深夜總有大事發(fā)生，上周五零點，有關(guān)部門掛出了杭州第二批集中出讓宅地的名單，共31宗涉宅用地，總建筑面積約466萬方，即將在9月7日-8日兩天集中出讓。
經(jīng)過首批宅地的洗禮，杭州人民的新鮮感已經(jīng)消散，但新規(guī)也隨著名單而來——自持取消，改為競配保障房；勾地取消，需要掏地塊總價20%-30%的保證金；10宗試點地塊帶著方案競品質(zhì)，政府驗收通過后才能銷售……
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)/制圖
這份新規(guī)，房企看了會流淚，對于購房者卻是利好，久違的“現(xiàn)房銷售”回來了，重點地塊有政府驗收，房屋質(zhì)量更有保障。
而對于購房者確實是天大的利好，久違的“現(xiàn)房銷售”回來了，還能買到質(zhì)量更有保障的房子，除了個別板塊，大部分地塊限價依然沒變，“值得買”的房子又多了一批。
在土地正式開拍前，小鳳凰兵分三路，提前為大家探訪了8宗重點地塊，不但包括杭騰未來社區(qū)、良渚TOD等綜合地塊，筧橋、鐵路北、市北東等當(dāng)紅地塊也赫然在列。
杭騰未來社區(qū)
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01
杭騰未來社區(qū)規(guī)劃效果圖
位置：東至杭韻西路--龍舟路，南至余杭塘河沿線綠帶，西至杭騰大道--I-03地塊，北至錢神大街--后村橋港綠化帶
建面：62.01㎡
容積率：3.32
起價：93.06億元
起始樓面價：15006元/㎡
限價：36100元/㎡
一直活在杭州人暢想中的云城，終于迎來了第一宗涉宅地塊——杭騰未來社區(qū)。
據(jù)規(guī)劃，杭騰未來社區(qū)占地面積18.7萬㎡，建筑面積62萬㎡，總起價93.06億元。在這次競拍中，杭騰未來社區(qū)是唯一一宗保證金占比達(dá)30%的地塊（其余為20%），這就意味著參拍的“門票錢”就有近28億。
杭騰未來社區(qū)地塊 （紅蓮/攝）
當(dāng)然，入場條件這么嚴(yán)苛，是因為它是杭州云城的“門面”。
根據(jù)前期劇透，整個杭騰未來社區(qū)由7宗子地塊構(gòu)成，包括了住宅、鄰里中心、商業(yè)綜合體、學(xué)校、醫(yī)院等規(guī)劃，其中產(chǎn)業(yè)用房約100萬方，商品房約40萬方，人才房約20萬方，鄰里服務(wù)、九年一貫制學(xué)校、幼兒園等公共配套約20萬方，職住約3萬多人。
文化中心概念方案效果圖
而此次競拍的是其中的YH18I-R21/B1/B2/S2-10、YH18I-R21/B1/B2-15兩宗子地塊（以下簡稱10、15地塊）。
不但涵蓋了住宅、商業(yè)和服務(wù)設(shè)施，15地塊的商業(yè)部分的最小分割單元不小于500㎡，這就意味著杭州大平層產(chǎn)品正式進(jìn)入500㎡時代。
交通盒概念方案效果圖
上周，小鳳凰探訪時，地塊已進(jìn)入最后的平整階段，雖然現(xiàn)在雛形未露，大家對它還是飽含期待，畢竟限價只有36100元/㎡，與未來科技城當(dāng)前在售項目限價一致。
可以確定的是，有能力的開發(fā)商一定會參與它的競爭，畢竟，不但后期房子好賣，也是房企綜合實力的體現(xiàn)。
良渚客廳
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02
地塊現(xiàn)狀（騰騰/攝）
位置：東至張家壩港西側(cè)綠帶，南至古墩路北側(cè)綠帶，西至杜文路，北至新104國道南側(cè)綠帶
建面：67.23萬㎡
容積率：3.5
起價：48.73億元
起始樓面價：7248元/㎡
限價：27100元/㎡
又是一宗非�？简灧科缶C合能力的地塊，雖然不用陷入“競方案”之爭，但近10億的保證金和復(fù)雜的配套需求，依然不是普通房企可以“染指”的。
“良渚客廳”位于當(dāng)前地鐵2號線末端良渚站的東北角，是一個不折不扣的TOD項目，西側(cè)便是“神盤”和光塵樾。
和光塵樾（騰騰/攝）
作為良渚新城的“扛把子”，良渚客廳占地面積達(dá)到23.87萬㎡，由3個子地塊構(gòu)成，相當(dāng)于兩個萬象城。
01商業(yè)商務(wù)用地，公交中心、鄰里中心、農(nóng)貿(mào)市場、托老所及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心都在這。其東側(cè)是03商業(yè)商務(wù)用地，規(guī)劃3幢高層，限高160米，未來區(qū)域封面性高樓的擔(dān)當(dāng)。
