9月可以說(shuō)杭州樓市的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
9.4日新政補(bǔ)丁出臺(tái)，只限無(wú)房戶和人才購(gòu)買(mǎi)的熱點(diǎn)樓盤(pán)出現(xiàn)，反而激發(fā)了市場(chǎng)買(mǎi)不到房的焦慮情緒，特別是對(duì)于改善購(gòu)房的，更是促進(jìn)提前進(jìn)入市場(chǎng)，無(wú)論是無(wú)房戶，還是有房戶，一下子炸出「沉寂」的房票。
于是，個(gè)位數(shù)低中簽率頻頻出現(xiàn)，9月平均中簽率為28.53%，而8月中簽率為55.02%，市場(chǎng)陷入更大的「買(mǎi)房難」的漩渦。
樓市進(jìn)入10月，在國(guó)慶假期的調(diào)節(jié)下，新上市樓盤(pán)不多，也無(wú)熱點(diǎn)樓盤(pán)上市，看起來(lái)樓市呈現(xiàn)出「短暫的平淡」。
但作為10月開(kāi)啟的熱盤(pán)御濱府中簽率4.33%、九龍倉(cāng)天璽中簽率6.31%，折射出樓市真實(shí)的熱度。
那么，接下來(lái)的11-12月，買(mǎi)房會(huì)更難嗎？新政會(huì)來(lái)嗎？
以史為鑒：近年11-12月都是高熱期
我們先來(lái)看看近2年的11-12月行情，2018-2019年樓市基本都高調(diào)收尾，11月成交量都高于平均水平，12月的成交量均為年度的最高峰。
特別是2019年的11-12月形成了年度成交量的雙高峰，月度成交量突破萬(wàn)套，成為一年中最火熱的時(shí)間段。
不僅成交量如此，平均中簽率也可以看出。
拋開(kāi)樓市相對(duì)低迷的2018年下半年，2019年10-12月報(bào)名人數(shù)是整年中最高峰，10月總共個(gè)有12萬(wàn)人參與搖號(hào)，超過(guò)1-4月的總和。
2019年第四季度報(bào)名人數(shù)總量達(dá)31.3萬(wàn)，超過(guò)2018年4月以來(lái)?yè)u號(hào)的任何一個(gè)季度�？梢�(jiàn)年尾的熱度。
而今年整體的熱度高于去年，目前也未出現(xiàn)熱度下降的情況，因此，預(yù)計(jì)今年11-12月的熱度也會(huì)延續(xù)去年的高熱情況。
熱門(mén)樓盤(pán)成為點(diǎn)燃樓市的火焰
無(wú)論是適合無(wú)房戶還是改善的，四季度都有一些市場(chǎng)期盼已久的熱盤(pán)上市。
適合無(wú)房戶的有很多高關(guān)注的網(wǎng)紅盤(pán)都會(huì)上市。
例如已經(jīng)被界定為熱點(diǎn)板塊的大江東、未來(lái)科技城、北部新城，以及肯定會(huì)是熱點(diǎn)的三墩北。
大江東的融創(chuàng)城、花漾里等，區(qū)域限價(jià)19000元/㎡；三墩北的網(wǎng)紅盤(pán)紫璋臺(tái)、融信天瀾、古墩彩虹軒等，區(qū)域限價(jià)28100元/㎡；未來(lái)科技城的中梁沐宸院、天空之城、富力中心等，天空之城小高層37600元/㎡，區(qū)域在售高層限價(jià)34500元/㎡；北部新城的前宸、星創(chuàng)城，分別限價(jià)30500元/㎡和29000元/㎡……這些大概率是無(wú)房戶專享的「搶手貨」。
熱點(diǎn)板塊熱門(mén)樓盤(pán)分布
對(duì)于有房戶而言，四季度簡(jiǎn)直就是改善盤(pán)上市的「盛宴」，從望江新城到江河匯，從濱江到奧體再到亞運(yùn)村，從城西文教到大關(guān)，都有高關(guān)注的熱門(mén)樓盤(pán)上市。
這些高關(guān)注的樓盤(pán)都有共同的特點(diǎn)：高倒掛、高品質(zhì)、高認(rèn)可品牌，還往往就有極優(yōu)質(zhì)或高發(fā)展空間的地段。具體可見(jiàn)下表：
改善熱門(mén)樓盤(pán)基本情況（以上二手房?jī)r(jià)格為好房網(wǎng)最高簽約價(jià)不代表均價(jià)，倒掛也為最高可能倒掛）
這些高熱樓盤(pán)的出現(xiàn)，往往會(huì)極大程度調(diào)動(dòng)買(mǎi)房人的情緒，使大家的需求空前高漲且及集中，在大需求量面前，僅有的房源顯得稀缺而金貴，因此，中簽率更低，也更難買(mǎi)到了。
二手房個(gè)盤(pán)漲8%不在少數(shù)，不斷出現(xiàn)的天價(jià)刺激市場(chǎng)
