因此，在最新的限價(jià)體系中，除了錢江新城二期、西湖區(qū)雙浦、臨安的太陽(yáng)鎮(zhèn)迎來(lái)首宗雙限地，其他大部分板塊限價(jià)要么較之前持平，要么小幅波動(dòng)，整體變化不大。
問(wèn)題來(lái)了，自2016年、2017年杭州開(kāi)始實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)、限貸、限價(jià)一系列調(diào)控至今，特別是2017年3月土拍出現(xiàn)人參蕭，杭州連夜強(qiáng)化調(diào)控以來(lái)，這4年哪里的限價(jià)最嚴(yán)？
1 限價(jià)最嚴(yán)：蕭山新區(qū)、筧橋、三墩、良渚、文暉
一，蕭山新區(qū)4年僅漲7.2%
可能很多人都想不到，最嚴(yán)的是蕭山新區(qū)，即北干街道，4年漲幅僅7.2%。 2017年蕭山新城的北辰國(guó)頌府首開(kāi)，高層均價(jià)3.2-3.4萬(wàn)/㎡；龍湖天鉅的第一次預(yù)售證，高層備案單價(jià)約3萬(wàn)/㎡，多層3.2-3.8萬(wàn)/㎡；順發(fā)堤香高層尾房均價(jià)2.5-3萬(wàn)/㎡。
2020年北干西單元首宗雙限地出讓，精裝限價(jià)3.4萬(wàn)/㎡，即今天的熱點(diǎn)樓盤博語(yǔ)華庭。而這一次土地集中供應(yīng)名單中，山口單元宅地限價(jià)為3.25萬(wàn)/㎡。
也就是說(shuō)，蕭山新城的新房限價(jià)基本沒(méi)動(dòng)，甚至比2017年更低。
二，缺流量的筧橋，生不逢時(shí)的筧橋
2018年，龍湖大家在筧橋拿地，之后銷售均價(jià)為4.08萬(wàn)/㎡，2019年，綠城拍下春來(lái)曉園地塊，精裝均價(jià)4.08萬(wàn)，之后筧橋首宗雙限地由合景競(jìng)得，精裝限價(jià)也是4.08萬(wàn)，之后金隅、綠城新拍地塊限價(jià)不變。
其實(shí)，筧橋的起點(diǎn)還是很高，早在2010年前后就被萬(wàn)科、濱江看好，先后有了萬(wàn)科草莊、公園大道、金色黎明。
或許是生不逢時(shí)，2010年前后剛好是樓市的橫盤期，筧橋新盤的出現(xiàn)不太引起市場(chǎng)反響。之后，筧橋的新房供應(yīng)陷入青黃不接的尷尬，直到2016年融創(chuàng)拿了玖樟臺(tái)地塊。
還有一點(diǎn)是，城東新城不夠強(qiáng)壯，導(dǎo)致筧橋缺乏流量導(dǎo)入。雖然漲幅一般，但筧橋越來(lái)越成為了一個(gè)剛改自主的板塊。
三，最嚴(yán)的三墩，其實(shí)還是漲了點(diǎn)的
我們一直在說(shuō)限價(jià)最嚴(yán)格的三墩，卻只能排在第三。 根據(jù)數(shù)據(jù)，2017年2月的三墩板塊新房住宅均價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡，而具體是哪幾個(gè)新盤已經(jīng)很難考證了。
但我們還記得2017年底，西雅圖首開(kāi)時(shí)，高層精裝限價(jià)就2.7萬(wàn)/㎡了，而當(dāng)時(shí)協(xié)安紫郡尾盤主力173方以上大戶型，均價(jià)也在2.6萬(wàn)/㎡，還有年尾領(lǐng)出預(yù)售證的中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城，多層預(yù)售證備案單價(jià)在24880-34880元/㎡。
今天的三墩北，限價(jià)鎖定在2.81萬(wàn)/㎡，一二手倒掛明顯，所以不止一次誕生過(guò)萬(wàn)人搖，中簽率極低。
