任何一個(gè)樓盤的業(yè)主當(dāng)中,一定有部分是自住,部分是投資,還有更多人是半自住半投資,另一方面,在這些投資客當(dāng)中,也一定有部分認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲,有部分認(rèn)為房?jī)r(jià)要跌。看漲的人多,自然有利于房?jī)r(jià)上漲,這很容易理解,但是,對(duì)于房?jī)r(jià)而言,到底是投資比例高有利于上漲還是自住比例高有利于上漲?我認(rèn)為這一點(diǎn)也毫無疑問是后者,因?yàn)椋?u>一個(gè)樓盤當(dāng)中投放市場(chǎng)的二手房源越少,供不應(yīng)求,推高這些房源所需的資金就越少,難度就越小,房?jī)r(jià)就越容易上漲。相反,投放市場(chǎng)的二手房越多,供大于求,房?jī)r(jià)就容易跌。所以,物以稀為貴,物以惜為貴。那么我們?cè)趺磁袛嘁粋(gè)樓盤當(dāng)中,是投資的比例高還是自住的比例高,又怎么判斷是看漲的人多還是看跌的人多?我認(rèn)為這些都可以通過一個(gè)指標(biāo)看出來:
惜售度
一般情況下,用“惜售度=未掛牌戶數(shù)÷總戶數(shù)”這個(gè)公式就可以算出來,但是因?yàn)闊o論哪個(gè)樓盤,自住的比例都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資,那么這個(gè)計(jì)算結(jié)果的變化幅度會(huì)非常小,為了能更直觀的看出各個(gè)樓盤之間的對(duì)比,我把這個(gè)公式做了一下改進(jìn),把每一個(gè)樓盤的分母總戶數(shù)乘以0.1,這樣就涇渭分明了。那么公式就變成了:
惜售度=未掛牌戶數(shù)÷(總戶數(shù)×0.1)
為什么這個(gè)指標(biāo)可以看出上面這兩點(diǎn)?理由是:
如果你認(rèn)為自己的房子會(huì)漲,你就不會(huì)賣;如果是自住房,你也不會(huì)賣;只有那些投資屬性的房源在看跌的情況下才會(huì)掛出來賣。所以,這個(gè)指標(biāo)既能看出一個(gè)樓盤是自住比例高還是投資比例高,還能看出投資客當(dāng)中是看漲比例高還是看跌比例高。當(dāng)然了,也有一些急售的、騰房票的,這些情況不在我們的考慮范圍之內(nèi),因?yàn)檫@些情況是隨機(jī)分布的,雨露均沾,對(duì)所有樓盤都公平,所以不會(huì)對(duì)這個(gè)指標(biāo)的準(zhǔn)確性產(chǎn)生影響。
有鑒于此,我對(duì)未來科技城所有樓盤的惜售度做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)。我認(rèn)為,從中不但可以看出各個(gè)樓盤的端倪,甚至還可以看出資金的整體走向和城市發(fā)展的方向,對(duì)投資有一定幫助。
上表統(tǒng)計(jì)了未來科技城和閑林一共75個(gè)樓盤的惜售度,樓盤數(shù)量眾多,我們就不一一比較。我們各選取前10位和后10位的樓盤,分析一下各個(gè)樓盤的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),看看為什么他們的惜售度那么高或者那么低。
在前10位當(dāng)中,有7個(gè)樓盤屬于未來科技城2.0板塊,3個(gè)屬于未來科技城1.0板塊,0個(gè)屬于閑林板塊;
在后10位當(dāng)中,有7個(gè)樓盤屬于閑林板塊,3個(gè)屬于未來科技城1.0板塊,0個(gè)屬于未來科技城2.0板塊。
因此從這張表我們可以很明顯看出目前市場(chǎng)對(duì)于各個(gè)板塊投資前景的看法,即:
未科2.0>未科1.0>閑林
那么,資本流向是否也符合這個(gè)方向?我們通過地圖來分析一下20個(gè)樓盤的地理位置,下圖中紅點(diǎn)是惜售度前10位的樓盤,綠點(diǎn)是惜售度后10位的樓盤:
從上圖可以看出,除了綠城桃源小鎮(zhèn)品霞苑比較孤立,其他無論是惜售度高的樓盤,還是惜售度低的樓盤,基本都是集中分布在一個(gè)區(qū)塊范圍之內(nèi)。
先看惜售度較高的10個(gè)盤,未科2.0主要集中在南湖周邊;未科1.0則主要是阿里巴巴西側(cè)。
再看惜售度較低的10個(gè)盤,閑林主要集中在閑林東側(cè)的高架兩側(cè);未科1.0則主要是位于阿里巴巴東邊,靠近繞城高速和西溪濕地的一帶。
在市場(chǎng)的普遍認(rèn)知中,閑林和未科2.0是未來科技城的投資外溢。
那么,從未來科技城的核心區(qū)域來看,資本是從阿里巴巴東側(cè)向西側(cè)走,從外溢區(qū)域來看,則是從閑林東側(cè)向南湖走,有沒有可能是巧合?那我們就再看一下中間段,我們?nèi)サ羟?2位和后32位,只取最中間的11個(gè)樓盤,我們會(huì)發(fā)現(xiàn)有7個(gè)位于萬金山周邊,也就是閑林東和未來科技城2.0中間的位置,分別是:樂山紅葉(33)、竹海水韻(34)、新湖果嶺(35)、保億麗景山(38)、復(fù)地上城(39)、溫莎郡(41)以及未來海(43),所以市場(chǎng)上資金的走向已經(jīng)很清晰了,不存在巧合,那就是:
一路向西
這里必須提一下未科1.0的6個(gè)樓盤,從這6個(gè)分別位于阿里巴巴東西兩側(cè)的樓盤來看,資本也全部?jī)A向于西側(cè),而不是東側(cè),盡管東側(cè)更靠近西溪濕地和主城區(qū)。
我認(rèn)為從這里可以看出兩點(diǎn):
1、未來科技城本身的吸引力大于主城區(qū),它根本不把主城區(qū)放在眼里,而是自立為王。這讓我想起范冰冰的一句話“我不用嫁入豪門,因?yàn)槲揖褪呛篱T。”
2、未來科技城2.0,即南湖科學(xué)中心的吸引力,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎想象。
意外嗎?其實(shí)一點(diǎn)也不意外,因?yàn)槲磥砜萍汲堑娜笾行脑缫咽枪_的信息,即:
火車西站
公共中心
南湖科學(xué)中心
所以,投資必須緊跟政策,有產(chǎn)業(yè)就有人口,有人口就有需求。今天你因?yàn)?ldquo;太遠(yuǎn)”而愛答不理的地方,明天就可能讓你高攀不起,就如同5年前仍是一片工地的未來科技城1.0那樣。