杭州次新小區(qū)跌跌不休，就連中簽率3.3%的紅盤都不能幸免。
根據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，去年交付的未科紅盤鳳璽云著在6月19日成交了一套95㎡房源，單價僅2.85萬元/㎡，當(dāng)年小區(qū)新房價格是2.9萬元/㎡，這意味著這套房源直接跌破首發(fā)價。
然而矛盾的是，鳳璽云著距離菜鳥新總部僅有600米，適逢今年3月菜鳥西溪園區(qū)整體搬遷，大量菜鳥員工涌入菜鳥新園區(qū)，又是畢業(yè)季，按照以往慣例，阿里園區(qū)搬遷總是會帶動周邊房價漲跌，這一套房源的成交價實在令人匪夷所思。
那么這一套成交只是個例嗎？目前小區(qū)內(nèi)的整體行情如何？我們來到鳳璽云著實地走訪了一番。
鳳璽云著位于余杭未來科技城菜鳥總部新園區(qū)對面，距離5號線金星站和16號線鳳新路站一公里左右。對于菜鳥員工來說，上班步行僅需五分鐘，非常方便。
圖片來源：高德地圖
我們從鳳新路地鐵口一路走過來，發(fā)現(xiàn)路上不少道路和建筑在施工，許多地方都被鐵皮圍擋起來，而且沿途沒有商鋪，到了小區(qū)樓下才有幾個底商，還是比較偏遠(yuǎn)荒涼的。
鳳璽云著小區(qū)門口
雖然偏僻一些，但是畢竟有雙地鐵和阿里園區(qū)兩大區(qū)位優(yōu)勢，照常理來說不太會虧本賣。
那么網(wǎng)簽單價僅2.8萬元/㎡的房源是真的嗎？
我們咨詢了小區(qū)樓下的中介，中介表示上個月確實有一套95㎡的房源是以2.8萬元/㎡的單價成交的，3室2廳2衛(wèi)，總價266萬元，位于7幢的2樓。
成交單價低是因為房子位于小區(qū)的最西邊且是低樓層，靠近馬路和工地，噪音非常大，房東本人也著急出手。
至于小區(qū)內(nèi)還有沒有類似的超低價房源，中介表示目前小區(qū)只有這一套已經(jīng)成交的特例。
雖然這套是個例，但是其它房源的價格也賣不高。
中介帶我們來到了和那套2.8萬元/㎡戶型大小一樣的房間，位于4幢4樓，位置上與那套2.8萬元/㎡低價成交的房源相對，位于小區(qū)的東南角。客廳面積比較大，其他房間面積都比較緊湊，陽臺也很小，更適合剛需。
鳳璽云著 4幢4樓
外面都是丘陵綠地，沒有高樓阻擋，視野開闊。外面的馬路剛剛修好，但旁邊的隧道出口仍在施工，噪音比較大，所以可以推測那套低價成交的低層房源只會更吵。但好在房子隔音效果比較好，關(guān)上玻璃門聲音就小了很多。
鳳璽云著 4幢4樓
中介介紹目前這套房子的報價是300萬元，折合單價在3.1萬元/㎡左右；另一套同戶型大小的房子位于5樓，報價也是300萬元，且還有議價空間。
另一個相同戶型大小的房源位于三幢603室，總價已經(jīng)跌破300萬元，掛牌價僅295萬元，已經(jīng)在談價格了。
在看房的過程中，中介還主推了一套位于頂樓17樓的西邊套，強調(diào)這一套是目前整個小區(qū)單價最低的一套。109㎡4室2廳2衛(wèi)，報價340萬元且包增值稅。
以杭州目前5.3%的增值稅率來算，這套房源增值稅需要18萬元左右，由房東承擔(dān)這一筆費用的話，買家實際到手價為322萬元左右，折合起來到手單價甚至不到3萬元/㎡。
并且房東已對房屋進(jìn)行裝修，如果成交，還可以贈送部分家具軟裝，是整個小區(qū)性價比最高的一套房子。
鳳璽云著 某幢17樓
據(jù)了解，從三月以來小區(qū)成交帶看量低迷，直到那套跌破首發(fā)價的房源撕開了口子。近一個月小區(qū)已經(jīng)成交了4套，如果三幢603那套95㎡總價295萬元那套房子成交的話，其他同戶型房子報價也都會落在300萬元左右了。
看完房子第三天，中介在電話中向我們透露，房東誠心急售，位于五樓那套95㎡，3室2廳2衛(wèi)總價300萬元的房源目前還有10-15萬元的議價空間，而另一個6樓的房源底價已經(jīng)降到了290萬元，是入手的絕佳時機。
看來阿里新園區(qū)的啟動并沒有讓周邊的房產(chǎn)市場回暖。
買家歡喜賣家愁。隨著市場遇冷，二手房掛牌量增加，進(jìn)入買方市場，賣家只能卷價格，甚至承擔(dān)原本由買方承擔(dān)的稅。
首發(fā)2.9萬元/㎡，如果95㎡的房子以300萬元總價，單價3.1萬元/㎡的價格售出，扣除契稅、增值稅、個稅和物業(yè)費，其實已經(jīng)接近首發(fā)價。
此時售出，房東僅僅只是保本，再低，就是虧本下車了。
如今，部分房東已經(jīng)把鳳璽云著視為燙手山芋，但其首開時可謂風(fēng)光無限：
2020年4月首開，四次加推，平均中簽率僅有4%，最后一次加推中簽率低至3.3%，最瘋狂的時候吸引了5052人參與搖號。
盡管，二手房價不如內(nèi)心的預(yù)期，菜鳥新園區(qū)的啟用和涌入的員工還是給周邊凄冷的房產(chǎn)市場帶來了些許暖意，至少租金整體還是漲了一些。
據(jù)中介介紹，以95㎡3室2廳2衛(wèi)的房源為例，以往的租金是5000元左右，今年3月菜鳥新園區(qū)啟用后，已經(jīng)漲到了5500元左右，已有部分房東選擇由售轉(zhuǎn)租，緩解資金壓力。
但從另一個角度思考，房產(chǎn)市場降溫也符合住房不炒，回歸居住本質(zhì)的趨勢。最近半年各種利好購房者的扶持政策出臺，房產(chǎn)市場降溫對于剛需來說確實是一個入手的好時機。
所以如果有合適的房子，你會選擇上車嗎？
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
