最近猛跑了幾大城市，我會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)下市場(chǎng)有一個(gè)非常明顯趨勢(shì)：
剛需，正在被新房市場(chǎng)拋棄。
如果你是個(gè)真剛需，這幾年有過買房經(jīng)歷，那你應(yīng)該對(duì)這句話深有體會(huì)！
目前的新房市場(chǎng)，正在進(jìn)入離譜的，全面改善化時(shí)代。
具體表現(xiàn)就是，無(wú)論是真正的市區(qū)富豪地段、還是環(huán)內(nèi)核心資產(chǎn)、甚至是剛需外溢的市區(qū)邊界，全部都在做改善大平層。
導(dǎo)致的后果就是，可能看著沒漲的樓市，聽著單價(jià)覺得還巴適，但真正握著剛剛好的錢沖進(jìn)樓市時(shí)，就傻眼了。
市區(qū)核心咱們是高攀不起，怎么好生生的剛需板塊，也開始搞大平層了，起步就是130平，墊墊腳也夠不上。
房?jī)r(jià)是沒漲，但開發(fā)商把面積“漲”了！
單價(jià)沒變，總價(jià)高了！
所以說，新房市場(chǎng)，正在逐漸拋棄剛需！
一般來(lái)說，建筑面積在70-100平，是妥妥的剛需產(chǎn)品；100-130平是剛需改善的范圍；超過140平算是豪宅面積段。
之前我們也寫文章說過，89平小三房在市場(chǎng)上非常熱銷，因?yàn)榭們r(jià)低、空間利用率高，是剛需的最愛，也是許多投資者青睞的面積段。
但是最近走遍諸多城市，我會(huì)發(fā)現(xiàn)，新房市場(chǎng)上89平小三房產(chǎn)品越來(lái)越少了。
武漢是最夸張的，就連偏僻的花山，都是改善大面積。看到89平小三房的產(chǎn)品時(shí)，我已經(jīng)站在黃家湖附近的軍運(yùn)村，要知道，這個(gè)位置已經(jīng)遠(yuǎn)跳出武漢人認(rèn)可的三環(huán)內(nèi)，周邊也是滿眼的房子與荒蕪。
重慶稍好一些，但是也蓋不住這種趨勢(shì)。大渡口的內(nèi)環(huán)邊界，周邊城市界面已經(jīng)明顯變差，我以為這里絕對(duì)是剛需定位的項(xiàng)目，但中鐵建的某項(xiàng)目，依舊號(hào)稱自己是改善大平層，套內(nèi)面積最小也是100平。
真正看到正經(jīng)的89平極致剛需三房，是在九龍坡的華巖，周邊城市界面，大家自己感受一下。然后就是在西部科學(xué)城，大片大片的空地里，新房已經(jīng)將剛需趕到這來(lái)了。
目前新房市場(chǎng)，擺在剛需面前只有兩條路：
要么順著軌道買遠(yuǎn)郊，即使買了可能就是掉坑，萬(wàn)年難漲；
要么就滾蛋，滾到二手市場(chǎng)里去。
為什么現(xiàn)在開發(fā)商越來(lái)越青睞于大面積？
我也做了些思考，粉絲朋友們也可以在評(píng)論區(qū)補(bǔ)充。
首先，市場(chǎng)改善需求崛起非常明顯，改善產(chǎn)品市場(chǎng)正在變大。
如果大家仔細(xì)觀察目前各大城市樓市成交結(jié)構(gòu)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這一趨勢(shì)正在蔓延。以武漢為例，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)90平成交面積的占比越來(lái)越少，120平以上面積段的成交占比越來(lái)越大。
深究背后原因，還是因?yàn)槲覈?guó)早已過了缺房的時(shí)代，人均住房面積超39平，理論上住房保有量已經(jīng)足夠，目前更多是結(jié)構(gòu)性缺房，即要么是在工作城市沒房，要么是有房，但房產(chǎn)質(zhì)量不佳。
其實(shí)，有錢誰(shuí)都喜歡大房子。改善需求的崛起，一方面是因?yàn)樵缙谏宪嚨娜藗�，隨著收入與房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)開始尋求置換；另一方面，我思考隨著限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)格，大多數(shù)年輕人在父母的支持下，多抱著一步到位的思想，不再考慮90平以下的剛需戶型。
