2020年即將過(guò)去，回顧過(guò)去一年的樓市，杭州各大板塊你方唱罷我登場(chǎng)，好不熱鬧，各個(gè)板塊表現(xiàn)如何？我們先看看具體的數(shù)據(jù)，下面是杭州各大板塊今年全年的漲幅排名：
關(guān)鍵詞1：學(xué)區(qū)房
看上面的榜單，排名前10位板塊中，有5個(gè)是學(xué)區(qū)房板塊，其中4個(gè)位于西湖區(qū)，突顯出西湖區(qū)作為杭州教育制高點(diǎn)的地位依然牢不可破。
1、文三板塊
今年漲幅高達(dá)34%。文三板塊的學(xué)區(qū)房主要是兩個(gè)學(xué)校：文三街小學(xué)（約占2/3）、保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校（約占1/3）
今年是公民同招元年，文三街和保俶塔都是炙手可熱的學(xué)區(qū)房，加之房源供應(yīng)量小，容易撬動(dòng)，因此漲幅排名第一。
2、學(xué)軍板塊
今年漲幅約為14%，漲幅也不小，學(xué)軍永遠(yuǎn)是雞娃家長(zhǎng)們追求的最高目標(biāo)，但由于房?jī)r(jià)起點(diǎn)實(shí)在太高，可能夠得上的家長(zhǎng)已經(jīng)不多，漲幅方面遜色于文三板塊。
3、黃龍板塊
該板塊主要由保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校、求是小學(xué)、西湖小學(xué)等學(xué)校的學(xué)區(qū)房組成，其中保俶塔實(shí)驗(yàn)是該板塊房?jī)r(jià)上漲的火車頭。
4、文教板塊
該板塊主要是行知小學(xué)、文一街小學(xué)的學(xué)區(qū)房。
5、和睦板塊
這是申花板塊中唯一一個(gè)漲幅超10%的子板塊，也是5個(gè)學(xué)區(qū)房板塊中唯一一個(gè)不在西湖區(qū)的。和睦板塊的學(xué)區(qū)是育才登云小學(xué)，也是新晉的強(qiáng)小之一，等級(jí)與華師大杭州學(xué)校差不多。但是，該板塊的上漲，學(xué)區(qū)并不是唯一因素，其高品質(zhì)的樓盤以及地鐵也是很大的上漲因素。
除了前10中的5個(gè)學(xué)區(qū)房板塊之外，如勝利、學(xué)紫、競(jìng)舟、星洲、保俶塔申花、華師大等學(xué)區(qū)房，也都坐上了火箭直竄，這是公民同招的力量實(shí)實(shí)在在的體現(xiàn)，但由于這些學(xué)區(qū)房所在的板塊較大，樓盤良莠不齊，因此未能使得整個(gè)板塊躥升。
關(guān)鍵詞2：余杭區(qū)
今年的余杭區(qū)又開(kāi)掛了，在擁有近2萬(wàn)套二手房的市場(chǎng)，走出了大幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，姚明的噸位走出了劉翔的速度，全年余杭區(qū)在全杭州房?jī)r(jià)漲幅中的權(quán)重占比高達(dá)50.79%，也就是說(shuō)，今年整個(gè)杭州市的行情，有一半是由余杭區(qū)貢獻(xiàn)的，與此相比，第二名的蕭山區(qū)權(quán)重占比為15%，第三名臨安約12%。
權(quán)重比計(jì)算公式如下：
權(quán)重比=(板塊房?jī)r(jià)漲幅*板塊房源數(shù))÷(全杭州房?jī)r(jià)漲幅*全杭州房源數(shù))
關(guān)鍵詞3：未來(lái)科技城
余杭區(qū)之所以能取得這么亮眼的數(shù)據(jù)，貢獻(xiàn)最大的就是未來(lái)科技城。
2020年，整個(gè)未來(lái)科技城大盤上漲近20%，其在整個(gè)余杭區(qū)所占的權(quán)重比例高達(dá)44%，除此之外，第二名閑林貢獻(xiàn)22%，第三名臨平貢獻(xiàn)14%。
讓我們看另外一組數(shù)據(jù)：2019年杭州新增人口55.4萬(wàn)人，其中28萬(wàn)人在余杭區(qū)，約占總?cè)丝诘?b>50.54%；
其中又有12萬(wàn)人在未來(lái)科技城，約占余杭區(qū)的43%，
跟上面余杭區(qū)對(duì)杭州的房?jī)r(jià)貢獻(xiàn)度50.79%，未來(lái)科技城對(duì)余杭區(qū)的房?jī)r(jià)貢獻(xiàn)度44%，幾乎是嚴(yán)絲合縫地吻合。
