青島一業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己買(mǎi)的110㎡的房子，到手實(shí)際使用面積僅61㎡，這一事件沖上了熱搜，再度引發(fā)人們對(duì)于公攤面積的討論。與此同時(shí)，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也發(fā)文呼吁：該取消公攤面積了，不能讓老百姓買(mǎi)房像開(kāi)盲盒。
那么，杭州現(xiàn)在的新房，得房率究竟有多高呢？如果以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，你買(mǎi)的房子究竟是什么價(jià)格？錢(qián)報(bào)美好生活研究院選擇了一些代表性樓盤(pán)，進(jìn)行了測(cè)算。
杭州代表性樓盤(pán)得房率
高層80%左右，超高層73%左右
在杭州，最近這幾年交付和在售的新房，實(shí)際得房率下降了不少。
這是因?yàn)椋?b>早些年杭州樓市施行“70/90”政策，且市場(chǎng)熱度并不高，開(kāi)發(fā)商為了競(jìng)爭(zhēng)，絞盡腦汁，通過(guò)各種途徑擴(kuò)大房屋的實(shí)際使用面積，也就是俗稱(chēng)的“偷面積”。
當(dāng)時(shí)，中海
錢(qián)塘山水的89㎡戶(hù)型可以做到驚人的五房?jī)蓮d；順發(fā)和美家的90㎡戶(hù)型，通過(guò)隔出一層，實(shí)際可利用空間相當(dāng)于170㎡；綠都御景藍(lán)灣的89㎡戶(hù)型，最高贈(zèng)送面積達(dá)到43㎡左右。
順發(fā)和美家
但在2018年，浙江省出臺(tái)了《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》，對(duì)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)的面積計(jì)算更加嚴(yán)苛，并對(duì)這些部位在整套房間中的面積占比都有了明確的限制條件。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商“偷面積”的余地被劇烈壓縮，購(gòu)房者所買(mǎi)到的房子，實(shí)際使用面積也比原來(lái)小了很多。
如今，杭州新房市場(chǎng)中大部分三室兩廳的戶(hù)型，起步建筑面積都要100㎡左右，四室戶(hù)型基本要建筑面積125㎡以上才能做到。
統(tǒng)計(jì)了杭州當(dāng)下部分代表性樓盤(pán)的得房率，高層一般在80%左右，超高層通常在73%左右。也就是說(shuō)，如今買(mǎi)建筑面積100㎡的戶(hù)型，實(shí)際的可使用面積，還不及當(dāng)年那些建筑面積89㎡的“神戶(hù)型”。
CFP供圖
按套內(nèi)面積折算
杭州新房最高均價(jià)96703元/㎡
此前，任澤平對(duì)全球一線城市房?jī)r(jià)進(jìn)行了研究，以使用面積計(jì)算，北京、深圳和上海中心區(qū)域的實(shí)際均價(jià)分別為192566元/㎡、177795元/㎡和177305元/㎡，分列全球二到四位。
如果按套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，杭州的房?jī)r(jià)會(huì)是多少呢？
在杭州，現(xiàn)階段最高的新房限價(jià)，是江河匯和望江新城的69800元/㎡。江河匯板塊唯一的在售住宅杭州國(guó)際金融中心，超高層房源平均得房率72.18%，折算成套內(nèi)均價(jià)高達(dá)96703元/㎡。而望江新城的江明月朗園平均得房率73.54%，折算套內(nèi)均價(jià)也高達(dá)94914元/㎡。
CFP供圖
錢(qián)江新城二期觀翠攬?jiān)萝?/b>新房限價(jià)67500元/㎡，平均得房率77.16%，換算成套內(nèi)面積后，均價(jià)達(dá)到了87481元/㎡。
相比之下，一些低價(jià)樓盤(pán)折算后的價(jià)差就小了很多。勾莊板塊的星遇光年府新房限價(jià)31200元/㎡，平均得房率80.72%，按照套內(nèi)面積算均價(jià)是38652元/㎡，差價(jià)僅7000多元/㎡。
美好生活研究院專(zhuān)家稱(chēng)
規(guī)范公攤面積更具操作性
青島“100㎡房子到手只有61㎡”的話題爆火后，任澤平發(fā)文呼吁取消公攤面積。他認(rèn)為，公攤面積缺乏業(yè)主和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，哪里需要公攤、公攤多少，成為一筆糊涂賬。而裝修公司、物業(yè)通常以建筑面積作為計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主需要常年為公攤面積買(mǎi)單，很不合理。
公攤面積在中國(guó)商品房銷(xiāo)售歷史中由來(lái)已久。在2001年起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》就規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)、中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院長(zhǎng)、美好生活研究院專(zhuān)家虞曉芬則認(rèn)為，相比取消公攤面積，規(guī)范公攤面積更具操作性。
虞曉芬認(rèn)為，首先，我國(guó)在房改、維修基金繳存、拆遷安置補(bǔ)償計(jì)算、物業(yè)費(fèi)收繳、暖氣費(fèi)收取等都按建筑面積作為標(biāo)準(zhǔn)，如果取消公攤面積，會(huì)給計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)混亂；二是如果按套內(nèi)面積計(jì)，開(kāi)發(fā)商大多會(huì)選擇按設(shè)計(jì)規(guī)范要求的最低共有建筑面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，不可能提升樓盤(pán)的品質(zhì)與舒適度；三是重塑價(jià)格體系，可能會(huì)引發(fā)一些開(kāi)發(fā)商乘機(jī)漲價(jià)，反而有損消費(fèi)者利益；四是共有建筑面積也是業(yè)主的權(quán)益和資產(chǎn)，計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的完整保障。
在虞曉芬看來(lái)，在建房成本既定的前提下，按建筑面積計(jì)算還是按使用面積計(jì)算，只是單價(jià)不同，消費(fèi)者要付出的購(gòu)房成本是相對(duì)固定的。如今對(duì)于公攤面積的爭(zhēng)議，核心問(wèn)題之一是擔(dān)心公攤面積的隨意性、不透明性。相比取消公攤面積，完善相關(guān)規(guī)定無(wú)疑更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。
她建議，一是保障公攤面積測(cè)量、計(jì)算的準(zhǔn)確性和透明性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓處公開(kāi)測(cè)繪結(jié)果，將分?jǐn)傇瓌t、分?jǐn)偛课坏认蛸?gòu)房人進(jìn)行明示；二是完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在合同中同時(shí)明確成交總價(jià)、建筑面積、使用面積；三是完善法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，合理約束公攤系數(shù)，防止過(guò)度擴(kuò)大共用建筑面積；四是加大違約違規(guī)開(kāi)發(fā)商、測(cè)繪公司懲罰力度。五是加大公攤面積計(jì)算規(guī)則及相關(guān)利益的宣傳，提高老百姓維護(hù)權(quán)益的意識(shí)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商在滿足規(guī)范和必要的公攤面積情況下，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，平衡好樓盤(pán)品質(zhì)與得房率關(guān)系。
來(lái)源：錢(qián)報(bào)杭州房產(chǎn)
