距離2021年杭州首批集中供地土拍大戰(zhàn)，已過去2個月。
浙報傳媒地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，全部57宗地塊剔除兩宗人才租賃用地，55宗涉宅地中有41宗地塊溢價封頂、競自持，占比高達75%，自持總面積更是超過了66.2萬㎡。
“雙限”+高自持，擠壓了開發(fā)商的利潤空間，若仔細測算，首批57宗地塊中能盈利的，寥寥無幾。最近，甚至有多家房企，傳出合作方變動的風(fēng)聲……
就在近日，有多個可靠業(yè)內(nèi)信源向記者爆料，宋都房產(chǎn)于5月7日競得的杭政儲出[2021]8號運河新城GS1001-17地塊，至今尚未支付首期土地款，可能要退地。
運河新城GS1001-17地塊（原A-C4-01）地塊區(qū)位圖
01
地塊雙面環(huán)河，周邊居住氛圍成熟
板塊搖號中簽率低至2.3%
杭政儲出[2021]8號運河新城GS1001-17地塊（原A-C4-01），位于拱墅區(qū)運河新城，地塊四至：東至新開河、南至蔣家橋街、西至皇蔣路、北至新開河。
地塊為純住宅用地，出讓面積34025㎡，容積率2.5，可建面積8.5萬㎡。
在5月7日進行的杭州首批集中供地土拍大戰(zhàn)中，宋都以17.83億競得該地塊，成交樓面價20962元/㎡，自持21%，溢價率29.9%。
根據(jù)出讓須知，該地塊所建商品住房限價29500元/㎡，裝修標準3000元/㎡。
運河新城GS1001-17地塊（原A-C4-01）地塊實景圖
記者來到運河新城GS1001-17地塊現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)地塊依然是凈地狀態(tài)，現(xiàn)場沒有動工跡象。放眼望去，一片綠油油的大草地，遠處半山電廠兩個標識性的大煙囪，若隱若現(xiàn)。
從整體區(qū)位上來看，該地塊處于運河新城開發(fā)較早、居住氛圍相對成熟的片區(qū)。
地塊東面即為城北交通主干道——拱康路，且地塊東、北兩面環(huán)河，自然環(huán)境較為優(yōu)越。
地塊西面一路之隔為剛交付不久的碧桂園金科尚合府、金科博翠府，以及早已交付多年的板塊標識性樓盤——
大家運河之星。
地塊西北方向的運河之星與博翠府
不久前，區(qū)域內(nèi)上河公元最后一批房源公開搖號，綜合中簽率僅2.98%；云瀾天第府5月份清盤時，搖號中簽率也只有2.3%。
02
宋都回應(yīng)：未退地
計劃繼續(xù)開發(fā)
根據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院測算，運河新城GS1001-17地塊，20962元/㎡的樓面價，5000元/㎡的建安成本，3000元/㎡的精裝修，外加財務(wù)成本、稅費成本，還有高達21%的自持比例……若以29500元/㎡的商品房限價出售，即使不考慮自持部分，項目也很難說有多少盈利空間。
地塊周邊實景圖
拿地僅2月，市場上為何就有“退地”傳言流出？記者對宋都房產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人進行了采訪。
對于退地傳言，宋都方面回應(yīng)：未退地，計劃繼續(xù)開發(fā)此地塊。
關(guān)于運河新城GS1001-17地塊目前的審批流程進度，記者也專門咨詢了杭州市規(guī)劃與自然資源局。
但截至記者發(fā)稿前，杭州市規(guī)劃與自然資源局宣教中心、土儲中心兩大部門，均不予回復(fù)。
另據(jù)記者多方求證，確認，宋都房產(chǎn)至今尚未支付首期土地款。
記者查閱了《杭政儲出[2021]8號地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱《合同》），根據(jù)《合同》第九條：宋都房產(chǎn)需要在2021年6月20日之前向出讓人繳付出讓總價款的50%（約8.915億），其中受讓人已支付的掛牌競買保證金（5000萬）可抵充本期出讓價款。
另據(jù)《合同》第二十八條，延期付款超過60日，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無權(quán)要求返還定金，且出讓人可請求受讓人賠償損失。
這意味著，盡管宋都表示并不會“退地”，但8月19日將成為對公司的一個關(guān)鍵節(jié)點。若8月19日之前，宋都還未支付首期土地款，那么此前支付的5000萬勾地保證金，很可能要打水漂。
03
集中供地新模式下
切勿讓一時腦熱沖昏了頭
回望杭州土地拍賣歷史，僅僅出現(xiàn)過的幾起退地事件，都極具代表性。
過去10多年里，最知名的一出，莫過于“雅戈爾申花地王”。
2010年11月，雅戈爾以24.21億元的總價競得了申花姊妹地塊，其中一塊18114元/㎡的樓面價創(chuàng)申花板塊歷史新高。不幸的是，雅戈爾隨后即遭遇“史上最嚴厲的樓市調(diào)控時期”，光是“退地”傳言就傳了2-3年。
直到2013年6月，
雅戈爾一紙公告正式宣布退地，并為此付出了高達4.84億的違約金。之后，這兩宗地塊由景瑞地產(chǎn)重新競得，也就是后來
景瑞悅西臺。
昔日雅戈爾申花姊妹地塊區(qū)位圖
比較一波三折的退地事件，是拱宸橋東、百瑞運河大飯店身后的一宗迷你宅地。在2011至2016年五年間，經(jīng)歷了賣地、退地、再賣地......
地塊先是由溫州天元房產(chǎn)競得，后退地，地塊重新掛牌，由運河坊房產(chǎn)競得，后又轉(zhuǎn)手給了陽光城，最后被打造成了陽光城拱宸府�！�事件回顧
而距今時間最近的一次退地事件，則發(fā)生在2019年。
贊成于2019年9月23日競得的瓜瀝商住地，在成交2個月后，退地，重新掛牌。為此，贊成損失了5800萬的保證金。
昔日贊成瓜瀝商住地區(qū)位圖
2021年，全國22個重要城市實行土地出讓“兩集中”管理，一年最多進行三次。
被列為首批試點的城市之一的杭州，于5月7日、5月8日兩天集中掛牌了57宗涉宅地，總出讓面積4527畝，總建筑面積757.2萬㎡，總起拍價934.7億。
集中供地，成為行業(yè)內(nèi)土地出讓的一大新模式。
而作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一種新手段，集中供地的本意是分流，降低土拍熱度。從而進一步實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
但從5月份杭州首批集中供地土拍結(jié)果來看，開發(fā)商們的拿地?zé)崆�、競拍積極性，似乎并沒有降溫。
“退地”傳言的背后，無疑對開發(fā)商們敲響了警鐘：新形勢之下，房企拿地，更要量力而行。尊重市場、保持理性，切勿讓一時腦熱沖昏了頭！
后續(xù)發(fā)展，記者將持續(xù)關(guān)注。
來源：住在杭州網(wǎng)
