最近三個規(guī)劃變更公示特別受大家關(guān)注:一是東新原融創(chuàng)地塊土拍前大幅商改住;二是錢二五、六堡TOD商住混合變純商;三是東湖新城地標(biāo)改住宅;
我們喜歡看規(guī)劃,道理很簡單:“規(guī)劃”顧名思義就是城市藍(lán)圖,讀懂了城市藍(lán)圖,相當(dāng)于掌握了城市發(fā)展密碼,和房子價值走向的秘笈。
城市規(guī)劃既融合了全城市要素的分析,也飽含了專業(yè)人士對城市發(fā)展愿景的判斷,并以此制定的城市或區(qū)域全面長遠(yuǎn)的發(fā)展計劃;
其中還包含對未來整體性、長期性、基本性問題的思考和考量,是未來城市頂層設(shè)計策略的整套行動方案;
舉個例子:杭州三中心的頂層規(guī)劃,就凝聚著決策層對城市發(fā)展方向的前瞻性設(shè)計。意味著這三個中心的城市層級、資源配制、未來的行政級別都是頂級配置。
換句話說:杭州所有的頂級、優(yōu)先級的醫(yī)療、教育、文體、交通、人口、產(chǎn)業(yè)……都圍繞這三個板塊布置。
因此,好的規(guī)劃一定程度上能盤活一個板塊,差的規(guī)劃也能毀了一個板塊。
那從最近關(guān)注很高的上述三個規(guī)劃中能窺探出哪些城市方向的調(diào)整,細(xì)看一下:
7月中旬杭州市規(guī)劃和自然資源局公示了《景芳三、四七堡單元控規(guī)局部調(diào)整》,緊接著《錢二產(chǎn)業(yè)總部核心區(qū)城市設(shè)計方案》公布,意味著錢二正式進(jìn)入商業(yè)地塊的供地定性、出讓計劃。
從規(guī)劃的調(diào)整重點(diǎn)一塊塊來看:
▲左:錢二五堡TOD原方案/右:新公示方案
其一、五堡TOD,按照公示的新控制性規(guī)劃方案,原規(guī)劃方案中的68、76號(黃色)純住,以及64、77號商。ǔ壬┑亟y(tǒng)一改為純商業(yè)、商務(wù)(深紅色)用地;
并且76、77號地塊還是稀缺的一線江景用地;
▲左:錢二六堡TOD原方案/右:新公示方案
六堡TOD也相似,除了南部增加部分綠地、文體用地外,34號地塊,以及53、54號一線江景地塊,不管是純住宅,還是商住用地統(tǒng)一全部改為深紅色代表的純商業(yè)、商務(wù)用地;
▲左:紅普南路原方案/右:新公示方案
紅普南路TOD則相反,除了地鐵站南面改為軌交及零星商業(yè)地塊外,北面的四塊商業(yè)用地全部改住宅;
這樣調(diào)整有什么影響呢?
可以說這次規(guī)劃調(diào)整的代價是以大幅降低土地出讓金為前提的。
簡單舉例,五堡TOD有約42萬方住改商的宅地,按照潮映雙子4.5萬/㎡樓面價計算,僅土地出讓金就近190億,六堡即使按照4萬/㎡樓面價計算也近60億,兩者相加僅土地出讓金一項(xiàng)就是250億之巨;
鑒于住宅和商業(yè)土地巨大的價差,這些調(diào)整一上一下涉及的可是上百億計的土地出讓金。
很容易看出,其中表露出政府對城市功能轉(zhuǎn)型的一個決心。
▲錢二產(chǎn)業(yè)總部核心區(qū)城市設(shè)計TOD中標(biāo)方案
按照政府規(guī)劃調(diào)整的決心,錢二的定位絕不是簡單的錢新補(bǔ)充版本,而是與錢新攜手提升杭州整體實(shí)力的核心城市節(jié)點(diǎn),引領(lǐng)擁江東翼崛起的戰(zhàn)略引擎!
