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杭州江南岸限價(jià)最貴宅地，將由誰刷新？
相信多數(shù)人的答案是地段無敵的三橋兩側(cè)（原水電新村），但暫時這個最貴頭銜，要先給西興單元。
上周，杭州迎來了新政后首次掛地，申花和濱江西興各有1宗宅地亮相。其中，西興宅地限價(jià)53850元/㎡。
比附近49300元/㎡的御濱府，直接跳漲近10%。
一舉打破，此前由保利天匯和天曜城保持的51500元/㎡制高點(diǎn)（世紀(jì)城限價(jià)最高4萬7）。
放在全城，只低于錢二、申花，文暉低密宅地等。
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就地段而言，它似乎無法匹配這個限價(jià)。
地塊位于西興路與北塘路交叉口，西側(cè)挨著北塘河橋，東側(cè)距風(fēng)情高架不到300米，離最近的1號線西興站約1公里，直線距錢塘江超3公里。
對比限價(jià)49300元/㎡的星民站TOD（濱江潮起江南城），可以說是“又貴又差”。
之所以限價(jià)漲了，核心原因是容積率低了。
地塊出讓面積21901㎡，容積率1.8，可建體量不到4萬㎡（39421.8㎡），限高54米（最多18層）。
起價(jià)118100萬元，折合樓面起價(jià)29958元/㎡。
作為對比，地塊西側(cè)隔北塘河小學(xué)（江南實(shí)驗(yàn)）的御濱府，和北側(cè)隔
湘云雅苑的江斕映象府，
容積率2.3-2.6，限價(jià)均49300元/㎡。
另外，地塊南側(cè)緊鄰北塘河，河對岸是西興老街。
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但嚴(yán)格來說，這塊宅地與御濱府條件相差不大。
都是南側(cè)沿北塘河，都是挨著北塘河小學(xué)（一東一西）。若較真，御濱府外部環(huán)境還要更好些，東側(cè)與小學(xué)只隔一條雙向2車道的馬路。
而新地塊與小學(xué)隔著主干道西興路，又剛好跨越北塘河，有點(diǎn)類似高架橋。
另外，考慮到御濱府是商住地塊（容積率2.3），去掉商業(yè)部分，住宅部分實(shí)際容積率還要低些。
御濱府17-19層的建筑高度，就是最好證明，與新掛牌宅地最高18層的建筑限高幾乎一樣。
且面積（44005㎡）大了一倍，園區(qū)規(guī)模更占優(yōu)。
外部環(huán)境、小區(qū)規(guī)模均占優(yōu)，御濱府容積率上的些許劣勢，等于差不多被抹平了。
即：它的二手房價(jià)，就是新宅地的完美參照。
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貝殼網(wǎng)顯示，目前御濱府共有65套二手住宅掛牌。
從主推房源看，最便宜的是一套1樓101.66㎡，掛價(jià)4萬9，也是全小區(qū)最低價(jià)。
還有一些小戶型低樓層，掛價(jià)5萬1到5萬8不等。如果是中樓層，小戶型報(bào)價(jià)基本就6萬起步了。
而139㎡邊套，即便低樓層也6萬1起步。若是高區(qū)，不乏7萬+。
看起來倒掛還不錯啊！但掛價(jià)是掛價(jià)，能成交的才是真實(shí)價(jià)格。而從網(wǎng)簽記錄看，剛過去的5月，御濱府成交一般。
3月網(wǎng)簽7套住宅，4月5套，5月只有2套。
一套10樓的105㎡，網(wǎng)簽價(jià)51392元/㎡；一套116㎡，網(wǎng)簽價(jià)54868元/㎡。結(jié)合掛價(jià)和中介說法，還是比較貼近市場的。
“低樓層便宜有雙稅，客戶不買單；高樓層不急賣，掛價(jià)普遍高。”附近中介說，近期成交有些停滯了。
據(jù)悉，低樓層的邊套139㎡，已經(jīng)很難賣到6萬了。高區(qū)房源雖堅(jiān)挺在6萬+（中區(qū)報(bào)價(jià)6萬4），但想成交難度也很大。
綜合來看，御濱府主流二手房價(jià)5-6萬出頭。
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這意味著，一二手倒掛已經(jīng)不明顯了。
或許表面上，它還存在幾千價(jià)差。但至少兩年的新房交付等待期，還會進(jìn)一步增加成本。
5萬4買入，房子拿到手，各種資金利息一算，成本估計(jì)就奔6萬去了。
而且基于目前形勢，購房者對未來房價(jià)普遍保守。
2020年亮相的御濱府，四次開盤，3次個位數(shù)中簽率；去年上市的江斕映象府，平均中簽率約12%。
這樣的場面，應(yīng)該很難出現(xiàn)了，因?yàn)橥顿Y客不敢輕易下場了。
但反過來看，自住剛改客機(jī)會更多了。限價(jià)是漲了，但相比雙稅二手房，仍然吃香。
對開發(fā)商來說，也是利大于弊。雖然去化速度會變慢，但限價(jià)提高，帶來了更大的利潤空間。
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杭州5.9新政中有一條：優(yōu)化住宅用地供應(yīng)。
申花和濱江西興宅地的掛牌，是對新政的完美踐行。它告訴了我們兩個趨勢：一是未來杭州推地轉(zhuǎn)向“少而精”——少供地，多供優(yōu)質(zhì)宅地。
二是限價(jià)暫時不會全面取消，而且還會通過降容積率的方式，變相提高限價(jià)。
其實(shí)新政前的土拍，就已經(jīng)嘗試這樣做了。比如4.29土拍中，容積率1.6的丁橋宅地，限價(jià)34370元/㎡，競價(jià)熱度甚至高過同場的世紀(jì)城。
這樣做會帶來兩個結(jié)果，市場供需會更加健康，未來倒掛紅盤會越來越少。
此前經(jīng)過多年調(diào)整，杭州許多板塊名義上還有限價(jià)，實(shí)際倒掛已消亡。比如，限價(jià)4萬的運(yùn)河新城，基本等于周邊二手房價(jià)。
新供地模式，正在加速這一進(jìn)程。
但它不會無限制漲限價(jià)，而是讓限價(jià)與二手房價(jià)形成一種新平衡——既剔除了投資，又保護(hù)了自住。
自住容易買，投資請繞道，這就是未來市場的主流。
來源：層樓
