惠灣，沒有二手房市場！這幾乎已經(jīng)成為共識。 細數(shù)一下，惠灣的二手房確實全是硬傷：
二手房的數(shù)量，天量供應(yīng)；二手房的成交，周期巨長；二手房的成本，居高不下！
任何一個硬傷，都足以致命，集齊了所有缺點的惠灣，足夠死三回了！
但是！但是！但是！ 當(dāng)我?guī)е@些認知去到惠灣實際走訪后，我發(fā)現(xiàn)：
惠灣的二手房市場，并沒有我們所想象的那樣不堪。
確實，惠灣的房子是真的多。
根據(jù)合棕縱聯(lián)行的數(shù)據(jù)，10月份惠陽的新房存量31595套；大亞灣庫存35347套，全市的去化周期14.4個月。
那二手房呢？
在鏈家上查惠灣的二手房，顯示的是： 惠陽，二手房有15553套； 大亞灣，二手房有23885套
如果對這兩個數(shù)字如果沒有概念，可以拿其他城市來比較比較。
廣州的二手房供應(yīng)量也在灣區(qū)前列，其中供應(yīng)量最大的區(qū)番禺，二手房也只有16075套。
和惠陽相當(dāng)，遠低于大亞灣。 深圳這邊，南山區(qū)的在售二手房6515套、羅湖6221套、福田7177套； 三個核心區(qū)的二手房加在一起，比不上一個大亞灣。
天量供應(yīng)、二手房過剩，沒跑了！ 正常邏輯來講，新房和二手房齊齊過剩，結(jié)局往往是新房卷生卷死、二手狗都不理。 但是！ 嚴(yán)重過剩之下，即便面對最近這冷淡的行情，有部分二手樓盤依然有穩(wěn)定成交。 比如臨深大盤龍光城， 整個大亞灣最近成交的一套二手房，就是10月20號北二期一套149萬總價的93㎡三房
比如白云新城的保利陽光城，10月份成交的一套二手房，成交周期只有43天。
前兩個月成交的另一套87㎡四房，成交周期只需要28天，更早5月份的時候，甚至還出現(xiàn)了掛盤2天就成交的房源。
再比如大亞灣的星河丹堤，近30天帶看數(shù)量達到266次，熱度碾壓同區(qū)域的所有樓盤。
惠灣個別二手盤，早就不和其他樓盤玩了，紛紛走出了獨立的行情，形成了成熟的二手市場。
而能走出獨立行情的二手盤，都具備2個特點：
（1）地段牛逼 地段在惠灣的樓市是決定性的。 所以能看到： 成交最活躍的龍光城是大亞灣最靠近深圳的樓盤，大亞灣臨深另一個二手市場比較成熟的德州城，處在龍山一路，也是過兩條街就到深圳；
（2）配套成熟有人氣 在惠陽的時候，我親自去看了保利陽光城的二手房，看到陽臺晾曬衣服的戶數(shù)非常多，能占到60-70%，入住率很高，人氣已經(jīng)形成。 而星河丹堤，不僅有人氣，還有最成熟的配套，學(xué)校有華附，商業(yè)有coco garden，小區(qū)之間還有景觀湖，真的是要啥有啥。
這兩大特點擺在那，就把惠灣的二手樓盤徹底分裂成了兩派。 一派“長得白白胖胖”，另一派則是“面黃肌瘦” 現(xiàn)在大家如果只看后者，就會認為這孩子營養(yǎng)不良...... 但殊不知，房子過剩，不代表沒有二手房市場。
只是在分化的行情下，二手房的“營養(yǎng)”都集中在了少數(shù)樓盤上罷了。
確實，進入惠灣市場的人，首選的依然是新房。
投資客買這里，就是沖著新房來的，因為現(xiàn)在惠灣還處于新房市場 本地人買這里，也愿意買新房，因為新房的稅費成本更低。
中介帶看，也愿意帶你看新房，因為選擇多，價格低，更容易促成成交； 但是！
即便是在惠灣，始終會有二手房的需求。
當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V我，惠灣的二手客戶，一部分人的需求是為了盡快入住。
因為從交房的周期來看，新房的交房時間可能長達2-3年，而惠灣的二手房交房大概只需要半年時間。 另一部分人的需求是追求配套和居住氛圍。
這一部分人基本上都是自住，寧愿選配套更齊全，居住氛圍更舒適的二手房，而不是等新房的配套建成、等新房聚攏人氣。