但這對(duì)于沒有家庭支持，或則家底沒那么厚的剛需來(lái)說，就有些殘忍了。
其次，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說，差異化定位也能幫助他們更好的去庫(kù)存。
目前許多開發(fā)商喜歡標(biāo)榜自己與周邊產(chǎn)品不同，搞所謂的差異化定位，這其實(shí)迎合的就是目前市場(chǎng)上剛不剛改不改的這批人，資金有限，又想住大房子的人，但往往這群人是最容易被割韭菜的人。
拿著在市區(qū)只能住面積小房子的錢，在這些項(xiàng)目，你甚至可以選到大別墅，國(guó)外空運(yùn)的珍稀植被，前后贈(zèng)送大院子，尊享私密享受，出則繁華，入則寧?kù)o，宣傳的十分美好，但最終只是一場(chǎng)泡沫。
比如這次在重慶茶園看到的，290萬(wàn)在市區(qū)你只能買個(gè)平層，但在這你能買到190平的大別墅，絕對(duì)的奢華享受啊，但是這樣的房子，買了真的就是深坑。
最后，改善產(chǎn)品，確實(shí)要比剛需產(chǎn)品好設(shè)計(jì)。
同樣設(shè)計(jì)3房，110平的可以說是輕而易舉，而90平，明顯對(duì)開發(fā)商設(shè)計(jì)能力要求要更高。你得偷更精妙的面積，做更加合理的空間設(shè)計(jì)，才能滿足剛需的需求。
而改善項(xiàng)目，低容積率，更加優(yōu)質(zhì)的外立面，更優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)，更容易成為區(qū)域的標(biāo)桿，為開發(fā)商品牌帶來(lái)溢價(jià)。
改善足夠吃香，開發(fā)商也就不想來(lái)碰剛需這塊硬骨頭了。
這些都導(dǎo)致，市場(chǎng)上充滿了改善類產(chǎn)品，真正純正剛需盤反而越來(lái)越少。
在重慶，整個(gè)北部如此大的腹地，如果說房產(chǎn)有何共性的話，那就是生態(tài)宜居，郊區(qū)好品質(zhì)，靠著江就是望江豪宅，挨著公園就是城央綠肺，全部都是稀缺享受，就是品質(zhì)，就是舒服。
所以這也導(dǎo)致，在均價(jià)只有1.4w的重慶，你在市區(qū)看房，大多是低密大平層，套內(nèi)動(dòng)輒也是100以上，2w+左右單價(jià)，觀感上似乎也沒那么便宜。
這樣的是市場(chǎng)下，剛需應(yīng)該如何抉擇呢？
也只有8個(gè)字送之，認(rèn)清事實(shí)，及早放棄。
能賴在市區(qū)，還是要賴在市區(qū)，買遠(yuǎn)了不是房?jī)r(jià)漲不漲的問題，更關(guān)鍵的是住著也不舒服，通勤是個(gè)大難題，哪怕你能忍得住一兩月不抱怨，也難以接受日復(fù)一日、年復(fù)一年的通勤擁擠和堵塞。
因此，資金緊張就不要對(duì)新房市場(chǎng)報(bào)以幻想了，多去淘一淘二手次新房。雖然目前市場(chǎng)上剛需產(chǎn)品供應(yīng)少了，但之前的70/90政策下，還是有一些小面積二手產(chǎn)品給供你選擇。
盡量選擇三房，或者是“二改三房”可改性比較強(qiáng)的戶型。要知道對(duì)于剛需來(lái)說，買房多一個(gè)房間和空間，比客廳大一些更加很重要，而三房至少能滿足未來(lái)5-10年的需求，讓你的置換更加從容。
最后再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍，一定得是二手次新，保證小區(qū)樓齡在10年以內(nèi)，這樣即使自住5-10年后，房屋樓齡也不至于太老，不耽誤未來(lái)再次轉(zhuǎn)手。
新房市場(chǎng)正在拋棄剛需，不過這也并非是壞事！
優(yōu)質(zhì)地段遲早會(huì)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，核心次新二手可能已經(jīng)是剛需上車最后機(jī)會(huì)。
剛需還需趁早認(rèn)清形勢(shì)，選擇最有利的房子！
來(lái)源：大胡子說房