從今年開(kāi)始，二手房一直呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，不僅月度成交量持續(xù)突破1萬(wàn)套，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)也可以看出，杭州二手房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升。
2020年價(jià)格漲幅明顯大幅度高于2019年，以上月為基數(shù)100統(tǒng)計(jì)，每月均呈現(xiàn)一定的漲幅，其中7月份環(huán)比漲幅達(dá)1.3%；從1-9月累計(jì)漲幅達(dá)5.7%。
同時(shí)，二手房不停地爆出區(qū)域的天價(jià)，且不說(shuō)個(gè)盤(pán)的掛牌價(jià)動(dòng)不動(dòng)就漲50萬(wàn)、100萬(wàn)，我們隨便找?guī)讉�(gè)次新房，就可以看出近期二手房的漲幅。
我們例舉的幾個(gè)板塊中，簽約的最高價(jià)都發(fā)生在8-10月的近期，且最高價(jià)對(duì)比9月簽約均價(jià)有大幅度的漲幅。
同時(shí)9月簽約均價(jià)環(huán)比漲幅8%以上的樓盤(pán)比比皆是，高的漲幅都達(dá)到16%、18%。
以未來(lái)科技城為例，新交付的華夏四季，近30天簽約均價(jià)為42810元/㎡，但10月16日簽約的一套89㎡達(dá)50522元/㎡，而在10月20日記錄就被刷新，最高簽約價(jià)為55134元/㎡，漲幅達(dá)28.8%。
同樣在非未來(lái)科技城的核心的廣瑞瑞城也同樣水漲船高，9月簽約均價(jià)36750元/㎡，比8月漲了18%，而最高簽約均價(jià)在9月30日，84㎡43055元/㎡，9月簽約均價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)18%。
新房二手房互推促進(jìn)更多人進(jìn)入樓市
新房和二手房形成「互推」的局勢(shì)，新房的難搖促進(jìn)了部分轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，而二手房?jī)r(jià)格的水漲船高更顯得新房的高性價(jià)比，導(dǎo)致了更多非「急迫」需求的人進(jìn)入新房搖號(hào)，造成新房更難搖。
如此循環(huán)，新房難搖二手漲，相互助推，一浪高過(guò)一浪。
想要買(mǎi)房的激情依然在延續(xù)
熱門(mén)樓盤(pán)四季度集中上市、二手房?jī)r(jià)格水漲船高、新房限價(jià)下呈現(xiàn)的倒掛空間更大、年度購(gòu)房目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)……等等原因下，想要買(mǎi)房激情依然在延續(xù)。
由此可見(jiàn)，四季度從供應(yīng)、需求、個(gè)盤(pán)、二手房刺激等多維度看，單純從市場(chǎng)發(fā)展看，四季度的行情只會(huì)更熱，買(mǎi)房的難度或許也會(huì)更難，10月高端樓盤(pán)個(gè)位數(shù)中簽率就是明證。
那買(mǎi)房越來(lái)越難，加嚴(yán)新政會(huì)出臺(tái)嗎？
政策是中國(guó)樓市熱度的主要調(diào)節(jié)器。在目前杭州的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，四季度高熱是明顯的態(tài)勢(shì)，買(mǎi)不到房的概率也會(huì)增加，為了平息部分自住群體買(mǎi)不到房的「抱怨」，加嚴(yán)政策的出臺(tái)是遲早的事。
目前杭州政策是，人才只要繳納一個(gè)月的社保即可落戶杭州，且落戶之后無(wú)任何限制就可以購(gòu)房，導(dǎo)致了部分深圳等外地人為了購(gòu)房而短暫落戶，造成了一股深圳炒房團(tuán)熱。
在10月之前，就有風(fēng)聲傳出，購(gòu)房政策特別是外地人新落戶的購(gòu)房條件將加碼。
但就算新落戶杭州的「新杭州人」購(gòu)房條件延長(zhǎng)為落戶的2年甚至3年后，影響的僅僅只是少部分人，對(duì)整體熱度影響有限，因此，加嚴(yán)政策出臺(tái)僅是抑制新落戶部分是明顯不夠的。
或許外地人的社保年限（目前為24個(gè)月）、首付比例的提高、普通住宅的限售、熱門(mén)樓盤(pán)的上市調(diào)整都會(huì)是突破口。
可見(jiàn)，四季度會(huì)怎么樣，變數(shù)很多�；蛟S買(mǎi)房依然難，或許會(huì)更容易。
來(lái)源：一言樓市
