杭州57宗涉宅地，誰最受歡迎？
不是限價6.75萬的錢新二期，也不是炙手可熱的奧體，而是“熟悉又陌生”的之江雙浦。據(jù)說，共吸引28家房企勾地，所有地塊之最。
答案有些意外，細想之下，又不難理解。
作為三江匯核心區(qū)之一，雙浦上一次有宅地推出，還要追溯到2016年6月（
祥生云浦新語、錢江彩虹府），土地斷供已近5年。
如今，地鐵6號線雙浦站通車、西側(cè)銅鑒湖景區(qū)如火如荼建設(shè)，新房價格卻基本沒漲。地塊精裝限價28200元/㎡，四年只漲了1200元/㎡，號稱“下一個三墩北”。
但板塊二手房價，借勢整體大行情、配套提升和三江匯大概念，已“今時不同往日”。
就在4月17日，彩虹府網(wǎng)簽一套84㎡小戶型，單價41268元/㎡；4月18日，云浦新語網(wǎng)簽一套117㎡大戶型，單價34771元/㎡。
在“價差壓到一切”的時代，妥妥又是“閉眼搖”預(yù)備紅盤。對開發(fā)商來說，只要控制好成本，就是穩(wěn)賺不賠。
之江中介告訴我，春節(jié)后雙浦二手市場略有升溫，開始出現(xiàn)投資客身影。
但實地探訪后發(fā)現(xiàn)，雙浦也存在明顯不足：現(xiàn)狀人氣低，商業(yè)、教育配套孱弱，二手市場整體不夠活躍。
借著地塊出讓契機，不妨全面審視一下雙浦，供大家參考。
編號：雙浦單元XH2301-09地塊
地塊四至：東至云泉路，南至云浦街，西至銅鑒湖路，北至杭富沿江公路（銅鑒湖大道）
地塊面積：96162㎡，144.24畝
容積率：1.6
建筑面積：約15.39萬㎡
公租房：須配建10%，即15385.92㎡
土地性質(zhì)：住宅用地
板塊限價：28200元/㎡
沿著科海路往南，穿過云棲小鎮(zhèn)，雙浦就到了。先說說這塊地的幾個優(yōu)勢。
首先，地塊相對方正，且占地極大。出讓面積約96162㎡（144.24畝），比彩虹府和云浦新語加起來（62087㎡），還要大出50%多。
但容積率僅1.6，主城區(qū)少見，極適合打造規(guī)模低密住區(qū)，如純小高層，或小高層+洋房等。
其次，離地鐵較近，直線距東南方向的雙浦站不到500米。
第三，景觀資源突出。北側(cè)一路之隔即是云棲公園（山體），西側(cè)不遠處是仍在開發(fā)的銅鑒湖公園，周末人氣挺不錯。
地塊實景（由北往南拍攝）
但同樣，地塊也有幾個缺點。
西側(cè)和南側(cè)一路之隔，都是安置房。北側(cè)山上現(xiàn)狀有墓地，將來最北側(cè)一排房源，部分高樓層，北向視野或難以避開。
地塊樓面起價和封頂價，分別為14123元/㎡和18348元/㎡，還須配建10%公租房。
2016年，祥生和錢江房產(chǎn)拿地時，樓面價1萬1出頭。前后5年新房價格差不多，地價成本直接提升了幾千元。
參照目前勾地情形，封頂概率很高。后期開發(fā)，就考驗房企管控能力了。
地塊東側(cè)一路之隔，即是彩虹府和云浦新語，一北一南挨在一起。也是目前雙浦唯二的商品房。
地塊可能的產(chǎn)品形態(tài)，與它們高度相似。
兩盤容積率均為1.7，均是純小高層住區(qū)。彩虹府共11幢，1幢8層，10幢11層；云浦新語共9幢，9層和10層各2幢，11層5幢。
若把兩個小區(qū)視為整體，北側(cè)和東側(cè)，還各有一條河道。
從空中俯瞰，陣列式排布的兩個小區(qū)，給人一種極通透疏朗的感覺，居住指數(shù)很高。
近距離觀察，小區(qū)品質(zhì)也不差。
彩虹府立面是石材+鋁板，云浦新語以真石漆為主。均為一梯兩戶格局，且精裝交付標準不低，兩盤均標配地暖和中央空調(diào)。
還有一點，戶型設(shè)計相當(dāng)出色。尤其彩虹府，84㎡可做三房兩衛(wèi)，99㎡可做四房兩衛(wèi)。
“綜合品質(zhì)，超過未科大多數(shù)樓盤。”一位中介朋友高度評價。
兩個小區(qū)的二手房，該值多少錢？
鑒于二手網(wǎng)簽價的水分（做低、稅費、車位等），我約上中介小哥，實地看了幾套二手房。
首先是一套11樓頂樓的84㎡小戶型，夾邊套，小區(qū)南側(cè)第一排，南向?qū)χ破中抡Z北側(cè)。報價350萬，折算下來單價41662元/㎡，含車位370萬。
客觀地說，戶型雖小，格局卻很經(jīng)濟實用。
主臥套房、帶陽臺客廳、和次臥，三開間朝南。戶型北部，是第二個次臥、次衛(wèi)、餐廳和廚房。餐廳和客廳縱向排布，南北通透。
