有關(guān)酒店式公寓的討論又開(kāi)始了。今年上半年，一批總價(jià)150萬(wàn)元以內(nèi)的老小區(qū)房子突然受歡迎，買(mǎi)家多是為資產(chǎn)配置而來(lái)。根據(jù)當(dāng)時(shí)的測(cè)算，這批房子的租金回報(bào)率能達(dá)到3%左右，能跑贏大部分的銀行存款利率。時(shí)至年末，一批投資更少、回報(bào)更高的房子出現(xiàn)了，最高的能有有近6%。如此大的吸引力下，有沒(méi)有掀起一輪成交小高潮的可能呢？
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何女士正在給即將來(lái)杭的弟弟租房。根據(jù)弟弟要求，她已經(jīng)跑了好幾個(gè)酒店式公寓，最后把目光鎖定在了良渚的未來(lái)之光。
未來(lái)之光
一開(kāi)始，她覺(jué)得項(xiàng)目位于地鐵口，樓下就有各式店鋪、邊上還有個(gè)永旺，LOFT租金在2500-3000元/月，負(fù)擔(dān)不重，挺適合弟弟的。可沒(méi)想到，中介透露的一個(gè)信息，差點(diǎn)就讓何女士從租變買(mǎi)、當(dāng)場(chǎng)下定了。
“中介說(shuō)小區(qū)還有新房在售，跟我要租的面積差不多，25㎡雙鑰匙，起價(jià)62萬(wàn)元，好一點(diǎn)的70萬(wàn)元不到。如果預(yù)算充足的話，完全可以買(mǎi)一套。”
何女士簡(jiǎn)單算了筆賬，如果雙鑰匙的租金有3000-3500元/月，一年的租金收益就能有3.6-4.2萬(wàn)元，回報(bào)率至少有5.5%，高的有近6%。要知道，三墩北一套100㎡左右的次新住宅的租金也只有5-6萬(wàn)元一年。作為售價(jià)幾十萬(wàn)元的酒店式公寓，這個(gè)收益高到驚人。
未來(lái)之光
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不止何女士注意到這個(gè)回報(bào)率了，專(zhuān)做資產(chǎn)配置咨詢的小陳也關(guān)注到了。“有一個(gè)老總前幾天也來(lái)讓我陪他去看酒店式公寓。
他也是聽(tīng)人家說(shuō)的，現(xiàn)在一些公寓的回報(bào)率不錯(cuò)，買(mǎi)個(gè)一兩套就相當(dāng)于理財(cái)了。”據(jù)小陳介紹，金地廣場(chǎng)和紫金上城是被問(wèn)詢最多的兩個(gè)小區(qū)。
金地廣場(chǎng)
其中，金地廣場(chǎng)位于地鐵2號(hào)線和4號(hào)線的換乘站金家渡站附近，1室LOFT的租金在2800元/月上下。小區(qū)已沒(méi)有新房，同戶型二手房的售價(jià)在70萬(wàn)元左右。這樣推算下來(lái)，回報(bào)率能達(dá)到4.8%。紫金上城就在龍湖紫荊天街旁邊，戶型很豐富，主力面積38-68㎡，租金從2500元/月到8000元/月都有，二手房?jī)r(jià)格也相差較大。小陳說(shuō)，他陪客戶看的是一套39㎡雙鑰匙，掛牌價(jià)120萬(wàn)元，現(xiàn)在的租金是4800元/月。折算下來(lái)，年收益也在4.8%左右。
“按照我了解的情況來(lái)看，這些公寓回報(bào)率基本在3-5%，不能算非常高，但跑贏普通存款沒(méi)啥問(wèn)題，而且勝在穩(wěn)定。”根據(jù)新華社消息，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等國(guó)有大行近日又一次下調(diào)了存款掛牌利率，四大行的五年期定期存款掛牌利率下調(diào)后僅為2%。這已經(jīng)是本年內(nèi)國(guó)有大行第三次下調(diào)存款利率。
