杭州二手房的這股“強(qiáng)冷空氣”，正在吹進(jìn)租賃市場(chǎng)。
據(jù)諸葛找房發(fā)布的《8月全國(guó)大中城市租金均價(jià)報(bào)告》，40個(gè)監(jiān)測(cè)城市中21個(gè)出現(xiàn)下跌，占比過(guò)半，數(shù)量較之前一個(gè)月增加7個(gè)，平均跌幅0.52%。
從環(huán)比跌幅看，天津、杭州、南京、鄭州、深圳位居前五，分別為2.25%、2.20%、1.31%、1.12%、0.70%。
其中杭州同比跌幅3.18%，在5個(gè)城市中同樣排行第二。
按理說(shuō)，大家“都不怎么買房了”（新房整體熱度也不如之前），更多人會(huì)選擇租房，應(yīng)該拉高租金才對(duì)��！
為什么統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，反而顯示房租跌了呢？
01
然而，現(xiàn)實(shí)感受到的冷意，遠(yuǎn)比數(shù)字還要夸張。
“相比去年，平均租金跌了10-20%。”濱江奧體片區(qū)的中介小于表示，不少“高價(jià)”收來(lái)的房子，都在虧本招租。
他給我列了幾組數(shù)據(jù)：
旭輝城的130㎡四房?jī)尚l(wèi)，往年每月整租價(jià)約1萬(wàn)2（樓王可到1萬(wàn)3-1萬(wàn)4），現(xiàn)在9000元都有難度。
天賦最小的三房戶型，去年能租1萬(wàn)1，現(xiàn)在實(shí)際價(jià)格9000多。
“大致測(cè)算了下，今年我們這個(gè)片區(qū)的租賃業(yè)務(wù)收益，
要比去年下滑20%左右。”
不止中介，許多房東也感同身受。
奧體某紅盤的頂躍房東，去年出租報(bào)價(jià)每月3萬(wàn)5。最近發(fā)現(xiàn)，正以不到2萬(wàn)5的價(jià)格招攬客戶。
還有繽紛未來(lái)社區(qū)的某房東，去年9月托管了一套80多㎡的小戶型。因?yàn)闃菍硬诲e(cuò)、裝修很新，以一年6萬(wàn)9的價(jià)格簽約。
本月底即將到期，房東還想繼續(xù)托管，但中介只開(kāi)出6萬(wàn)報(bào)價(jià)。
02
“今年的交付量實(shí)在太大，選擇余地太多了。”小于分析道。
以?shī)W體輻射圈為例，今年已交付樓盤就有奧邸國(guó)際、澄品、杭州壹號(hào)院二期、擁翠府、御虹府等，房源總數(shù)超過(guò)5000套。
而且部分樓盤的中小戶型，占比非常高。
像1145套的御虹府，近一半房源是103㎡三房。521套的擁翠府，也有一半是95㎡小戶型。
接下來(lái)，還有嘉品、君品、觀品，及桂語(yǔ)聽(tīng)瀾、翠語(yǔ)華庭等。大量商品房交付，接下來(lái)又有很大一部分限售，流入租賃市場(chǎng)的比例預(yù)計(jì)相當(dāng)高。
比如6月底交付的澄品，已有58套租賃房源，8月底交付的擁翠府有14套，新交付的御虹府也有11套……
另外，大量安置房的建設(shè)，也對(duì)租金造成了巨大沖擊。
像今年的蕭山，差不多有萬(wàn)套安置房交付，其中不少就集中在奧體的檀悅和天賦附近。據(jù)說(shuō)還以高顏值的外立面，登上過(guò)報(bào)紙。
安置房短期不可交易，頭幾年自住率通常也不高，多數(shù)只能流向租賃市場(chǎng)。
“雖然品質(zhì)不如商品房，但裝修隔斷之后，明顯更低的租金，還是很有競(jìng)爭(zhēng)力的。”小于表示，這對(duì)周邊房租造成了不小影響。
03
二手行情的持續(xù)低迷，也為租賃房源量的上升“添了一把火”。
自517新政短暫的成交量反彈后，杭州二手房已經(jīng)迎來(lái)兩連跌。按目前成交水平，9月大概率還會(huì)繼續(xù)下跌。
許多房東發(fā)現(xiàn)，普通的“以價(jià)換成交”已經(jīng)行不通了。
但繼續(xù)割肉式大幅降價(jià)，多數(shù)人又心有不甘。于是，有一批房東正在改變策略——轉(zhuǎn)賣為租（或邊賣邊租），一來(lái)可以搏行情回暖；二來(lái)可以填補(bǔ)一些“虧損”。