“這是目前小區(qū)，性價比最高的房源之一了。”中介說。
相比之下，純邊套的99㎡戶型還要貴。不過，一走進室內(nèi)，我就明白為什么更貴了。
入戶門進去，直接就是一個餐客一體化的縱向大邊廳，視野采光極佳。三個臥室朝南，北側(cè)布局第四個房間和廚房。尺度感，可能不輸普通120㎡戶型。
報價465萬，相當(dāng)于單價47161元/㎡。“前幾天已經(jīng)有客戶談到460萬了。”
云浦新語的價格也不低。北側(cè)入口處放了一塊小展板，貼了好幾套房源，單價從4萬到4萬5不等，還有一個出售車位報價28萬。
與彩虹府相比，云浦新語整體面積更大，功能格局也更完善。
起步的89㎡戶型，除了做到三房兩衛(wèi)、三開間南，還多出了一個小儲藏室；約117㎡四房戶型，則是標準的四房兩衛(wèi)、四葉草格局。
值得一提的是，由于兩盤交付時間才一年多，各種增值稅、契稅、中介費加在一起，還要7.3%左右。400萬總價算，實際單價還要貴上三四千。
從網(wǎng)簽紀錄看，兩盤從去年多的3萬多，漲到了4萬+。
其中，戶型較小的彩虹府，活躍指數(shù)較高，今年3月網(wǎng)簽了7套。但最近顯著降低，近30天，彩虹府和云浦新語，分別只網(wǎng)簽了3套和2套。
雙浦的優(yōu)勢在于：三江匯潛力、地鐵、景觀、倒掛、低密住區(qū)等。
至于劣勢，我也總結(jié)出了幾條。
一是：現(xiàn)狀人氣較低，兩個小區(qū)交付一年多，入住率尚可，但僅有的兩條沿街商鋪，開業(yè)率還不足50%。
其次：沒有大型商業(yè)配套，依賴之江核心區(qū)，或者濱江等地。
不過，這一點至少可以期待下。云浦新語東側(cè)緊挨著一個商業(yè)項目，主體結(jié)構(gòu)已完工，地上體量約2.13萬㎡，但開業(yè)完全沒有時間表。
或許要等到新地塊建成交付，更多人口進駐雙浦，才可能推動該項目。
第三，雖然雙浦擁有大量建設(shè)用地，但安置房占比不小。地塊東南方向、科海路以西，正在作業(yè)的工地，全是安置房項目。
還有一點，雙浦教育資源較弱。對口小學(xué)和中學(xué)，是“籍籍無名”的周浦小學(xué)和周浦中學(xué)。
產(chǎn)業(yè)方面，盡管雙浦離云棲小鎮(zhèn)很近，但小鎮(zhèn)含金量今非昔比，板塊自身的國科大、養(yǎng)生堂、中船重工等項目，存在感也不強。
而商業(yè)、教育、產(chǎn)業(yè)的不足，想通過后期發(fā)展填補，絕非短期可成。
同樣限價2萬8的三墩北，近兩年二手房成交價，一路從3萬左右漲到5萬左右，多少有學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)（云城、紫金港）的助力。
相比之下，雙浦二手房價有點“提前上漲”的意味。至少對現(xiàn)在而言，價格有點超預(yù)期了。
這或許也解釋了，為何最近彩虹府、云浦新語，成交量陷入低迷了！
之江范圍內(nèi)，因為三江匯概念向前沖的，還有之江核心區(qū)。
今年以來的網(wǎng)簽紀錄顯示，板塊內(nèi)以云溪新語和云荷廷為代表的一線梯隊二手房，最貴網(wǎng)簽價已經(jīng)沖破6萬。
馬上，這里的二手房價天花板，或?qū)⒃俅嗡⑿隆?/div>
倒不是說它們還會接著漲，而是因為新一代品質(zhì)低密盤，即將迎來陸續(xù)交付。
首先是德信·九溪云莊，這是一個由洋房和疊墅組成的全裝修樓盤，容積率僅1.5。此外，還有仁恒祥生珊瑚世紀、祥生云境，均是高層+疊墅的組合。
尤其疊墅，對之江而言，無異于一次居住品質(zhì)的升級。
九溪云莊的云墅，上下疊，都可實現(xiàn)地下室+花園+露臺的生活；珊瑚世紀更具創(chuàng)新力，只有上下疊，私梯入戶，且下疊主臥層樓上是上疊的主臥層，既私密又寧靜。
本月底開始，九溪云莊就會陸續(xù)拿出產(chǎn)證，業(yè)主預(yù)期極高。
有多高呢？據(jù)說掛價已向橋西的大運河府等疊墅看齊。因為除了產(chǎn)品，兩者都有所謂的“新學(xué)區(qū)”概念，一個求是之江二小+杭二中之江一中，一個雙文瀾。
無論最終成績?nèi)绾�，至少�?dāng)下會有不少人埋單。
當(dāng)然，無論雙浦還是核心區(qū)，二手房價的高低，最終都要靠各種硬件和軟件支撐。
來源：層樓