對(duì)比看來(lái)，上述酒店式公寓的回報(bào)率都超過(guò)了五年期定存。但小陳也強(qiáng)調(diào)，他說(shuō)的情況僅限于他陪看過(guò)的幾個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)他的了解，還有很多公寓的租金并沒(méi)有那么樂(lè)觀，甚至還存在產(chǎn)權(quán)不明晰等情況。
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事實(shí)上，酒店式公寓在杭州市場(chǎng)一直都不算主流產(chǎn)品。所以即便在高回報(bào)的誘惑下，也是問(wèn)的人多、買(mǎi)的人少。小陳說(shuō)，鑒于前些年的公寓行情，多數(shù)客戶在下單前還是比較謹(jǐn)慎的。一方面，擔(dān)心現(xiàn)在的租金只是曇花一現(xiàn)、后期無(wú)法持續(xù)；另一方面也想等等看房?jī)r(jià)是否還會(huì)有變動(dòng)。
未來(lái)之光實(shí)景
何女士的老公也有類(lèi)似擔(dān)憂。他在網(wǎng)上查了下，未來(lái)之光單套超過(guò)2000元/月的基本都是LOFT，雙鑰匙未必那么樂(lè)觀。而且，小區(qū)有幾千套公寓，放眼望去未來(lái)全是競(jìng)品。更重要的是，最近三個(gè)月內(nèi)，類(lèi)似戶型的成交價(jià)基本在48-65萬(wàn)元之間，最近一套是56萬(wàn)元，均低于入手價(jià)。這也是大多數(shù)公寓面臨的實(shí)際情況——出手價(jià)往往只能與入手價(jià)持平，甚至虧損。
金地廣場(chǎng)、紫金上城低價(jià)出售的也大有人在。前幾個(gè)月我們也報(bào)道過(guò)一次135萬(wàn)元買(mǎi)入、69萬(wàn)元賣(mài)出的新聞。
“我的建議是讓弟弟先租半年，也算替我們實(shí)地體驗(yàn)下，真要買(mǎi)過(guò)完年再說(shuō)也來(lái)得及。”這顯然是個(gè)相對(duì)中肯的建議。
酒店式公寓
照理說(shuō)，“禁酒令”之后小公寓供應(yīng)稀缺，應(yīng)該能迎來(lái)一波上揚(yáng)行情。但實(shí)際情況是，市場(chǎng)庫(kù)存還有不少、需求卻都轉(zhuǎn)去住宅市場(chǎng)了，并未出現(xiàn)預(yù)想的“供不應(yīng)求”的情況。嚴(yán)格限購(gòu)時(shí)尚且如此，如今政策寬松后公寓又怎么可能受到熱捧呢？一位長(zhǎng)期接觸酒店式公寓的資深中介也坦言，他已經(jīng)很久沒(méi)看到“賺錢(qián)的公寓”了。
“光看租金有些項(xiàng)目是還不錯(cuò)的，但最后出手的價(jià)格總是賣(mài)不高。公寓跟車(chē)子一樣，基本上拿到手就要開(kāi)始折舊了。最好的情況是租金能超過(guò)折舊的，持有個(gè)幾年就便宜賣(mài)掉，總收益不虧就行。”提醒一下，部分公寓的租金雖“香”，但入手還是要謹(jǐn)慎。公寓的水電多是商用不說(shuō)，還有不能落戶、稅費(fèi)較高等問(wèn)題。
酒店式公寓
如果你已經(jīng)有住宅，買(mǎi)一套公寓只是為了收租，那只要能挑到好項(xiàng)目還是有機(jī)會(huì)的。一般來(lái)說(shuō)，地鐵口、近商業(yè)是必要條件，物業(yè)管理水平也會(huì)對(duì)租金產(chǎn)生不小的影響。
另外，周邊產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、住宅小區(qū)租金以及行情變化也都會(huì)對(duì)公寓租金水平產(chǎn)生影響。但若是首次置業(yè)，還是要三思而后行，除非你認(rèn)為這幾十萬(wàn)元的資金沉淀不會(huì)對(duì)你的下一次買(mǎi)房造成影響，或者你有注冊(cè)公司、當(dāng)工作室等特殊要求，不然還是不要盲目入市。當(dāng)那些做資產(chǎn)配置的老板都在觀望的時(shí)候，咱們普通人還是別太著急了。
來(lái)源：杭報(bào)房產(chǎn)
