昨天有一個人找到我，提到一個非常深刻的問題： “高房價會透支一個城市的未來嗎？”
沒來得及回答，他就緊接著陳述了他的想法： “我覺得應(yīng)該看因果，高房價是果而不是因。因為這個城市的法治好，環(huán)境好、醫(yī)療好、教育好、收入高，才會有人源源不斷的愿意過來，水漲船高推高房價與土讓金。”
“而土讓金反過來回饋到整個城市，使得它的硬件設(shè)施進(jìn)一步的提升。大邏輯應(yīng)該是這樣的。所以從純粹市場的角度來講，價格多少都是合理的。”
“那么在這里面有個問題，「限量供地」，在這個因素影響之下，應(yīng)該怎么去分析。多少合理，多少不合理，到底有沒有透支城市的未來？”
這個話題是非常有代表性的，搞清真相還需要去深入到房價的本質(zhì)去剖析，這對分析走勢至關(guān)重要。下面我?guī)痛蠹易鲞壿嬐蒲荨?br>
城市門檻
首先他的邏輯有一定的道理。房地產(chǎn)業(yè)來錢快、覆蓋廣，是拉動城市經(jīng)濟(jì)的代表型產(chǎn)業(yè)，可以有效促進(jìn)城市發(fā)展“正循環(huán)”。
中國絕大多數(shù)城市都最很直接的例子，最典型是深圳，如果沒有早期房地產(chǎn)的資本積累，不會有現(xiàn)在的成績。
其次，高房價不是“因”，是資源稀缺造成的市場結(jié)果，這符合自然競爭法則。
舉個例子： 現(xiàn)在北京房價是6萬/平米，有人說實(shí)在太高了。但換個思維假設(shè)，如果北京的房子1萬或者2萬每平米，會是什么結(jié)果？ 按照中國人口體量和北京的產(chǎn)業(yè)虹吸力，北京常住人口就不是2000多萬，而是4000萬甚至更多，要知道一個東京都市圈也就3700萬人口。
如果北京在早期流入4000萬人口，那么即使按照今天的交通基建水平和城市管理能力，北京城一定會因為擁擠變成一座很糟糕的城市。管理混亂、垃圾堆積、物價飛升是常態(tài)，最典型的例子莫過于貧民窟隨處可見的印度首都新德里。
所以說，房價到底高不高要根據(jù)這個城市的自身定位去做對比。
下面敲黑板了，如果上面所述這一切成立，都要基于“純粹市場”。而我們自始至終都是“政策性市場”。 在政策性主導(dǎo)的市場中，純粹是需要條件的。
所以你問我，如何供地是最合理的。理想情況下是滿足剛需購房需求，利用平衡杠桿，達(dá)到房價溫和上漲是最合理的。
但現(xiàn)實(shí)是，供地規(guī)律完全依靠于地方想法，不想讓房價漲的地方，會大規(guī)模供地，典型如重慶、長沙這樣的城市。想讓房價漲的則是主張壓縮供地量，抬升地價。
果變成因
我們會發(fā)現(xiàn)，這些年各個城市的房價走勢有一個規(guī)律。 那就是能級越高的城市，房價和資源的關(guān)聯(lián)性越高，房地產(chǎn)市場越純粹。而能級較低的三四線城市，他們把房價變成了因，而非果。
例如我之前重點(diǎn)提到的一個被房價透支的山東三四線城市，日照。這就是一個通過控地炒作房價的典型案例。
人為拉升地價以及縮減供應(yīng)造成短期供需失衡，以至于300多萬人口、GDP不到2000億的三四線城市，熱點(diǎn)區(qū)域的房價飆到熱門二線的地位。
據(jù)最近的數(shù)據(jù)顯示，日照二手房均價在每平米一萬多元，最貴學(xué)區(qū)房已經(jīng)漲到了23485元/平米。事實(shí)證明，2020年的日照終于“繃不住”了，二手房成交可憐，有價無市，部分炒房客已經(jīng)開始出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象。