五，詩(shī)和遠(yuǎn)方，也開(kāi)始熱了起來(lái)
良渚，曾是城西文教區(qū)高知分子的詩(shī)和遠(yuǎn)方；今天的良渚，是剛需的落腳地。搖號(hào)結(jié)果出爐不久的藍(lán)月春曉，92套房子共1590組人登記，平均中簽率5.79%。
2017年，萬(wàn)科郡西瀾山均價(jià)2.2-2.7萬(wàn)/㎡，萬(wàn)科錦云坊均價(jià)1.7-2.2萬(wàn)/㎡，萬(wàn)科勸學(xué)里均價(jià)1.9-2.2萬(wàn)/㎡。 現(xiàn)在的良渚，最高限價(jià)3萬(wàn)出頭，主要是靠近城北萬(wàn)象城這邊。但就算用這種不公平的方式比，它的漲幅也是一般。
六，十年磨一劍的文暉
現(xiàn)在已經(jīng)屬于拱墅的文暉，新房?jī)r(jià)格也是高開(kāi)低走。過(guò)去4年新房?jī)r(jià)格漲了27.8%，這個(gè)幅度放在一個(gè)極其靠近市中心的板塊顯得略微有些少了。
2017年，文暉的
萬(wàn)科新都會(huì)1958價(jià)格4.5-5.2萬(wàn)/㎡，朗詩(shī)樂(lè)府均價(jià)4.5萬(wàn)/㎡，
朗詩(shī)熙華府均價(jià)4.4萬(wàn)/㎡。2020年7月，濱江以總價(jià)107億元競(jìng)得文暉三芒星地塊，限價(jià)5.17萬(wàn)/㎡。
文暉板塊的能級(jí)很高，只是被發(fā)展的速度拖了后腿。最典型的例子，就是十年才正式啟動(dòng)的城市之星項(xiàng)目，雖然老城區(qū)內(nèi)這樣整拆整建的大手筆非常少見(jiàn)，但要把杭鋼、杭氧都搬出去的任務(wù)艱巨，拖累城市之星的進(jìn)度。
好在現(xiàn)在的文暉，已經(jīng)邁入了城市有機(jī)更新的正軌。艮山門動(dòng)車所上蓋、嘉里城市之星，并入拱墅區(qū)之后，教育資源也將加強(qiáng)。
2 漲幅最高：錢江新城2期、蕭山老城區(qū)、仁和、臨平山北、星橋。
一，4年漲137.8%，錢二正在風(fēng)口
價(jià)格漲幅最高的錢江新城2期板塊，現(xiàn)在限價(jià)6.75萬(wàn)/㎡，是2017年2月新房均價(jià)1.4倍左右。 2017年時(shí)，錢江新城2期板塊綜合均價(jià)約2.8萬(wàn)/㎡，靠近老彭埠大橋這邊，德信大家錢江府、中海御道均價(jià)約3.5萬(wàn)/㎡，東方御府大戶型3.8-4萬(wàn)/㎡；九堡那邊，宋都·陽(yáng)光國(guó)際當(dāng)時(shí)有一批大戶型，價(jià)格在2.5萬(wàn)-3萬(wàn)/㎡。
二，蕭山老城區(qū)，「?jìng)螡q」127.7%
漲幅第二的是蕭山老城區(qū)，上漲127.7%，但這個(gè)數(shù)據(jù)其實(shí)是失真的。
眾所周知，蕭山老城區(qū)近幾年幾乎處于斷供，2017年在售的恐怕只有梅和名府，均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡左右，之所以便宜一是因?yàn)閼粜驮O(shè)置偏大，且設(shè)計(jì)一般，二是預(yù)售證領(lǐng)得早，三是內(nèi)部還包含了幾幢回遷房。
如今，蕭山老城區(qū)依舊斷供嚴(yán)重。僅一個(gè)中天云望，高層價(jià)格是34000元/㎡。所以蕭山老城區(qū)的漲幅并沒(méi)多大的參考意義。
三，10號(hào)線北延，仁和上漲119.3%
第三是仁和，2017年在售的廣和美地蘭庭均價(jià)7500元/㎡，耀達(dá)金鼎華庭均價(jià)9520元/㎡，今天仁和的最新限價(jià)在2萬(wàn)/㎡，價(jià)格翻番。