我們回顧一下上面列舉過(guò)的數(shù)據(jù)，蕭山區(qū)占杭州房?jī)r(jià)權(quán)重比僅次于余杭區(qū)排名第二，為15%，臨安排名第三，約為12%，而未來(lái)科技城的這個(gè)值竟然高達(dá)22%！也就是說(shuō)：未來(lái)科技城區(qū)區(qū)一個(gè)子板塊，其影響力已經(jīng)幾乎相當(dāng)于整個(gè)蕭山區(qū)和臨安區(qū)的總和！
關(guān)鍵詞4：閑林
今年的閑林無(wú)疑是風(fēng)光無(wú)限，狠狠地甩掉“萬(wàn)年坑”的帽子。今年整個(gè)閑林大盤上漲16.41%，在余杭區(qū)中異軍突起，存在感爆棚，僅次于未來(lái)科技城，在年末幾個(gè)月的熱度甚至超過(guò)了未來(lái)科技城1.0板塊，僅次于未來(lái)科技城2.0板塊，對(duì)余杭區(qū)的房?jī)r(jià)貢獻(xiàn)度高達(dá)22%。
關(guān)鍵詞5：冰火兩重天
比起學(xué)區(qū)房和未來(lái)科技城的火爆，杭州也上演了一出冰火兩重天的戲碼。
其中最典型的要數(shù)：錢塘新區(qū)。
我們看這個(gè)榜單的倒數(shù)前10名中，有4個(gè)屬于錢塘新區(qū)，也就是下沙。
可是我們?nèi)绻窗駟蔚那笆尤灰灿袃蓚�(gè)屬于錢塘新區(qū)，分別是大學(xué)城北和大江東，一個(gè)是次新房+奧特萊斯商圈，一個(gè)是政府欽定的產(chǎn)業(yè)園+規(guī)劃地鐵，因此能走出獨(dú)立行情，但既然冰火兩重天，我認(rèn)為投資下沙還是要慎重。
除了錢塘新區(qū)外，還有很多冰火兩重天的板塊，最典型的比如：
申花：全年僅錄得2.8%的漲幅，但是申花板塊中的明星產(chǎn)品實(shí)在是多如牛毛，而且動(dòng)不動(dòng)就是天價(jià)，如剛交付的養(yǎng)云靜舍、宜和園等品質(zhì)樓盤，以及藍(lán)孔雀、學(xué)院府等新晉學(xué)區(qū)房，這些新交付不久的樓盤，預(yù)計(jì)將推高明年申花板塊的整體走勢(shì)。
良渚：全年僅錄得1.33%的漲幅，可以看出大部分樓盤是躺尸的，但有冰就有火，位于三墩北的西雅圖、西湖國(guó)際城、
龍湖水晶酈城以及融信瀾天和郡西瀾山都有亮眼的漲幅。
關(guān)鍵詞6：濱江
曾經(jīng)紅極一時(shí)的濱江，今年落寞了。
濱江今年沒(méi)有利好嗎？并不是，銀泰要來(lái)，6號(hào)線即將通車，這些都是妥妥的利好，但是濱江房?jī)r(jià)卻沒(méi)什么反應(yīng)，所有子板塊都位于榜單的中下游，除了西興和濱江區(qū)政府得益于銀泰和學(xué)區(qū)的加持，略微有些上揚(yáng)之外，其他版塊基本都在跌。
這就是杭州發(fā)展的模式，新中心抽血老中心，花無(wú)百日紅，人無(wú)再少年。未來(lái)科技城上位，當(dāng)年的小甜甜國(guó)際濱，終有一天也變成了牛夫人。大勢(shì)所趨，誰(shuí)也無(wú)法阻擋。
明年的展望
趨勢(shì)一旦形成，勢(shì)必會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。上面我們列舉過(guò)兩個(gè)數(shù)據(jù)：余杭區(qū)和未來(lái)科技城的人口流入比例，和他們的房?jī)r(jià)權(quán)重比例，兩者幾乎是嚴(yán)絲合縫。所以，對(duì)于明年的投資策略，我想也萬(wàn)變不離其宗，把握好“價(jià)格=需求/供給”。
今年，按官方數(shù)據(jù)，杭州新增加35歲以下大學(xué)生35萬(wàn)人，比去年的新增人口又多了75%，這么多的人口會(huì)往哪里填？他們不是來(lái)旅游的，而是來(lái)工作生活的。所以，人口一定是往有產(chǎn)業(yè)的地方走，尤其是新興的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中地。如果我是新來(lái)的杭州人，我想我一定會(huì)考慮這幾個(gè)問(wèn)題：
1、上班近；2、能升值；3、學(xué)區(qū)好
所以，我認(rèn)為明年的趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)今年，學(xué)區(qū)房和未來(lái)科技城將繼續(xù)領(lǐng)跑杭城。
