以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格,拍得住宅十年租賃權(quán),你會(huì)參與拍賣嗎?
近來(lái),阿里拍賣平臺(tái)上出現(xiàn)不少十年租賃權(quán)拍賣的房源,且多低于市場(chǎng)價(jià)成交。聽(tīng)起來(lái)十分劃算,但實(shí)際上卻存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
不久前,位于杭州城東的首開(kāi)東城金茂府就有這樣一套房子,有人以市場(chǎng)近一半的價(jià)格成交后,本想撿個(gè)漏,卻因自己的一個(gè)疏忽不得不悔拍,房子沒(méi)租成,還面臨大額賠償。
參拍前沒(méi)看清競(jìng)買(mǎi)公告
買(mǎi)受人半價(jià)成交后卻悔拍了
2023年12月6日,首開(kāi)東城金茂府(備案名:盛茂府)一套建面約149㎡住宅十年租賃權(quán)在阿里資產(chǎn)拍賣平臺(tái)成交,1元起拍,有13名買(mǎi)家報(bào)名,最終以72001元/年的價(jià)格成交,折算下來(lái)租金6000元/月。
作為城東新城的標(biāo)桿小區(qū),東城金茂府是科技住宅系統(tǒng),小區(qū)品質(zhì)高,會(huì)所、泳池樣樣俱全,所以二手房?jī)r(jià)、租金都是板塊內(nèi)第一梯度。
首開(kāi)東城金茂府
按照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià),拍賣十年租賃權(quán)的這套房源總價(jià)在千萬(wàn)以上,市場(chǎng)租金1.2萬(wàn)-1.4萬(wàn)/月。很明顯,以6000元/月拍得十年租賃權(quán),基本上是市場(chǎng)價(jià)的一半,無(wú)疑是撿到漏了。
不過(guò),這套房源十年租賃權(quán)“撿漏”成交后,競(jìng)得者卻悔拍了。
第一次拍賣成交后,買(mǎi)受人悔拍
據(jù)工作人員透露,由于買(mǎi)受人是“小白”,沒(méi)有仔細(xì)看清競(jìng)拍條款,以為房子租金是一年一付,而十年租賃權(quán)要求一次性付清全部租金,共72萬(wàn)元,買(mǎi)受人接受不了,便選擇悔拍。
其實(shí),在競(jìng)買(mǎi)公告中,已經(jīng)寫(xiě)明“本次拍賣為該標(biāo)的十年租賃權(quán),十年租金一次性付清”,并用醒目的紅色字體加以提醒。
根據(jù)規(guī)定,這位買(mǎi)受人悔拍構(gòu)成違約;谂暮,買(mǎi)受人不僅2萬(wàn)元的保證金打了水漂,需支付平臺(tái)軟件費(fèi)、拍賣機(jī)構(gòu)傭金,另外,還要依法承擔(dān)補(bǔ)足后續(xù)拍賣差額的違約責(zé)任。
12月27日,這套房源十年租賃權(quán)第二次拍賣,房東上調(diào)了起拍價(jià)和保證金,以50000元/年起拍,最終66000元/年成交,比第一次拍賣價(jià)款低了6000元/年。
十年租賃權(quán)第二次拍賣成交
因買(mǎi)受人“沒(méi)看清”造成的失誤,不僅沒(méi)撿到漏,反而還要面臨大額賠償,實(shí)屬得不償失。
“競(jìng)買(mǎi)人在參與競(jìng)拍前,應(yīng)該仔細(xì)研讀拍賣公告,了解競(jìng)買(mǎi)規(guī)則,不要因一時(shí)頭腦發(fā)熱草率競(jìng)拍,若競(jìng)拍成功又悔拍,將承擔(dān)法律責(zé)任。”阿里拍賣平臺(tái)工作人員提醒道。
多套房租賃權(quán)拍賣低于市場(chǎng)價(jià)
但撿漏與風(fēng)險(xiǎn)并存
從阿里資產(chǎn)拍賣平臺(tái)上已成交的十年租賃權(quán)房源來(lái)看,的確能撿到漏。
12月中旬,西湖區(qū)翠苑新村三區(qū)一套建面約64㎡的房子十年租賃權(quán)拍賣成交,成交價(jià)1300元/月,租金低于小區(qū)同類房源近千元每月。
12月底,西湖區(qū)
望月公寓櫻花苑出現(xiàn)同類拍品,以18850元/年的租金成交,幾乎是市場(chǎng)價(jià)“打骨折”成交。
能夠低于市場(chǎng)價(jià)成交,長(zhǎng)租還能免去經(jīng)常搬家換租的麻煩,這讓不少人對(duì)長(zhǎng)期租賃權(quán)拍賣產(chǎn)生極大興趣,像首開(kāi)東城金茂府、翠苑新村三區(qū)、望月公寓櫻花苑報(bào)名參拍的人都有不少。
不過(guò),撿漏與風(fēng)險(xiǎn)并存。資深法拍人士告訴記者,這些十年租賃權(quán)成交價(jià)之所以低于市場(chǎng)價(jià),主要原因在于,一方面房子十年租金需要一次性付清,一般人不敢冒險(xiǎn),更重要的是,這些房子多處于抵押狀態(tài),存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
記者在阿里拍賣平臺(tái)發(fā)現(xiàn),長(zhǎng)期租賃權(quán)拍賣房源中,絕大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)調(diào)查報(bào)告中顯示“有抵押”。
“如果房屋抵押在先,租賃房屋在后,在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),租賃合同對(duì)房屋受讓人沒(méi)有約束力;反之,租賃合同對(duì)受讓人有約束力。”北京恒都(杭州)律師事務(wù)所舒軍律師說(shuō),房屋抵押后出租房屋的,出租人在出租房屋時(shí)告知承租人抵押情況的,承租人因抵押權(quán)的原因造成損失的,由承租人自己承擔(dān);反之,由出租人賠償承租人的損失。
對(duì)于長(zhǎng)期租賃房源,“二房東”老曹記憶深刻。2015年前后,老曹在喬司一小區(qū)和房東簽了一套長(zhǎng)達(dá)15年租期的房源,但租了不到2年時(shí)間,房子竟然被拍賣了。
好在接手的房東重新和老曹簽訂了租賃合同,前期投入的裝修成本沒(méi)有白費(fèi),不過(guò)房租是比開(kāi)始高一些了,租期也縮短至5年。雖然沒(méi)虧,但現(xiàn)在想起來(lái),老曹仍然后怕。
來(lái)源:錢(qián)報(bào)杭州房產(chǎn)