我們可以看到,規(guī)劃文本多次提到:需要進(jìn)一步拓展發(fā)展內(nèi)涵、完善產(chǎn)業(yè)功能,將錢二打造為國際化的高端商務(wù)區(qū)、總部集聚區(qū)和高層次人才匯集,和人們心之向往的城市新地標(biāo)。
翻譯一下:現(xiàn)行錢二規(guī)劃營造的重點(diǎn)太過偏向住宅開發(fā),板塊定性的商業(yè)、商務(wù)功能不足。
▲五堡TOD中標(biāo)方案
改變現(xiàn)狀,必須以江河匯、御道-五堡、六堡TOD這三個節(jié)點(diǎn)為重點(diǎn);
注入大體量、高規(guī)格的產(chǎn)業(yè)和商業(yè),逐步形成江河匯金融產(chǎn)業(yè)圈、五堡總部生態(tài)圈、六堡文化產(chǎn)業(yè)圈三大產(chǎn)業(yè)圈匯聚的差異化的產(chǎn)業(yè)集群;
將住宅體量讓給商務(wù)、商業(yè),大幅提高商業(yè)商務(wù)占比的指向性規(guī)劃異常重要。
任何一個板塊的成功,首個要素是政策傾向,政策之后是按照定位配置資源,配置產(chǎn)業(yè)、交通、配套……
從而吸引人口、就業(yè),資金流動,并固定財富,最后把消費(fèi)力轉(zhuǎn)化為活力,并周而復(fù)始形成閉環(huán),這就是產(chǎn)城形成的基本邏輯。
因此,五、六堡TOD的用地性質(zhì)改變,必然會改變錢二板塊未來的方向。
▲紅普南路文化活力街區(qū)中標(biāo)方案
換一個角度,作為“未來總部灣、濱水新潮岸”的總體愿景,其中重要組成部分就是疏解錢新的居住功能。
要想大幅提升宜居程度,除了產(chǎn)業(yè)、城市界面的大幅提升,最佳的方式就是綜合體配套;
綜合體既對板塊有buff增幅,還能對宜居有正向助力,催熟板塊熱度,就像萬象城之于錢新,金沙天街之于金沙湖……
TOD+商業(yè)則是最好的表現(xiàn)形式,同時住改商形成的純商業(yè)形式的TOD必然導(dǎo)致拿地企業(yè)的分化和門檻的升高;
舉幾個例子:總體量80萬㎡的城北萬象城,其中住宅部分——幸福里足有約22萬㎡,超過總體量四分之一,萬象城商業(yè)僅僅只占了約16萬㎡;
申花萬象天地寫字樓+購物中心的總體量是30.9萬㎡。而住宅部分杭曜置地中心、杭樾潤府相加的總體量就足有超66萬㎡,是商業(yè)、商務(wù)體量的兩倍有余。
但看看港資F4,嘉里城地上總體量約23萬㎡,其中住宅11.4萬㎡、商業(yè)11.6萬㎡,幾乎一比一;
▲杭州IFC效果圖
IFC總體量超80萬㎡,住宅僅約12.8萬㎡,1/6多點(diǎn);
K11總體量約74萬㎡,住宅也就15萬㎡;恒隆廣場更是100%全商業(yè)、商務(wù);
可見,大多數(shù)外資商業(yè)企業(yè),特別港資更注重或者說有能力實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的長期收益,因此大多是長期持有,通過租賃、持續(xù)運(yùn)營收益達(dá)到盈利目的;
而國內(nèi)的大型商業(yè)運(yùn)營商還側(cè)重住補(bǔ)商、住養(yǎng)商的中短期盈利模式;
因此,這樣的出地方式是不是更適合外資企業(yè)的運(yùn)營模式,是不是會定向引進(jìn)港資外資,值得期待。
但毋庸置疑,有了重量級的綜合體,既對總部基地的人群活力有保障,也對居住、城市層面能級的提升至關(guān)重要。
第二個焦點(diǎn)是融創(chuàng)曾經(jīng)退地又即將重新上架的東新地塊控規(guī)修改,8月7日市規(guī)劃和自然資源局公示了東新單元控規(guī)調(diào)整方案;
我們先回顧一下這塊地原指標(biāo)的不合理處,按原規(guī)劃指標(biāo)算筆賬,就能大致明白地塊為什么融創(chuàng)不能咬牙開發(fā)下去。
▲融創(chuàng)原方案公示圖
原出讓指標(biāo)中:總計7塊地的總建筑面積是約23.4萬㎡;
其中公租房就占了1萬㎡,商業(yè)商務(wù)性質(zhì)體量約12.6萬㎡,競自持占了28%,約6.2萬㎡,七減八減住宅可售面積也就3.4萬㎡,只是總體量的零頭;
雖然樓面價2.2萬/㎡,精裝限價4.7萬/㎡,中間空間挺大,但奈何可售住宅體量太小,不是商業(yè)運(yùn)營BOSS級的企業(yè),無論怎么算,盈虧都軋不平。
但是經(jīng)過本次調(diào)整后,絕對是翻天覆地的變化……看圖:
▲原方案/新公示方案
其中大致是:原04、10號兩地塊合并為現(xiàn)10號地塊,改為人才共有產(chǎn)權(quán)房,總體量約4.8萬㎡;
▲原方案/新公示方案
原06號地塊則拆分成兩塊地,東邊這塊轉(zhuǎn)為純住宅用地現(xiàn)06號地塊,意味著住宅新增約6.6萬㎡;
原06號地塊西邊則一分為二,南邊安置了原04號地塊的12班小學(xué),北面則把39號北地塊挪過來的體育健身、停車、公廁等公共設(shè)施功能用地合并在一起;
雖然這樣修改,功能一致,但把分散的公共配套集中配置在一起,明顯更合理了;
▲原方案/新公示方案
原39號地塊變?yōu)樽≌再|(zhì)和13號地塊共同組成了大片住宅體塊,這樣又新增了體量約4.8萬㎡住宅用地;
這樣,除了原公租房擴(kuò)改為人才共有產(chǎn)權(quán)房外,相當(dāng)于總計新增了約11.4萬㎡住宅面積;純住宅性質(zhì)總體量增長到約14.8萬㎡,如果加上共有產(chǎn)權(quán)房近20萬㎡,無疑可售住宅規(guī)模猛漲了數(shù)倍;
而商業(yè)、商務(wù)用地則相當(dāng)于全部剔除干凈,改由德勝路一河之隔的兩塊地承擔(dān),合計不足5.4萬㎡;
這樣一改有什么區(qū)別嗎?