仁和，既位于杭州中環(huán)附近，又是10號(hào)線的北延之地，未來(lái)將與杭德城際接連。但上一宗出讓的宅地在2018年，即北成芳滿庭地塊，高層均價(jià)2萬(wàn)/㎡。
四，臨平第二中心，跌入低谷后的逆襲
第四是臨平山北，2017年的臨平山北應(yīng)該處于「黑暗時(shí)期」的末端，雖然開(kāi)發(fā)商逐漸擺脫了價(jià)格戰(zhàn)的惡性循環(huán)，但庫(kù)存高峰依舊未削平。
當(dāng)時(shí)賣得貴一點(diǎn)的樓盤銷售均價(jià)1.6萬(wàn)/㎡，例如綠城蓮園、萊茵知己、凱文杭莊；接下來(lái)一檔是1萬(wàn)出頭的，例如1萬(wàn)/㎡的中梁百悅城、1.24萬(wàn)/㎡的眾安理想灣、1.37萬(wàn)/㎡東暉龍悅灣；更便宜的還有東廈東港花苑6900元/㎡。
今天2.2萬(wàn)/㎡的山北，已經(jīng)成為剛需入門級(jí)的熱門板塊，剛結(jié)束搖號(hào)的中天·汀洲印月，中簽率僅5.78%，踏入限售行列。
說(shuō)幾個(gè)原因，一是秋石、東湖、留石三條快速路的延伸，拉近山北與各地的距離；二開(kāi)通在即的9號(hào)線為山北輸送了流量；三是區(qū)劃調(diào)整后，臨平單獨(dú)設(shè)區(qū)，山北成為臨平區(qū)的第二中心。
五，星橋漲102.8%，臨平和主城區(qū)的中間地帶
第五是星橋，2017年的廣廈天都城賣1.13萬(wàn)/㎡，如今融創(chuàng)融耀之城的限價(jià)為2.4萬(wàn)/㎡，且5次開(kāi)盤中簽率均在20%以下。
星橋的價(jià)格至比山北貴了2000元/㎡，但距離杭州主城區(qū)確近了超級(jí)多。而貼隔壁的丁橋、長(zhǎng)睦新房?jī)r(jià)格3-3.15萬(wàn)/㎡，星橋存在6000-7500元/㎡價(jià)差紅利，何況同在3號(hào)線（在建）上，只差了2-3站。
3
把主要的幾個(gè)熱門板塊這么一對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)4個(gè)特征：
一，剛需板塊的漲幅空間樂(lè)觀，起點(diǎn)高卻未必。
像臨平山北、星橋、仁和都是當(dāng)年最最便宜的地方了，但若干年后，他們的增值最為明顯。就像竹蜻蜓一樣，重量很輕，卻能飛起來(lái)。
相比之下，文暉、筧橋等雖然前期勇猛，后期卻是乏力。畢竟，從半山腰到山頂?shù)倪@段路，是爬一座山時(shí)最艱難的時(shí)光。
這樣側(cè)面說(shuō)明了，新杭州人的增量越來(lái)越多，從前人們眼中的郊區(qū)在慢慢變好。
二，軌道交通的重要性，即便地鐵未通，價(jià)格也能先漲。
星橋有3號(hào)線，山北有9號(hào)線，用馬后炮的話講，明面上限價(jià)翻番，實(shí)際上還不止。
聯(lián)想到環(huán)杭城市的投資問(wèn)題，舉個(gè)例子：臨安、楊汛橋、海寧哪個(gè)比較適合投資？ 這里就體現(xiàn)了一個(gè)準(zhǔn)則，起碼選在城際軌道邊上的。
三，跟對(duì)好大哥，好過(guò)單打獨(dú)斗。
大哥吃肉，小弟喝湯。筧橋跟了城東新城，漲21.9%，艮北跟了錢二，漲89.2%。 同理，今天奧體旁邊的寧圍，多多關(guān)注。
四，限價(jià)畢竟是人為的意志，并非完全市場(chǎng)化的結(jié)果。
像三墩、像奧體，為了控制熱度，嚴(yán)格壓低新房限價(jià)，實(shí)際從新房買入到二手房賣出，價(jià)差紅利也是明顯，只是在新房限價(jià)上體現(xiàn)一般。
