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談起去年杭州樓市，“老鴿盤(pán)”一定繞不開(kāi)。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年有10余個(gè)捂盤(pán)多年的項(xiàng)目入市，名單包括但不限于錢(qián)塘云莊、悅青藍(lán)、茶語(yǔ)華邸、錢(qián)江藍(lán)灣、青西銘府、春意江南名邸等。
雖然這兩年二手行情低迷，但頭頂“準(zhǔn)新房和限價(jià)”兩大標(biāo)簽，當(dāng)中一些鴿盤(pán)依舊受到了追捧。
特別是許多現(xiàn)房短炒客，即便明知拼得是刀口舔血的微利，仍愿意沖一把。
可眼下要入市的某鴿盤(pán)，投資客卻提不起太大興趣。
細(xì)心的購(gòu)房者，應(yīng)該已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在即將預(yù)售的樓盤(pán)名單中，出現(xiàn)了一個(gè)“既熟悉又陌生”的名字，那就是陽(yáng)光名城。
按計(jì)劃最快3月底首開(kāi)，推出3幢小高層（89-133㎡），毛坯均價(jià)18700元/㎡（另有排屋）。
目前，大江東限價(jià)已漲至21300元/㎡，核心二手房?jī)r(jià)更高，按理價(jià)差不小啊。可一位朋友實(shí)探后，直言沖動(dòng)不大。
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“2年半前來(lái)看過(guò)，到現(xiàn)在都沒(méi)開(kāi)，我房貸都還兩年了。”
實(shí)際上，陽(yáng)光名城的“鴿盤(pán)史”遠(yuǎn)不止此。不夸張地說(shuō)，如果對(duì)杭州鴿盤(pán)論資排輩，穩(wěn)坐前幾把交椅。
陽(yáng)光名城位于錢(qián)塘區(qū)義蓬街道青六南路和新鎮(zhèn)路交叉口，由春天創(chuàng)投和宏利建設(shè)于2008年聯(lián)手拿地，共分三期打造，距今已有15年。
一期和二期在2010-2014年間陸續(xù)推出，均價(jià)八九千，并于2013年交付。
但三期項(xiàng)目遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，直到2018年初，有品牌房企加入并負(fù)責(zé)操盤(pán)，才重新引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
此后，幾乎每一年都會(huì)傳出要開(kāi)盤(pán)的消息，不過(guò)最后都不了了之。
這次會(huì)成真嗎？從各種信號(hào)看，可能性挺高。比如現(xiàn)場(chǎng)可以看到，三期的10幢小高層、4幢洋房和7幢排屋，已基本處于結(jié)頂狀態(tài)。
建筑腳手架和沿馬路的圍擋上，寫(xiě)著“總價(jià)160萬(wàn)級(jí)，首開(kāi)在即”的字樣。
一二期沿青六南路的底商，開(kāi)放了臨時(shí)售樓處，布置了戶(hù)型圖紙、沙盤(pán)等道具。還有好幾個(gè)銷(xiāo)售人員，負(fù)責(zé)接待介紹。
銷(xiāo)售朋友圈中的宣傳圖文則顯示，近期到訪客戶(hù)似乎也不少。
03
看起來(lái)挺不錯(cuò)啊，但投資客為什么沒(méi)興趣呢？
一個(gè)顯而易見(jiàn)的原因是交付時(shí)間——雖然項(xiàng)目基本結(jié)頂，但2025年12月底才能交房。且據(jù)說(shuō)還有很大不確定性。
也就是說(shuō)，鴿盤(pán)的優(yōu)勢(shì)之一的“準(zhǔn)現(xiàn)房”，陽(yáng)光名城蕩然無(wú)存。
至于為什么要這么久？個(gè)中原因不得而知，有人說(shuō)當(dāng)初拿地成本才幾百元，耗得起；也有人說(shuō)，這跟合作方有關(guān)。
不過(guò)，就算今年就交付，利差空間可能也比較有限。