其一、體量大幅提升的純住宅,再加上沒有了競自持土拍規(guī)則,妥妥的由棄之可惜的雞肋地,變?yōu)橹耸挚蔁岬膶毜兀?/div>
其二,為馥源庭之后大和平、東新板塊提供了能解決供需的大體量土地供應(yīng)。
要知道和品、馥源庭前者最高7000+組、后者也有4000組購房者報名搖號,這里即使地段稍差,但作為補(bǔ)充替代板塊需求也并不少;
▲嘉里城效果圖
三、南邊地鐵1站的嘉里城+規(guī)劃和平商圈,以及向北2公里范圍內(nèi)總體量超150萬㎡中大銀泰城+新天地商圈;
兩大商圈充盈著大量的商業(yè)+商務(wù)功能的復(fù)合型綜合體,兩者之間的東新地塊完全沒必要另外做競爭力偏弱的零星商業(yè)、商務(wù);
這樣的改變不但對側(cè)重于住宅開發(fā)的企業(yè)操盤都沒有問題,在供應(yīng)上相對也更合理。
最后一個是8月15日即將舉辦專題聽證會的商改住的東湖新城地標(biāo);位置是東湖新城荷禹路西側(cè),9號線五洲路上蓋項(xiàng)目;
▲原方案/2022年7月公示方案
先對比一下修改部分,2022年7月修改后公布的方案是把兩塊商業(yè)、商務(wù)用地變更為東邊不變依然是200米高的東湖新城地標(biāo)+,西邊變成最大8.6萬㎡的住宅用地;
▲2023年7月公示方案
而到了2023年7月10日公示的論證方案,連東邊地塊也變成住宅用地;
▲原方案200米地標(biāo)/新公示方案住宅
相當(dāng)于兩連改后純商的兩塊地?fù)u身一變成為了兩塊純住宅用地,新增約16.6萬方的住宅;
乍一看,住宅多了不是好事嗎?
▲東湖新城規(guī)劃圖
但是按照東湖新城總體規(guī)劃:沿荷禹路核心的荷禹路、五洲路、龍安三站TOD都將是商業(yè)、商務(wù)摩天大樓組成的城市界面,而這樣的規(guī)劃無疑更有利于提升城市整體界面和氛圍。
而目前的現(xiàn)狀是:復(fù)創(chuàng)云城、第一城商業(yè)部分建設(shè)和開業(yè)遙遙無期,甚至前途未卜;
▲栢悅中心及萬寶城實(shí)景
板塊僅有即將易幟的萬寶城只是一個體量和層次都不高的綜合體;拿得出手商務(wù)屬性項(xiàng)目也就近168米高的栢悅中心寫字樓+皇冠假日酒店的組合,明顯和規(guī)劃臨平雙核之一的東湖新城級別不匹配。
但換個度看,與其湊合一般的商業(yè)運(yùn)營商入駐,開發(fā)出一個面子上的200米地標(biāo)建筑;
還不如集中精力做市民中心、市民廣場和高鐵新城的配套,對城市操盤者來說開發(fā)住宅無疑更保險,短期土地財政的收益也更大。
但長期來看板塊商業(yè)配置偏弱,住宅供過于求現(xiàn)象更加明顯。
寧缺毋濫的等待市民廣場、市民中心以及高鐵新城統(tǒng)一開發(fā),還是通過商改住把眼前的整個城市界面拼圖完整,等到8月15日專題聽證會后就會有一個結(jié)果。
▲西湖實(shí)景圖
隨著城市整體以及各板塊規(guī)劃和自然生長的狀態(tài)、階段各不相同,對局部規(guī)劃微調(diào)無疑是必要的;
但同樣,規(guī)劃不能只盯著眼前的3-5年,而是要至少看到10-20年乃至更長遠(yuǎn),在前瞻性的大局觀下布局才會有不錯的規(guī)劃方案;
至于錢二舍棄短期的一線江景住宅堅定做商業(yè);東新拋棄很難運(yùn)營的商業(yè),回歸住宅;東湖新城一刀切的商改住,各位看官有什么看法,歡迎討論。
來源:杭州房叔