良渚客廳項目最新規(guī)劃圖
住宅則集中在北側(cè)的02地塊上，規(guī)劃21棟高層，02地塊距離地鐵會稍微遠(yuǎn)點，最近的樓幢直線距離約350米，走走也近的，地鐵、公交都在近距離范圍內(nèi)，出行非常便利。
當(dāng)前，三宗地塊都還是雜草叢生，規(guī)劃圖上的高樓與美好暫時只能靠想象了。
沿河的03地塊，圖中的高樓為昆侖華府等小區(qū)
當(dāng)前，古墩路北側(cè)有和光塵樾、萬科桂語里、融信瀾天、萬科未來城一期等小區(qū)，城市界面還算不錯，良渚客廳落地后，板塊能級又會提高一大截。
良渚板塊的利好，其實還有新近地鐵四期規(guī)劃中的2號線延伸工程，未來2號線將從良渚站向西延伸至瓶窯，兩個熱門區(qū)域的打通，會給板塊帶來更多的活力。
三墩宅地（競品質(zhì)）
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03
三墩宅地現(xiàn)狀（蘇子洋/攝）
位置：東至女兒橋港，南至女兒橋港，西至紫金港北路，北至三墩鎮(zhèn)中心公園。
建面：4.36萬㎡
容積率：2.2
起價：7.94億元
起始樓面價：18237元/㎡
限價：36000元/㎡
西湖區(qū)第一塊“競品質(zhì)”的宅地落在了三墩，看到36000元/㎡的限價很多人直呼“搶錢”，別慌，此前28100元/㎡限價的樓盤一直是在三墩北板塊，而三墩單元在2013年寶嘉譽府后，已經(jīng)8年未有新地塊面世了。
地塊遠(yuǎn)處就是紫璋臺（蘇子洋/攝）
地塊條件較為一般，形狀不方正，距最近的地鐵站三墩站直線距離約1.4公里，并不算近。南側(cè)臨河，隔著一條振華路就是三墩小學(xué)、三墩中學(xué)，教育和景觀資源比較好。
但總體來說，區(qū)域界面實屬一般，周圍有在建安置房和待拆農(nóng)民房，西側(cè)靠近杭長高速，受噪音影響較大。
周邊農(nóng)民房（蘇子洋/攝）
目前，西湖區(qū)北側(cè)新房多集中在三墩北，三墩一直未有新盤供應(yīng)。
目前，三墩北融信天瀾、古墩彩虹軒等項目入市時間未定，萬科融信西雅圖、西湖國際城等二手盤，小戶型成交價格普遍在5萬元/㎡以上。
這宗地塊的出讓，無疑為板塊增加了供應(yīng)量，只是，地塊現(xiàn)房銷售+競品質(zhì)+高倒掛，入市后注定也是難搖的盤。
鐵路北宅地（競品質(zhì)）
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04
鐵路北地塊現(xiàn)狀
位置：東至規(guī)劃綠化，南至規(guī)劃四號支路，西至規(guī)劃綠化，北至規(guī)劃綠化
建面：14.53萬㎡
容積率：2.4
起價：31.1億元
起始樓面價：21404元/㎡
限價：34000元/㎡
地塊位于鐵路北單元，但與桃源板塊的聯(lián)發(fā)北秀觀云只隔著一條北秀街，限價也與桃源趨同，都是34000元/㎡。
2019-2020年，桃源板塊迎來土地大供應(yīng)，入市了北秀觀云、合能杭玥府、濱江沁語曉庭等一大批項目，憑借著地鐵4號線、寶龍綜合體、智慧網(wǎng)谷以及教育資源的優(yōu)勢，籠絡(luò)了一大批購房者。
來源：讀地手冊
這宗地塊雖然也能享受到板塊發(fā)展的紅利，但自身位置還是差了點，北側(cè)隔著金昌路，還能看到水汽滾滾的冷卻塔。西側(cè)緊鄰高鐵線路，小鳳凰在地塊周圍轉(zhuǎn)了15分鐘，平均每3分鐘就有一列高鐵駛過。東側(cè)挨著主干道北秀路，再往東約1公里，才能到4號線地鐵站。
地塊周邊現(xiàn)狀
地塊看起來比較方正，實際上左下角“分割”了出來作為人才用房，地塊本身還需配建5%的公租房和10%的公建。
鐵路另一側(cè)的智慧網(wǎng)谷
但即便先天條件不如人意，地塊憑借著“競品質(zhì)”一點，就有了熱銷基因，哪家房企會付出近6億多元的保證金拿下它呢？
運河新城宅地
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運河新城宅地（蘇子洋/攝）
位置：東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃五號支路，西至規(guī)劃顧揚路，北至候圣街
建面：23.53萬㎡
容積率：2.8
起價：56.2億元
起始樓面價：23878/㎡
限價：38000元/㎡
即使無需“競品質(zhì)”，運河新城板塊也不缺乏人氣，從云瀾天第、上河公元到河語光年，運河新城在“五年限售”的道路上越走越遠(yuǎn)。
