“全杭城8宗地塊溢價(jià)封頂，一個(gè)板塊占據(jù)了3宗......”這是錢二的魅力。
在這場(chǎng)不曾被寄予厚望的第三次土拍，錢二無疑是土拍市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊�？梢哉f，你完全可以從錢二身上看到去年土拍高潮時(shí)的影子。
那么，結(jié)合前幾次錢二在土拍市場(chǎng)中的表現(xiàn)，顯然透露出了以下幾個(gè)不容忽視的信號(hào)：
1.價(jià)值被認(rèn)可
從多次土拍表現(xiàn)來看，5.1-6.75萬/㎡價(jià)格環(huán)上的每一宗地，無一例外都是高溢價(jià)的存在；
2.限價(jià)體系趨于垂直化
西起江河匯的6.98萬/㎡，東至天瀾美境的5.1萬/㎡。一個(gè)是杭州價(jià)格天花板，另一個(gè)接近于申花；
也正是錢江新城二期限價(jià)一地一價(jià)的特點(diǎn)，很好詮釋了根據(jù)地塊成色不同，在價(jià)格上做了明顯的區(qū)分。
3.兩翼圍合式發(fā)展
從錢江新城二期目前推地的方向來看，大致是一個(gè)向中心靠攏的趨勢(shì)。
西側(cè)靠近錢塘快速路的棲江、觀翠，以及東側(cè)紅普路站附近的海岸、美境等，這類往中心聚攏的開發(fā)模式，把最好的留在了最后，一定程度上確保了后續(xù)板塊價(jià)值走高。
不出意外，隨著時(shí)間的流逝，錢江新城二期勢(shì)必會(huì)成為一個(gè)擁攬千萬級(jí)富人的豪宅區(qū)；且無可置疑的是，它的成長(zhǎng)性以及站位，將會(huì)是另一個(gè)高度。
對(duì)于這樣一個(gè)冉冉升起的新星，讓很多購房者很難不將它與西邊的南星橋相對(duì)比。
那么，錢江新城二期會(huì)是下一個(gè)南星橋嗎？帶著這樣的疑問，我將從產(chǎn)品、地段、商業(yè)等方面來論證兩者的關(guān)系。
衡量一個(gè)板塊是否有成為豪宅富人區(qū)的潛力，產(chǎn)品是其中一個(gè)不可或缺的因素。
作為一個(gè)老牌豪宅區(qū)的南星橋，無疑是錢江新城二期前進(jìn)的榜樣。
面積段方面來看，我認(rèn)為南星橋已經(jīng)是實(shí)打?qū)嵉牧�。不管是十年前的產(chǎn)品還是近期交付的作品，南星橋完全可謂是滿分選手。
沿江四大天王中的
金色海岸所有戶型面積都在200㎡以上，最大超過400㎡；藍(lán)色錢江二期，主力戶型面積超300㎡，最大戶型近720㎡；
陽光海岸378㎡起步，最大戶型超1200㎡；
顯然，不管是對(duì)于板塊本身還是全杭城而言，南星橋所擁有的戶型面積可以說是整個(gè)杭州的天花板。
再來看板塊近期交付的產(chǎn)品，仁恒濱江園戶型面積為170-250㎡；信達(dá)壹品起步戶型面積為137㎡，最大面積210㎡等等。
不得不說，既擁有“元老級(jí)”產(chǎn)品之外，南星橋同樣還與當(dāng)下市場(chǎng)“接軌”了。
反過來看看目前錢江新城二期所擁有的產(chǎn)品。
已經(jīng)售罄的濱江雙子星棲江、觀翠，起步戶型均為144㎡，最大戶型為248㎡；
建發(fā)帶來的兩個(gè)產(chǎn)品，靠近沿江的江華璽云軒，面積尺度感上略有些拘謹(jǐn)，面積段為137-200方；江月望云軒則為172-255㎡；
最近剛剛公布案名的海岸和美境，相比于濱江在錢二的前兩者，起步戶型和最大戶型上均有所突破。
天瀾海岸公寓戶型面積段為168-450㎡；天瀾美境公寓為168-235㎡。
相對(duì)比來看，目前錢江新城二期在戶型尺度上還略顯不足。
至于品牌房企方面，不論是南星橋還是錢二，都云集了優(yōu)質(zhì)開發(fā)商：濱江、建發(fā)、仁恒、綠城等等，只不過，當(dāng)下的錢二在開發(fā)商的豐富程度上可能不及南星橋。
