5年期LPR利率終于下調(diào)了！買房人有福了！
剛剛據(jù)央行公布，5年期LPR利率下調(diào)5BP至4.6%。有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，由于銀行貸款發(fā)放時(shí)，取值放款日前一日的LPR利率加點(diǎn)形成最終貸款利率，因此各銀行有望最快于明日啟用新的5年期LPR利率作為新的房貸款利率基準(zhǔn)。
這應(yīng)該是2022年樓市迄今為止最爆炸的新聞，要知道此前5年期LPR利率已經(jīng)連續(xù)20個(gè)月未變了。
很多人說，這段時(shí)間，房貸利率不是一直都在下調(diào)嗎？有什么大驚小怪的。
這不一樣，我再給小白同志解釋一下什么是房貸利率。
房貸利率 = 5年期LPR利率 + 加點(diǎn)。
其中5年期LPR利率是“基準(zhǔn)”，是央行決定的，每個(gè)月20號(hào)對外公布一次；而加點(diǎn)是由各銀行決定的，每個(gè)城市不一樣，每家銀行也不同。
現(xiàn)在你去銀行買房，人家告訴你房貸利率是5.5%，其實(shí)就是在基準(zhǔn)4.6%（最新）的基礎(chǔ)上，上調(diào)了90BP。
總之，這段時(shí)間所有城市的房貸利率下調(diào)，其實(shí)都在下調(diào)“加點(diǎn)”，而5年期LPR利率已經(jīng)連續(xù)20個(gè)月沒變過。
而這次，下調(diào)5年期LPR利率，動(dòng)了基準(zhǔn)，影響是全國性的，而且能量遠(yuǎn)大于加點(diǎn)。
究竟有什么影響呢？
1、所有人的月供下調(diào)。
包括已經(jīng)買房的，正在買房的，還未買房的。這就是我當(dāng)初讓大家選擇二手房轉(zhuǎn)化利率合同時(shí)，一定要選擇LPR的原因。
選擇固定利率，以后市場怎么變，你還的錢都是一樣的，但如果選擇LPR房貸利率，未來只要5年期LPR利率下調(diào)，你的月供就會(huì)跟著下調(diào)！
而5年期LPR利率是跟著經(jīng)濟(jì)形勢走的，在可見的未來，GDP增速很難高增長，這是由經(jīng)濟(jì)周期決定的。
很多人不懂利率的底層邏輯，天天瞎嚷嚷讓大家選擇固定利率，不是蠢就是壞。
2、房貸利率下調(diào)幅度擴(kuò)大
“5年期LPR利率”雖然不如“加點(diǎn)”那么靈活，甚至有時(shí)候不如加點(diǎn)下調(diào)的厲害，但基準(zhǔn)具有乘數(shù)效應(yīng)：
也就是說，它只要下調(diào)一點(diǎn)，對房貸利率下調(diào)的預(yù)期會(huì)加好多倍，全國各地“加點(diǎn)“下調(diào)的速度就會(huì)更快。
我在前幾天的文章《房貸利率
接下來所有城市房貸利率加速下調(diào)，而且這波利率下調(diào)的最終結(jié)果，一二線大概在5%到5.5%之間，而三四線可以奔著“四字頭利率”，具體下探的幅度，還要看利率對房價(jià)的刺激效果。
3、部分城市房價(jià)反彈
房貸利率下調(diào)會(huì)刺激房價(jià)上漲，主要利好那些有剛性購房需求的城市。一二線城市反彈程度較高，而三四線城市，房貸利率的帶動(dòng)效應(yīng)偏弱。
一二線城市中，2021年出現(xiàn)翹尾行情的城市，3月后必會(huì)迎來火熱的小陽春，比如北京、廣州、成都、武漢、杭州、蘇州、廈門等等。
而深圳、鄭州、天津、濟(jì)南、青島、合肥、重慶、西安等城市，也會(huì)都會(huì)止跌反彈，小陽春有一定概率。
這些基本面比較好的城市，房價(jià)上漲后會(huì)暫停房貸利率下調(diào)，但也要跟著買房，不然選擇空間會(huì)越來越小。
對于三四線城市，如果是純剛需，房貸利率下調(diào)到合理區(qū)間就下手，否則不著急，繼續(xù)等著。
總體來說，這波放水+房貸利率下調(diào)，對樓市的“穩(wěn)增長”起到了關(guān)鍵作用。
同時(shí)此階段，對地產(chǎn)商的管控也在不同程度放開，比如煙臺(tái)剛剛打響預(yù)售金監(jiān)管放松第一槍，下發(fā)通知，降低部分企業(yè)資金留存比例。
種種利好，也讓地產(chǎn)股迎來大漲，今天開盤不久，融創(chuàng)漲幅10.57%，碧桂園漲幅7.35%。
按照往年規(guī)律，每次國家喊你買房，剛需就得趕著上車，國家不讓你買房，那你就最好消停一些，最早響應(yīng)號(hào)召那批人反而是最幸運(yùn)的。
除了這段時(shí)間房貸利率下調(diào)，央行表態(tài)鼓勵(lì)買房，1月16日，國家發(fā)改委也發(fā)布了《關(guān)于做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作的通知》，要求因地制宜多措并舉滿足居民節(jié)日消費(fèi)需求。
其中很重要的一條就是:
要求“促進(jìn)”住房消費(fèi)健康發(fā)展，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
過去一直都是“穩(wěn)定”住房消費(fèi)，而現(xiàn)在變成“促進(jìn)”住房消費(fèi)。
言外之意，就是在喊大家買房，這也是自1998年房改以來，24年頭一次發(fā)改委喊人們買房。
如果再加上之前的住建部、國務(wù)院、財(cái)政部，接下來，可能是房地產(chǎn)史上促進(jìn)購房政策最密集的春節(jié)。高層為何如此著急，篇幅有限，我會(huì)在下篇文章中集中解答，敬請期待。
這段時(shí)間，很多人非常緊張，問子木，樓市會(huì)不會(huì)重蹈覆轍，房價(jià)大漲，出現(xiàn)翻番行情？
按照我對樓市這么多年的研究，我可以準(zhǔn)確得回答大家：
小漲可以，大漲不會(huì)！
首先，2015-2021年，在這六年房地產(chǎn)大周期，我們見過房地產(chǎn)的“極值”，從大漲到大跌，從寬松到收緊，尤其去年“二手房指導(dǎo)價(jià)+銀行斷貸”，樓市交易一夜鎖死，調(diào)控手段的威力，記憶猶新。
這意味著，高層已經(jīng)研究出了樓市的“精準(zhǔn)化”調(diào)控手段，手起刀落，毫厘之間。
其次，我們的樓市現(xiàn)階段不存在大漲的基礎(chǔ)。部分城市還存在“房價(jià)泡沫”，當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力透支嚴(yán)重，如若再漲，消費(fèi)力枯竭，影響的是一個(gè)城市的命數(shù)。
房地產(chǎn)已經(jīng)擠出實(shí)體經(jīng)濟(jì)四十年了，去年高層既然頂著那么大的壓力，叫停樓市，自然接下來不會(huì)輕言放松，失去多年連續(xù)調(diào)控的成果，這叫政策公信力。
此番房貸利率下調(diào)，對樓市只能說是從“-10到0”的推動(dòng)，把房地產(chǎn)行業(yè)拉回到良性循環(huán)軌道。
讓地產(chǎn)商緩口氣，地方政府有收成，樓市趨于理性和常態(tài)，不至于塌方，但也不至于泛濫成災(zāi)。
來源：子木聊房
