這兩天，一段署名“燕哥說房”的短視頻在朋友圈內(nèi)挺火，說的是名為“車位年中狂歡季”的活動，號稱“只需付618元就可搶購車位”，“首付及按揭手續(xù)最晚可延長到2022年1月26號”。
618元? 杭州的車位都這么便宜了?看到后面提到須“首付及按揭”，大致明白了這不過是“定金膨脹+分期付款”的套路。
一個電話追問過去，置業(yè)顧問答復這618元只不過是占坑位的費用，視樓盤不同，一個車位總價30-50萬之間，最少的首付7萬元，后面的幫忙聯(lián)系銀行辦信用貸，分期幾年還清，年化利率在4%左右。首付可以延長到明年1月份生效。
通過較低的首付，讓消費者在考慮是否要買車位時，能夠跨過自己的心理障礙。本質上，這是一種市場行為，有點讓利的性質。
A現(xiàn)在，杭州賣得動住宅的置業(yè)顧問不稀奇，能賣掉車位的才是好銷售。
因為車位走不動，“捆綁賣車位” 的現(xiàn)象悄悄重出江湖。
圖源網(wǎng)絡
最近，在住浙網(wǎng)的后臺和購房群里，有購房者吐槽“不想買車位就被華麗麗的忽視”，有市民前往政務服務網(wǎng)上投訴稱，開發(fā)商優(yōu)先賣給內(nèi)定了車位的人，并且有“故意流搖”的嫌疑。
對此，杭州住保房管局的答復是——
車位的銷售不列入商品房預售范圍，對于流搖后不管已登記人員的問題，將予以綜合研究，作為日后政策調(diào)整和完善工作的參考。
杭州主管部門發(fā)聲了，再要走“捆綁賣車位“，想必要掂量掂量了，但銷售KPI的倒逼下，愿意買車位的總是被優(yōu)待一些。
其實，杭州的車位賣不動，早已有苗頭。
去年，奧體的御虹府被曝出，地下二層車位只要27萬/個起，明顯低于奧體車位的市場均價；
奧體車位為何這么便宜？
經(jīng)過媒體調(diào)查，原來這批車位是負二層的，而負二層不通電梯，不能直達售賣的房源�；丶衣芬嘧咭欢温�，費時間，于是37萬一個的車位打了73折，純屬市場行為。
無獨有偶，卓越蔚藍領秀一期車位去年一度打對折，促銷車位價格大多在11.5萬元，最便宜的11萬元/個。
要知道，該盤車位最早是賣20-25萬元/個。這樣的降價行為，相當于打了對折，讓部分按原價買了車位的業(yè)主感覺很糟。
到了今年，車位難賣的現(xiàn)象似乎愈演愈烈，在和置業(yè)顧問的聊天中，往往賣掉一套總價500萬的住宅提成也就2000多塊，還不如賣掉一個車位的提成來得高。
但在集中供地后“封頂+自持”屢見不鮮的背景下，車位的重要性日益突出。據(jù)好地研究院常規(guī)測算，地塊平均預期銷售利潤率從雙限政策實施當年（2019年）的7.9%，下降到集中供地政策下首日平均-3.17%
房企在住宅本身只有微利甚至勉強持平的情況下，通過超配車位、利用不超過10%配建比例拔高貨值等策略，一定程度上實現(xiàn)扭虧甚至微利。
這個策略延伸到銷售環(huán)節(jié)，車位的去化就成了相當要緊的一環(huán)。
那么，杭州的車位為何賣不動?
首當其沖的原因是總價高。一般情況下，車位售價多為該盤房源均價的10倍，像奧體的車位動輒45萬-47萬/個，申花、望江的車位更是到了50萬，這對于大部分業(yè)主而言，不是一筆小錢，尤其是對投資客而言，他們的資金都要用在刀口上的。而且車位不是必須要買，或者可以租用。
其次是車位配比高。隨著汽車時代的到來，一些改善型樓盤規(guī)劃了兩層地下車庫，車位配比率往往能到1.8甚至更高，處入車位超配狀況。一個15萬方的大盤車位數(shù)量超2000個是常態(tài)，全部銷售出去可收回數(shù)億甚至10億以上的資金。受到高地價和嚴格限價雙重擠壓下的開發(fā)商，努力做到住宅部分持平，把盈利的希望放在了車位上面。
最后一條，杭州車位沒有顯現(xiàn)出賺錢效應。除了豪宅像藍色錢江的兩個車位使用權拍出過96萬的高價，翡翠海岸的2個車位疊加到住宅里面也加了116萬元，仔細算下來，投資車位并不是一筆劃算的買賣。
奧體實景圖
以奧體為例，車位按40萬元/個來算，使用20年，平均每個月的成本約為1660元，再加上管理費，每個月養(yǎng)車位的成本不菲。在奧體的部分寫字樓，車位包月不過600-800元/月。綜合算下來，買車位不如租車位劃算。
而且，在二手房成交中，除了個別豪宅，車位并非買家的必需品，頂多平手走掉，想要抬價就難了。
4近日，研究員在湖州跑盤，發(fā)現(xiàn)湖州樓市的車位現(xiàn)象，正好跟杭州換了個位置：因為總價不高，還在黃金臨界點上的車位很俏，而且湖州的車位是能夠保值增值的。
卓越府是湖州首個搖號的樓盤：5月12日卓越府加推380套房源，1955戶登記，中簽率僅19.85%。更令人矚目的是，車位配比1：1的項目，17萬元/個的車位去化非常順利，5月底還進行了一次車位搖號，針對的是有意向購買第二個車位的業(yè)主，結果加推的76個車位也很快售罄。
同在長東板塊、一路之隔的綠地云上府，車位同樣賣得很火。在案場，星星點點的車位已經(jīng)貼滿了小紅旗，表示名花有主。同樣，云上府會把剩余的車位優(yōu)先向老客房傾斜，據(jù)置業(yè)顧問介紹，已經(jīng)有不少業(yè)主表示了意向。
攝于云上府案場
細究湖州車位之俏，一是15-17萬/個的總價，讓人覺得可以承受；二來湖州人的消費觀念里，買房是要帶車位的，而且在二手房轉讓時，帶車位的房源比不帶車位的更加搶手。甚至單獨論車位使用權，也能做出溢價，在卓越府和云上府跑盤時，從銷售到購房人都覺得，這里的車位能漲到20萬/個。
杭州賣不動的車位，到了湖州卻成香餑餑。這背后既有需求定律在現(xiàn)實中的投射，也有城市消費整體觀念的差異，更多的是投資回報率的現(xiàn)實選擇，也是一堂生動的微觀經(jīng)濟課。
來源：住浙網(wǎng)