一方面，陽(yáng)光名城的售價(jià)從幾年前的預(yù)估1萬(wàn)6，變成了現(xiàn)在1.87萬(wàn)（毛坯）；另一方面，周邊二手行情并不景氣。已交付的一二期，掛價(jià)1萬(wàn)6-2萬(wàn)2（不少是精裝房）。
南側(cè)不遠(yuǎn)處的相賢府，網(wǎng)簽價(jià)2萬(wàn)上下，但成交量極少，今年至今才一套簽約紀(jì)錄。
換言之，另一個(gè)優(yōu)勢(shì)“限價(jià)倒掛”看不出。
當(dāng)然，最重要的是，如今的杭州樓市對(duì)低總價(jià)剛需房極不友好，幾年不漲價(jià)，未來(lái)也看不到出路，所有人都去擁抱“核心資產(chǎn)”去了。
但從自住角度看，陽(yáng)光名城綜合條件還是優(yōu)秀的。它是比較少見(jiàn)的純低密住區(qū)，因?yàn)榱㈨?xiàng)早，幾個(gè)戶(hù)型都有偷面積。
其次，直線距地鐵7號(hào)線新鎮(zhèn)路站300米，西側(cè)一路之隔還是永旺夢(mèng)樂(lè)城，預(yù)計(jì)明年開(kāi)業(yè)。
再加上原有的英冠天地、義蓬購(gòu)物中心、義盛購(gòu)物中心、義蓬第一小學(xué)等，生活便利度還是很高的。而且義蓬屬于限購(gòu)放松區(qū)，一個(gè)月社保就能買(mǎi)。
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不止陽(yáng)光名城，杭州還有一些鴿盤(pán)，在這條路上越走越深。
它們就像職場(chǎng)上的老員工，舊人走了一批又一批，新人來(lái)了一波又一波，只有他一直還在那。
像浦沿的棲棠譽(yù)灣，2018年7月拿地，規(guī)劃3幢高層、6幢7F洋房，建筑早已結(jié)頂，但開(kāi)盤(pán)時(shí)間一拖再拖。后來(lái)干脆直接關(guān)閉售樓處，再無(wú)消息傳出。
浦沿的后來(lái)者，2021年初拿地的江榮府，甚至2022年4月和6月拿地的曉月和風(fēng)、觀暉美譽(yù)，都已售罄。
作為對(duì)比，同期（2018年7月）拿地的丹楓四季，更是今年6月就交付了。
還有文教板塊的錦繡公館，2017年4月拿地，也是杭州真正的“現(xiàn)房銷(xiāo)售“項(xiàng)目。小區(qū)早已實(shí)景呈現(xiàn)，但一直未開(kāi)盤(pán)。
后來(lái)幾年陸續(xù)出讓的古翠隱秀、黃龍?jiān)破�、古翠藍(lán)庭和書(shū)香印翠等，均已交付。
大關(guān)板塊的岫町華庭，更是鴿盤(pán)中的王者。2014年9月拿地，高顏值的大玻璃幕墻現(xiàn)房讓人心水，但就是不開(kāi)盤(pán)。
此外，未科的衢州巨化項(xiàng)目、城西的水岸蓮花、崇賢的河畔軒也是知名鴿盤(pán)。
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鴿盤(pán)之所以鴿，有的是開(kāi)發(fā)商自身出現(xiàn)了問(wèn)題，但更多是為了突破限價(jià)，以時(shí)間換取空間。
拿地成本高，想賣(mài)個(gè)高價(jià)。拿地成本低，也想獲得更大收益，反正耗得起。
但很多時(shí)候，并不會(huì)天遂人愿。
苦熬多年，限價(jià)原地踏步，反而增加了資金壓力；限價(jià)漲了，又可能遭遇市場(chǎng)降溫，去化舉步維艱。
比如去年亮相那批鴿盤(pán)，其實(shí)多數(shù)都不太好賣(mài)，甚至還不乏流搖盤(pán)。
一而再的不開(kāi)盤(pán)，也會(huì)面臨戶(hù)型過(guò)時(shí)的尷尬。
更何況，過(guò)去這幾年，杭州土地供應(yīng)持續(xù)保持高位，除個(gè)別實(shí)在稀缺的鴿盤(pán)，都不缺替代者。
對(duì)大多數(shù)鴿盤(pán)來(lái)說(shuō)，以一己之力掀起市場(chǎng)浪潮的時(shí)代，已經(jīng)成為過(guò)去時(shí)了。
當(dāng)鴿盤(pán)不再那么香，也不必執(zhí)著于等待了。
來(lái)源：層樓
