杭州今年第三批集中供地，已經(jīng)全部結(jié)束：
35宗地塊已全部成交；另有24宗地塊達到封頂?shù)貎r，進行線下?lián)u號。
相較于第二次集中供地，在本次土拍中，開發(fā)商的拿地熱情大大提升。
要知道，在第二次集中供地開拍前，就已經(jīng)有17宗地塊流拍。之后參與競拍的開發(fā)商更是“集體躺平”，當天最高溢價只有可憐的11.04%。
而這次，橋西地塊在開拍就已經(jīng)達到封頂溢價，需要參加線下?lián)u號；艮北、丁橋和筧橋等地塊同樣早早達到封頂價，進入搖號環(huán)節(jié)。
市場回暖，已成定局。
在此次收官之戰(zhàn)后，杭州今年的土地出讓金總計已超過3000億，創(chuàng)歷史新高。這個數(shù)額僅次于上海，位居第二。
之所以有這樣的變化，原因大概有以下幾點：
1.拿地成本降低，開發(fā)商有錢可賺。
下調(diào)封頂溢價率和起拍價，上調(diào)部分地塊的銷售價格，為更多地塊留出了利潤空間。
根據(jù)測算，第二批宅地的平均利潤率約為5%，而今天這批地塊即便都達到上限溢價率，平均利潤率也在8-10%左右。
幾條規(guī)則的修改，可以說是實實在在地做到了“降地價”，讓開發(fā)商能更好地平衡成本。
2.搖號的便宜，開發(fā)商也想占。
這輪土拍中，報價達到封頂溢價后不再競自持或配建，而是由搖號決定地塊歸屬。
跟新房一樣，搖號能幫你省下額外成本。
在此之前，自持部分或配建因為無法對外銷售，有的開發(fā)商拿來當長租公寓，有的需要無償移交給政府，有的索性就空置在那里——這部分成本，很多時候就成了一筆糊涂賬。
而在修改規(guī)則之后，則完全避免了開發(fā)商之間拼命競報自持或配建的“內(nèi)卷”行為。
以前需要用真金白銀去拿的地，現(xiàn)在有可能憑運氣就可以。搖號的刺激性和獎勵，是會讓開發(fā)商備受鼓舞的。
3.這次優(yōu)質(zhì)地塊較多，無論是從銷售層面還是品牌高度，開發(fā)商都有拿地的需求。
優(yōu)質(zhì)地塊和開發(fā)商之間的關(guān)系，很多時候就像是“伯牙和子期”般相互吸引。
如橋西地塊，完全有能夠成為標桿作品的資質(zhì)，甚至能成為整個杭州的代表作，但凡有追求的開發(fā)商都不想錯過。
因此，這宗地塊也成了今日的大熱門：報名房企超過了16家，還沒開拍就已經(jīng)達到了封頂溢價。
更現(xiàn)實的問題是，大量開發(fā)商手頭的余糧已經(jīng)不多。若再無新項目上馬，明年下半年很多團隊就要無事可干了。
這次出讓的地塊大量位于主城區(qū)，加之拿地成本降低，趁此時補充土地儲備再好不過。
今天，一共有24宗地塊達到封頂?shù)貎r，需要在明天進行線下?lián)u號，地點在杭州市國立公證處。
與新房的電腦搖號不同，這次土地搖號將采用傳統(tǒng)的乒乓球搖號——更加直觀，參與感更強。
▲土地搖號設(shè)備｜圖源錢江晚報
公證處準備了兩臺搖號機和兩套號碼球，競買人代表按照順序號領(lǐng)取號碼球。對于容易產(chǎn)生誤解糾紛的6和9這兩個號碼，用下劃線做了區(qū)分。
地價觸頂搖號，是老地產(chǎn)人的“回憶殺”。四年前，聞名全國的嘉興土拍就是這么干的。
2017年5月22日，嘉興出讓八塊宅地。瘋狂的開發(fā)商迅速把地價拍到上限，然后用摸乒乓球的方式來決定歸屬。
當時，中獎的淮礦代表喜不自禁，振臂高呼，留下了一張轟動全國的照片。
▲2017年5月22日土拍現(xiàn)場｜圖源網(wǎng)絡(luò)
不過，這樣的場景我們應(yīng)該很難再看到了。
一方面，現(xiàn)在開發(fā)商的市場預(yù)期已經(jīng)不如當年了，即便搖到土地，未必能賺多少錢；
另一方面，如此喜形于色魔怔般的姿態(tài)，極其容易引發(fā)不良的社會輿論。
土地搖號，儼然就是開發(fā)商版的“樓市打新”，對樓市來說可謂是喜憂參半。
喜的是，強勢房企無法利用自身優(yōu)勢包攬地塊了。
在過去的土拍中，經(jīng)常出現(xiàn)大牌房企橫掃核心地塊，中小房企只能撿漏邊角料的無奈。但以后，各個開發(fā)商的拿地機會均等，樓市的多樣性更強。
其次，房企的參與度會大大提升。
跟新房市場一樣，搖號消滅了市場的確定性，就會誘使更多的人去“碰碰運氣”，開發(fā)商亦然。
既然降了地價、抬了房價，路都鋪到家門口了，自然有更多的開發(fā)商愿意去試水。
不過，搖號的副作用同樣明顯。
明明是非常優(yōu)質(zhì)的地塊，倘若被沒有開發(fā)能力的企業(yè)搖去，對整個杭州來說都是巨大的資源浪費。
另一方面，不排除少數(shù)開發(fā)商會動歪腦筋：自己拿到地后，用出售或者合作開發(fā)等形式，換取經(jīng)濟回報。
當然，評價政策的好壞要把它放到時代的語境中。
就目前來看，市場大預(yù)期整體向下，不少開發(fā)商仍處于冷熱交替的觀望期。此時的首要工作，是刺激更多的開發(fā)商進入市場，讓這臺大機器良性循環(huán)起來。
而在各種利好刺激下，樓市回暖將是大概率事件。
來源：杭州樓市動態(tài)
