22城第三批集中供地工作已陸續(xù)展開。從首批集中供地的火熱到第二批集中供地的遇冷，第三批集中供地又將有怎樣的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)十分關(guān)注。
11月1日，無錫第三批集中供地正式開拍，領(lǐng)跑22城。此次無錫共出讓20宗地塊，其中17宗以底價(jià)成交，另外3宗有溢價(jià)，最終成交總額約 273.8 億元，較總起拍價(jià)僅溢價(jià)約0.04%。盡管此次無錫的20宗地塊全部出讓成功，無一流拍，但市場熱度整體較為平淡。
截至目前，22城中除無錫1城已完成了第三批集中供地的土拍外，包括上海、廣州、深圳、杭州、南京、福州、濟(jì)南、蘇州、合肥和武漢等10個(gè)城市相繼公布了第三批集中供地計(jì)劃。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，上述10城共計(jì)掛牌415宗地塊，土地出讓面積約2268.36萬平方米，總起始價(jià)約為2926.32億元。
從土地掛牌數(shù)量來看，福州、南京、濟(jì)南、合肥、上海第三批集中供地的地塊數(shù)量均超過各城首批和第二批集中供地的地塊數(shù)。其中，福州第三批集中供地掛牌的地塊數(shù)約是第二批的2倍；而廣州此次的地塊數(shù)量則最少，為17宗，約占首批集中供地和第二批集中供地?cái)?shù)量的1/3。
與此同時(shí)，多數(shù)城市還調(diào)整了第三批集中供地的土拍細(xì)則，相較于第二批集中供地出讓條件的“嚴(yán)苛”，第三批集中供地正在釋放“友好”信號。
土地競拍規(guī)則有所放寬
從上述城市已公布的土拍細(xì)則看，部分城市對房企競買資格、地塊起拍價(jià)、土地款支付周期等方面進(jìn)行了優(yōu)化。總體而言，第三批集中供地的土地競拍規(guī)則有所放寬。
如蘇州在第三批集中供地的出讓規(guī)則中，就將首次付款比例由60%下降至50%，同時(shí)取消因超溢價(jià)而需提前支付尾款的要求，這在一定程度上減少了企業(yè)需提前支付二期土地款的壓力。此外，還將保證金全部下調(diào)至30%，而第二批集中供地中，除了吳江區(qū)出讓地塊保證金為30%外，蘇州其余區(qū)域保證金比例大多為50%。
南京在第三批集中供地中將部分區(qū)域的保證金比例下調(diào)至20%，并取消了“不得聯(lián)合報(bào)名競買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)也由“二級或一級”下調(diào)至“三級及以上”，此前在上一輪集中供地中則多數(shù)要求房企資質(zhì)為二級甚至一級。
而在第二批集中供地中遇冷的廣州，此次選擇了取消“限房價(jià)”、并主動(dòng)“降地價(jià)”，從而降低競拍門檻。此外，廣州本次集中供地中的番禺、白云等地塊，取消了一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求，允許分期支付。
值得注意的是，在杭州第三批集中供地出讓規(guī)則中，“勾地”方式重回土拍市場。所謂“勾地”，就是用地預(yù)申請制度。具體來說，杭州實(shí)行用地預(yù)申請的商服、住宅等經(jīng)營性用地要按本宗地出讓起價(jià)的10%繳納預(yù)約申請保證金，最高不超過5000萬元。此前，在第二批集中土拍時(shí)，為抑制市場熱度，杭州取消了此前一直實(shí)行的“勾地”政策，規(guī)定房企報(bào)名必須繳納20%的保證金才能參與地塊競拍。動(dòng)輒過億甚至上十億元的保證金要求，將不少中小房企拒之門外。而到了第三批集中供地，杭州恢復(fù)了“勾地”制度，這意味著房企又能以最高5000萬元的預(yù)約申請保證金參與競拍，較大程度緩解了房企報(bào)名的資金壓力，同時(shí)還將繳納保證金的時(shí)間進(jìn)行了順延。
無錫方面，第三批集中供地的規(guī)則雖未有大調(diào)整，但延續(xù)了第二批集中供地“取消競自持”的條款，為房企保留較為充足的利潤空間。
保障性住房地塊增加
目前已發(fā)布第三批集中供地計(jì)劃的城市中，不少城市還增加了保障性住房地塊的供應(yīng)。
如上海，其發(fā)布的第三批集中供地公告顯示，本次共出讓住宅用地58幅，其中27幅為涉商品住宅類地塊，其余31幅為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。再如深圳，本次集中供地推出11宗住宅用地，其中有9宗將建普通商品住房+只租不售人才住房，2宗建設(shè)出售型人才住房。
盡管目前長春還沒有發(fā)布第三批集中供地的公告，但在今年8月21日，長春房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的“長七條”中指出，因近兩年長春市住宅用地供應(yīng)量高位運(yùn)行，本年度第三批集中供地以棚改用地、租賃住房用地為主，原則上不再供應(yīng)住宅用地。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，第三批集中供地中政策性住房地塊的增加，更多源于監(jiān)管層的要求。今年年初，自然資源部要求重點(diǎn)城市年度供地計(jì)劃中單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。但由于前期供應(yīng)不足及流拍率高等原因，不少城市這一任務(wù)并未完成。預(yù)計(jì)后續(xù)這部分城市將加大租賃用地供應(yīng)規(guī)模，并優(yōu)化相關(guān)的配建條款。
第三批集中供地或仍呈現(xiàn)降溫趨勢
盡管在第三批集中供地計(jì)劃中，部分城市對土地拍賣的門檻已有所放低，來應(yīng)對當(dāng)前土地市場的降溫，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)此次集中供地整體市場仍將呈現(xiàn)降溫趨勢。
中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，在市場大環(huán)境的影響下，三批集中供地整體仍會(huì)出現(xiàn)降溫的趨勢，但市場上有個(gè)相對好的消息是信貸方面一直在吹暖風(fēng)，因此，房企壓力會(huì)相對緩和。但時(shí)值年底，房企壓力依舊很大，且政策存在不穩(wěn)定性，在這種趨勢下，房企拿地的積極性不會(huì)超過預(yù)期。
克而瑞研究中心亦表示，在寬供應(yīng)、低門檻的前提下，企業(yè)拿地積極性將會(huì)有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)有所改善，但由于房企資金鏈緊張，參與競拍的房企數(shù)量將進(jìn)一步減少，部分城市最終成交價(jià)將會(huì)明顯降低。
同時(shí)，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在第三批集中供地中，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機(jī)會(huì)，城市間和城市內(nèi)市場熱度分化仍會(huì)延續(xù)，但市場總體的熱度不會(huì)很高，有望維持平穩(wěn)放量態(tài)勢。
來源：中房網(wǎng)