身邊一個(gè)朋友，今年3月上架了一套西湖區(qū)小戶型。至今已連續(xù)調(diào)價(jià)4次，降幅45萬(wàn)，依舊無(wú)人問(wèn)津。
現(xiàn)在他已經(jīng)收回房子，托管給中介，準(zhǔn)備租到明年再說(shuō)了。
還有一個(gè)網(wǎng)友，手握一套老城區(qū)140㎡次新房，如今左右為難。“早知道趁517新政刺激，果斷降價(jià)走走掉。”
“再降價(jià)就要虧本了！”舍不得再調(diào)價(jià)的他，打算先出租幾個(gè)月，收點(diǎn)租金也好。
04
還有一個(gè)重要原因，就是反復(fù)不定的疫情。
因?yàn)橐咔�，�?dǎo)致各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入不是很穩(wěn)定。部分企業(yè)為了削減成本，甚至不得不進(jìn)行裁員。
就業(yè)不穩(wěn)定，租賃需求的承受力難免會(huì)減弱。
特別是公寓類產(chǎn)品，受到的影響尤其明顯。“因?yàn)閺哪撤N角度看，杭州公寓的高租金，就是網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)和直播帶貨撐起來(lái)的。”
杭州作為“網(wǎng)紅之都”，一直是全國(guó)各地網(wǎng)紅的夢(mèng)想之地，爭(zhēng)相來(lái)杭發(fā)展。
“
今年因?yàn)橐咔榈淖兓療o(wú)常，一些城市的網(wǎng)紅根本出不來(lái)，租賃需求量下降不少。比如上海，直接就封城了3個(gè)月。”小于說(shuō)。
少了這些高支付能力的租客，供應(yīng)量同樣不菲的公寓，租賃行情自然下降。
以濱江區(qū)政府附近的星瀾之城為例，60㎡不到的LOFT，去年能租7500元，現(xiàn)在基本6500元以下。而截至目前，總共還有36套在租。
就8月而言，租金下滑也有一些周期性影響。
每年的7-8月，都是高校畢業(yè)生的求租高峰期，會(huì)一定程度帶動(dòng)租金。但隨著尾聲過(guò)去，畢業(yè)季效應(yīng)就會(huì)逐漸減退。
05
總的來(lái)說(shuō)，杭州租賃房源的供應(yīng)，只會(huì)越來(lái)越多。
一方面來(lái)自于每年新交付的商品房。過(guò)去幾年，杭州開(kāi)足馬力建設(shè)了大幾十萬(wàn)套商品房，未來(lái)一兩年正是交付高峰期。
另外，租賃房源的庫(kù)存也不少。僅鏈家app顯示，目前就有77608套房源（含pdd小單間）。
另一方面，政府和開(kāi)發(fā)商，還在其他渠道繼續(xù)發(fā)力。
像杭州力推的保障性租賃住房體系中，既有面對(duì)低收入群體的藍(lán)領(lǐng)公寓、公租房，也有中低高端全覆蓋的自持房（開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)）。
截至8月底，全杭州已有193個(gè)商品房自持項(xiàng)目完成房屋備案，建筑面積279.9萬(wàn)平方米、房源2.79萬(wàn)套（間）。其中，33個(gè)項(xiàng)目、1.17萬(wàn)套（間）房源已對(duì)外招租，累計(jì)1.7萬(wàn)人入住。
而開(kāi)發(fā)商除了自持房，也在不遺余力地推進(jìn)長(zhǎng)租公寓，如龍湖冠寓、萬(wàn)科泊寓等。
另外，杭州軌道交通的全面鋪開(kāi)，也讓郊區(qū)房源的接受度越來(lái)越高。這也在一定程度上，平抑了租金。
從整體供需端看，杭州租金以穩(wěn)為主。
當(dāng)然穩(wěn)中有升有落。像三墩北這樣的局部板塊，因?yàn)榘⒗镌频陌徇w，照樣會(huì)迎來(lái)逆勢(shì)上漲；還有稀缺高端類房源，如二號(hào)院的333㎡、奧邸國(guó)際等，向來(lái)比較堅(jiān)挺。
還有就是，租房市場(chǎng)一直存在周期性。
比如，“高校畢業(yè)季”、“家長(zhǎng)陪讀季”等，因?yàn)樽赓U需求的短期集中爆發(fā)，完全可能帶動(dòng)租金波動(dòng)。
不過(guò)，就今年第四季度而言，穩(wěn)中有落的可能性較大。畢竟，租房市場(chǎng)即將步入一年中的淡季階段，各種需求都在回落。
來(lái)源：層樓