說白了，即便惠灣的新房是寵兒，但二手房從來都不是棄兒。
而另一方面，一個變化也正在發(fā)生——惠灣二手房的交易成本下降。 交易成本下降體現(xiàn)在3個方面， 第一，銀行評估價和市場價的差距在縮小。
過去的市場價遠高于銀行評估價，用評估價貸款的情況下，二手交易的首付就得提高，現(xiàn)在惠灣的市場價在回落，銀行評估價和市場價比以前更接近，首付成本降低了不少。
第二，二手稅費降低。 惠州之前有政策發(fā)布，二手房個稅從2%降到了1%，相當(dāng)于個稅減半，二手房的稅費負擔(dān)也在減少。
第三，銀行利率下滑 惠州銀行的利率普遍回落了0.2%-0.3%。
像惠州的建行，11月最新的房貸利率，首套能做到5.9%-6.2%，上個月利率還是6.1%起步。
調(diào)低利率，降低同樣是二手房的成本。
惠灣的市場始終在變化，二手房市場的份額不大，但會相對集中。
那些真正吃香的二手盤，要我來看，受歡迎程度不會亞于絕大多數(shù)新盤。
畢竟，不少新盤在打折降價； 不少新盤頻頻暴雷，出現(xiàn)各種各樣的質(zhì)量問題； 不少新盤的地段位置硬傷明顯....... 一個真正打算自住的深圳人來惠灣買房，相比那些小開發(fā)商開發(fā)、地段稀爛的新盤，離深圳更近、配套更完善的二手房其實會更匹配它們的需求。
當(dāng)?shù)氐闹薪樵臀艺f，惠灣的二手房，有60%以上都是深圳人買的。
不論是惠灣的新房，還是二手房，都躲不開深圳人。 這導(dǎo)致的結(jié)果就是： 深圳人的口味，決定了惠灣二手房的冷暖！ 樓盤之間，深圳人會挑； 板塊，深圳人也會挑。
之前寫惠灣，我講到過我碰到的一個司機向我吐槽澳頭的二手房難賣。 事后，我特意在貝殼找房上查了惠灣各個板塊的歷史成交數(shù)據(jù)， 發(fā)現(xiàn)澳頭的二手房成交周期都特別長，掛盤100多天才成交的很常見，200多天的也比較多，甚至還能出現(xiàn)成交周期長達700多天的房子。
也就是說，這套房花了兩年多的時間才賣了出去。
澳頭二手房成交周期
大亞灣中心區(qū)的二手房，成交周期相對短一些，多數(shù)在100天以上； 西區(qū)的二手房成交周期，則多數(shù)在100天以下， 看似平常的數(shù)字，這背后都是命中注定的差距， 深圳人“嫌遠愛近”，臨深的板塊，就是更吃香！隔了兩條街，就會不一樣。
綜合來看，在惠灣買房，高品質(zhì)+好地段，是永遠的王道！ 當(dāng)下，惠灣二手成交會集中在那些臨深、配套齊全的大樓盤； 未來，隨著深惠之間交通干線的逐步打通，靠近地鐵線、交通線的二手樓盤會更有優(yōu)勢 在這個邏輯上，二手房和新房都是一樣的。 二手房市場的走勢，對于買新房也是一個參考。
很多想法，都要重置和更新。
必須承認： 惠灣，有二手房市場，
只不過在這個充斥著新房消息的市場里，它很難成為主角；
也必須承認：
惠灣有部分二手樓盤，已經(jīng)形成成熟的二手市場。
這些成熟的二手樓盤，已經(jīng)開始影響新房的行情還要承認：
隨著更多的新盤進入二手市場，未來惠灣的二手盤分化會進一步拉大
這個時候，如何選擇新房就變得很重要。
當(dāng)然，惠灣的二手房有市場，不代表可以隨意買，
如果要買惠灣二手房，僅限于自住需求。
自住和投資的邏輯不一樣，在惠灣，投資有更好的標(biāo)的——新房。
不過，就像我前面提到的，買新房的邏輯完全可以參考二手房。
最后，我想說的是：
過去大家對惠灣的認知已經(jīng)形成刻板印象，甚至是偏見。
人性使然，形成偏見之后，往往很難動搖，即便現(xiàn)實已經(jīng)千差萬別。
但是對于惠灣，無論是新房還是二手，不把腦子里的固定認知清空，任何機遇對你而言都是一團漿糊。
只有放下粗暴的判斷、放下無根據(jù)的偏見，才能真正理解惠灣市場。
來源：大胡子說房