新房一直告急的板塊終于補貨，該宗地塊位于運河新城腹地，形狀方正，靠近河道，西側(cè)就是云瀾天第。
地塊附近狀態(tài)（蘇子洋/攝）
整個地塊周圍也是一片極具想象空間的地方，比如北面規(guī)劃的大運河博物館和上外領(lǐng)辦的學(xué)校，南面的運河灣綜合體，東邊的智慧網(wǎng)谷，可以說，除了距離地鐵較遠(yuǎn)外，幾乎沒有太大缺陷。但目前地塊周邊的整體配套還是比較匱乏，想象的實現(xiàn)，還都需要時間。
周邊規(guī)劃一覽，圖片來自網(wǎng)絡(luò)
目前運河新城除了河語光年外，只剩下更靠北的保利潮和閱江臺軒，項目規(guī)劃14幢房源，小區(qū)里有集中綠地、體育健身場地、文化活動場地等。精裝限價僅為33000元/㎡。
地塊周邊（蘇子洋/攝）
筧橋宅地（競品質(zhì)）
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06
圖源：讀地手冊
位置：東至蔡陽路，南至筧橋單元JG0603-R22-08地塊，西至規(guī)劃雙涼環(huán)路，北至規(guī)劃南都路
建面：8.76萬㎡
容積率：1.8
起價：22.04億元
起始樓面價：25169元/㎡
限價：42640元/㎡
第二次集中供地中，上城區(qū)的“競品質(zhì)”試點地塊在筧橋，與融創(chuàng)玖樟臺隔著一條蔡陽路，斜對角是綠城春來雅庭。
筧橋又一個購房者逐漸“高攀”不起的板塊，去年底春來曉園中簽率還有50%，如今森臨瀾府中簽率直接壓到5%以下。這次拍地也暗戳戳地提高了板塊的限價，從40800元/㎡，漲到了42640元/㎡。
作為主城區(qū)難得的單價4萬出頭的純粹居住板塊，筧橋的配套雖然令人詬病，但近兩年明顯有改善，一條德勝快速路之隔的城東新城，大大小小綜合體開起來將近百萬方，板塊內(nèi)的世茂項目明確規(guī)劃了世茂廣場。
加之地鐵、學(xué)校等硬性配套都不缺，居住價值自然被購房者看見。
新地塊距離6號線地鐵枸桔弄站較遠(yuǎn)，步行距離超過1公里，不過，地塊東南就是采荷三小筧正校區(qū)，東側(cè)隔著水墩安置小區(qū)還有一個公園。只有一側(cè)臨著主干道，居住環(huán)境也比較安靜。
采荷三小筧正校區(qū)
目前，筧橋板塊的春來雅庭還有15幢高層、小高層待售，百酈玲瓏府還有6幢待售，加上森臨瀾府、攬月臻翠府，以及純新的世茂項目，板塊內(nèi)的新房補給較為充足。
但按照此前屢屢限售的趨勢，接下來再多的供應(yīng)量也不一定能緩解需求之渴。
市北東雙宅地
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市心北路東側(cè)地塊現(xiàn)狀（奶蓋茶/攝）
位置：東至經(jīng)十路，南至規(guī)劃緯六路，西至寧東河綠化帶、泵房防護(hù)綠化帶，北至建設(shè)三路、泵房防護(hù)綠化帶
建面：8.78萬㎡
容積率：2.5
起價：19.03億元
起始樓面價：21667元/㎡
限價：37500元/㎡
市心北路西側(cè)地塊現(xiàn)狀（奶蓋茶/攝）
位置：東至寧安河綠化帶，南至加貿(mào)路，西至規(guī)劃經(jīng)四路，北至建設(shè)四路
建面：8.83萬㎡
容積率：2.5
起價：19.12億元
起始樓面價：21667元/㎡
限價：37500元/㎡
此次拍地，市北東有兩宗地塊供應(yīng)。地塊除了位置分布外，指標(biāo)與限價較為一致，距地鐵2號線建設(shè)三路站均為600多米。
靠東的XSCQ1310-R2-20地塊位于建設(shè)三路上，周邊有待交付的擁潮府項目，往南走500米左右，就是融信杭州世紀(jì)和展望。
擁潮府（奶蓋茶/攝）
靠西的XSCQ1305-R2-37、XSCQ1305-R22-38地塊西南側(cè)是中港電子商務(wù)園，周圍安置小區(qū)環(huán)繞，居住環(huán)境可能稍遜一籌。
地塊附近的安置小區(qū)（奶蓋茶/攝）
在寧圍板塊斷供后，市北一直是奧體的最佳“平替”，37500元/㎡的限價也是3年未漲。目前板塊內(nèi)暫無新房可售，接下來，市北東濱江“雙子星”之一的濱濤映月預(yù)計在8月開盤，首推617套高層房源，面積從107-129㎡；望濤月明和花嶼觀瀾里有望接棒濱濤映月，在8月末到9月之間開盤。
屆時，將有近4000套房源涌入市北，加上這兩宗地塊，未來購房者的選擇還是很多的。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