新房市場，打折促銷成為常態(tài)，多個項目的二期價格低于一期，甚至有的降至4位數(shù)的。土拍市場也被殃及，據(jù)線報，日照9月零土拍，10月三塊地勉強(qiáng)底價成交。
接下來，這樣的趨勢會愈來愈重。
透支未來
我們在講高房價透支城市的未來，其實(shí)最主要的是對當(dāng)?shù)鼐用駝趧恿Φ耐钢А?nbsp;
經(jīng)歷過上一輪房價大潮，不單是日照，大部分城市基本都把居民這么多年積累的底子都交出去了，而且還背上了高杠桿。
居民因為房貸不再敢消費(fèi)，變得畏首畏尾，擔(dān)驚受怕，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，確實(shí)是有些傷及根本。
而接下來，各個城市將會面臨一個劇烈的分化：不以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為主的城市，也就是經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的城市可以通過控地藝術(shù)，把房價維持在一個水平線上，直到提高居民收入消化杠桿。
但以房地產(chǎn)為主的弱能量的城市，就很艱難了。市場大行情不好，只能通過多賣地去彌補(bǔ)GDP，這么下來，庫存增大就會加速房價下跌。 畢竟透支了的居民財富，不是一朝一夕可以補(bǔ)回來的。
所以大家要做到心中有數(shù)，站在第三方角度，評估你所在的城市“房價是因還是果”，如果是人為造成的因，千萬不要投資，否則必然會被套牢。
高房價與城市
看到這里，大家應(yīng)該明白了，中國大多數(shù)城市把高房價變成了“因”，透支了居民勞動力，也有少部分城市在通過自己的努力，讓高房價變成“果”，讓居民共享財富增值。
這樣的情況會持續(xù)普遍存在下去。
但我還要提一下第三種情況，“高房價既非因也非果”，最典型的例子就是長沙。
前幾天，就有幾個長沙的炒房客在群里跟我抬杠，說長沙有人口，有產(chǎn)業(yè)，又是中原大省會城市，房價這么低，標(biāo)準(zhǔn)的價值洼地。憑什么說長沙房價未來開不出「高房價之果」？ 我在上面講過，中國房地產(chǎn)市場并非純粹市場，在所有市場化因素之前，都有一個前提“政策”。 而政策就是當(dāng)?shù)?ldquo;態(tài)度”。
可以說，長沙是中國繼重慶之后，對房價控制最好的一個城市。當(dāng)?shù)啬艿值米⊥恋卣T惑，深諳調(diào)控玄學(xué)，借用四大限法以及超大規(guī)模住房供應(yīng)，硬是把房價淹沒在塵土里。
同樣它也是中國為數(shù)不多，不靠房地產(chǎn)發(fā)家的城市。打破人們認(rèn)為“沒有房地產(chǎn)，就無法推動城市發(fā)展”的固有思維。
這幾年，長沙因房價調(diào)控成果，被推上神位。中央甚至拿它作為全國的標(biāo)榜，楷模，請其他城市去學(xué)習(xí)，其中不乏有成都、杭州、甚至深圳這樣的重量級選手。
這就像在一個班級里，長沙被班主任評為三好學(xué)生，房價調(diào)控課代表，甚至班長，要求所有學(xué)生都要學(xué)習(xí)他的優(yōu)點(diǎn)。
那么這個尖子生，就不可能去隨意放縱，因為所有學(xué)生、媒體都在盯著他，他可能這輩子都要朝著這條路繼續(xù)前進(jìn)。所以長沙房價會始終被壓制在整體漲幅水平線之下。
總結(jié)一句話就是，長沙有房地產(chǎn)價值，但無法兌現(xiàn)。這樣的城市其實(shí)還有，例如未來的雄安和當(dāng)下規(guī)劃的海南部分城市。
總之，高房價透不透支未來，我們要分城市而言，也要站在上帝視角多去思考一層，去找到一個城市關(guān)于房價的根本。