主要還是受整體大環(huán)境的影響，使得許多外來房企已經(jīng)撤離杭州。當(dāng)然，具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)的錢二，未來或許還會(huì)有驚喜。
總而言之，單從產(chǎn)品方面，錢二只能說是南星橋的迷你版。
如果單從地理視角去看待南星橋和錢江新城二期，同樣位于擁江發(fā)展主戰(zhàn)場(chǎng)——錢塘江北岸的兩者，似乎談不上差異。
但從外部視角來看，南星橋?qū)?ldquo;1+1>2”的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到了極致。
攤開整個(gè)杭州版圖，立于玉皇山邊上的南星橋可謂是一個(gè)集大成者。湖武林-湖濱以及錢新這類頂級(jí)商圈的圍繞，讓南星橋無論前往哪里，都不過是幾首歌的時(shí)間；
除了無可復(fù)制的商圈，環(huán)繞在南星橋周邊都是一幫頂尖購買力。江對(duì)岸的濱江核心區(qū)就不用多說了；緊挨著的錢新、湖濱，住宅開發(fā)極少的它們，南星橋就成了最好的去處。
顯然，擁有如此外部資源的南星橋，已經(jīng)將它的優(yōu)勢(shì)結(jié)合的天衣無縫了。
反觀錢二，依靠著的江河匯是個(gè)不錯(cuò)的優(yōu)勢(shì)，但城東新城、艮北新城以及東側(cè)的九堡，在板塊的銜接上總感覺差了一點(diǎn)火候。
再來看產(chǎn)業(yè)。錢江新城二期板塊定位初期就是高端濱水居住區(qū)，產(chǎn)業(yè)始終就不在規(guī)劃之內(nèi)，這一點(diǎn)，與如今的南星橋頗為相似。
還有一點(diǎn)不容忽視的是，限價(jià)已經(jīng)是杭州天花板的錢江新城二期，與周邊板塊形成了“反倒掛”的現(xiàn)狀。
以錢塘快速路為界的艮北，核心區(qū)二手房在5.5萬+左右。匯港城9月最新成交中，一套117㎡低區(qū)房源，成交總價(jià)約665萬，折合單價(jià)約5.7萬/㎡。
相對(duì)比來看，錢二新房限價(jià)遠(yuǎn)高于周邊二手房。
結(jié)合當(dāng)前整個(gè)錢二內(nèi)部現(xiàn)狀，對(duì)錢江新城二期存在質(zhì)疑是理所應(yīng)當(dāng)?shù)�。所以說，無論從地緣價(jià)值還是城市界面上，錢江新城二期與南星橋還是存在不小的差距。
我認(rèn)為，現(xiàn)在討論錢江新城二期能否成為下一個(gè)南星橋還為時(shí)過早。
如果說上述幾個(gè)因素在比較中是固定的，那么，有一個(gè)變量是我們不得不考慮，也就是新房供應(yīng)。
作為已經(jīng)收官的南星橋，一定程度上它的價(jià)值空間已經(jīng)被固定，而至于錢二，新房供應(yīng)會(huì)影響板塊的價(jià)值預(yù)期。
而在如今預(yù)期高于黃金的階段，這一點(diǎn)恰恰不容忽視。
從目前推地情況來看，似乎每一次土拍都離不開錢二。假設(shè)錢二始終保持著推地周期短的節(jié)奏，那么我認(rèn)為板塊自身的購買價(jià)值會(huì)有一定程度的下降。
你想想，江對(duì)岸是掛牌價(jià)高達(dá)8、9萬/㎡的二手房，而這里是一眾搖號(hào)難度不高的6萬+新房，對(duì)于如今普遍熱衷于打新的購房者來講，稍便宜的錢二新房恐怕是大部分人的選擇。
那么，對(duì)于那些想買新房賺錢的購房者而言，購買欲望不會(huì)像以往那么強(qiáng)烈。也就是說，錢二已經(jīng)變成了勇敢者的戰(zhàn)場(chǎng)了。
反觀南星橋，早已度過了這個(gè)階段的迷茫。
所以，與其說錢二是否會(huì)成為下一個(gè)南星橋，我更期待它會(huì)發(fā)展為一個(gè)全新的板塊。
你們覺得呢？
來源：杭州房評(píng)
