只是未科（還有部分西湖區(qū)）的八大中心之一，豈不是說(shuō)，未科=紐約？
這個(gè)想法太過(guò)大膽，以致不少炒房客擔(dān)心，云城供應(yīng)量上來(lái)后，如今爆炒的綠汀路、五常站二手房會(huì)快速隕落。
當(dāng)然也有堅(jiān)定看好者，認(rèn)為余杭區(qū)一年流入28萬(wàn)人口，十萬(wàn)套房還不夠他們一年買(mǎi)的。
如果未科按他們的預(yù)想生長(zhǎng)，會(huì)為成一個(gè)“處處是中心”的板塊。
以往，一個(gè)大城市往往有明確的中心。其房?jī)r(jià)表現(xiàn)通常為，中心區(qū)最高，由中心向外逐漸遞減。再后來(lái)，一些特大城市出現(xiàn)多中心結(jié)構(gòu)。
即便如此，也僅限于在數(shù)千平方公里地域，容納數(shù)個(gè)超高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的城市中心。
這些城市中心（或CBD）一般占地并不大，像倫敦金絲雀或莫斯科CBD，大約都只有1平方公里，和其它城市中心之間相隔也較遠(yuǎn)。
但未來(lái)科技城273平方公里上，處處是TOD，處處是超高層，處處是這個(gè)中心那個(gè)中心。
這真的太需要想像力了。
畢竟，杭州主城六區(qū)中，只有西湖區(qū)（309.41平方公里）比它大，而西湖區(qū)目前在之江還有大片農(nóng)田，且包含了大片西湖風(fēng)景區(qū)，并沒(méi)有“處處是宏偉建筑”。
電影《愛(ài)樂(lè)之城》中，有一個(gè)鏡頭：
從格里菲斯公園俯瞰洛杉磯，城市的天際線(xiàn)并無(wú)太多的高低起伏，只有幾十幢高樓，其他全是密密麻麻幾層高的樓房和數(shù)不清的別墅，很難讓人想象這是一個(gè)大都市。
因?yàn)榕c傳統(tǒng)高密度城市的“同心圓”結(jié)構(gòu)不同，洛杉磯是少見(jiàn)的低密度、“多中心”擴(kuò)散型城市。
大洛杉磯地區(qū)，除洛杉磯市外，還有10余個(gè)次中心，如好萊塢區(qū)、機(jī)場(chǎng)區(qū)、港口區(qū)等，各地發(fā)展較為均衡，大大小小的次中心遍布整個(gè)大都市區(qū)。
這些次中心城區(qū)，主要可分為三個(gè)類(lèi)型。
第一類(lèi)，是由商業(yè)中心發(fā)展起來(lái)的。如圣莫尼卡至洛杉磯市中心，分布著各種各樣的購(gòu)物中心，集中了約5個(gè)次中心。
第二類(lèi)，是在機(jī)場(chǎng)、港口附近發(fā)展起來(lái)的次中心，匯聚了眾多商業(yè)、辦公大樓、酒店和公寓等。
第三類(lèi)是以郊區(qū)工業(yè)園為核心區(qū)，形成的產(chǎn)業(yè)集群化。還有娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)爆炸性增長(zhǎng)，所發(fā)展出的服務(wù)業(yè)與觀(guān)光產(chǎn)業(yè)。
未來(lái)科技城的多中心格局，有沒(méi)有一點(diǎn)像洛杉磯？既有阿里、達(dá)摩院等形成的產(chǎn)業(yè)中心，也有公建配套匯聚的科文中心，還有交通樞紐延伸而來(lái)的高鐵中心。
只不過(guò)洛杉磯的超高層很稀少，而未科卻是以高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)填滿(mǎn)每一處中心。
人口不過(guò)度集中于一個(gè)中心，有利于緩解教育、居住等壓力，也更易于實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，杜絕“睡城”現(xiàn)象。
但資源分散平攤，也容易造成出行過(guò)度依賴(lài)私家車(chē)。
據(jù)2018年Inrix（交通實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)公司）統(tǒng)計(jì)，洛杉磯平均每年堵車(chē)時(shí)間累積達(dá)102個(gè)小時(shí)，連續(xù)第二年被評(píng)為全球最交通最差的城市。
未來(lái)科技城雖有超強(qiáng)的軌道交通規(guī)劃，但中心分散，依然會(huì)增加每個(gè)人的交通距離。
但最大的挑戰(zhàn)，還在于如何迅速導(dǎo)入足夠的資源，讓273平方公里“全部變成市中心”。
不妨這樣算一筆賬：杭州最都市化的上城區(qū)，面積26.06平方公里，2019年末常住人口34.5萬(wàn)，人口密度1.72萬(wàn)人/平方公里。
假設(shè)未來(lái)科技城達(dá)到上城區(qū)的人口密度，需要470萬(wàn)左右人口。
對(duì)標(biāo)同為高新產(chǎn)業(yè)的濱江區(qū)，會(huì)更有參考性。參照濱江區(qū)6300人/平方公里的人口密度，填滿(mǎn)未來(lái)科技城8大中心，需要172萬(wàn)人。
這和未來(lái)科技城規(guī)劃中的人口目標(biāo)（200萬(wàn)）基本一致。
2019年杭州全市人口新增55.4萬(wàn)人，其中超一半位于余杭區(qū)（28.8萬(wàn)人）。而余杭區(qū)的新增人口，大部分又匯聚于未來(lái)科技城。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，未來(lái)科技城常住人口已超40萬(wàn)人。
不妨設(shè)個(gè)目標(biāo)，未來(lái)科技城10年內(nèi)達(dá)到濱江區(qū)的人口密度，年均人口流入需要多高？答案是：13.2萬(wàn)人。
貌似這個(gè)任務(wù)一點(diǎn)也不難完成。但想一想濱江區(qū)，其實(shí)還有白馬湖、浦沿等大量城中村、農(nóng)田聚集的郊野風(fēng)貌，真正的都市區(qū)，只集中在濱和路以北到錢(qián)塘江，淺淺的一條帶狀區(qū)上。
6300人/平方公里的人口密度，是撐不起273平方公里“處處曼哈頓”、“處處中環(huán)”的大都市奇觀(guān)的。
所以，的確存在一種可能性：未科每一個(gè)新中心的崛起，意味著一個(gè)老中心的褪色。
就像錢(qián)江新城崛起，武林廣場(chǎng)黯然失色；艮北人氣直升，九堡就開(kāi)始失落。這個(gè)城市一直在生長(zhǎng)，一切都是新的，沒(méi)有誰(shuí)是天生的老貴族。
對(duì)于想重倉(cāng)未科的購(gòu)房者而言，只看規(guī)劃買(mǎi)入，當(dāng)然還是會(huì)升值的，但可能跑輸未科的其它競(jìng)爭(zhēng)板塊，仍然存在失落的風(fēng)險(xiǎn)。
畢竟，20多年前的杭州，集全城之力，只撐起武林—西湖兩個(gè)商業(yè)中心。
20年之后的今天，雖然城市能級(jí)不可同日而語(yǔ)，但類(lèi)似未科這種火箭式的城市發(fā)展方式，的確太需要想象力了。
來(lái)源：層樓
