未來科技城最近兩件事：一是，未來天空之城百套房源未交付搶跑，據(jù)說中介開始帶看了，二是杭珹未來中心居然一次比一次“好搖”，差點(diǎn)無需限售。
我實(shí)在看不懂這一屆投資客。 連我這樣的未科局外人，都嚴(yán)重懷疑：投資客對(duì)“未科賺錢”這件事，是不是不再那么堅(jiān)定不移了？
01
剛剛加推的杭珹未來中心，雖然依然限售，但社保要求卻大大降低，人才入圍18個(gè)月，無房家庭94個(gè)月，普通家庭58個(gè)月。
要知道，第一次開盤，人才31個(gè)月、無房家庭179個(gè)月、普通家庭193個(gè)月；第二次開盤，人才33個(gè)月、無房家庭166個(gè)月、普通家庭195個(gè)月。
杭珹未來中心第二次開盤時(shí)，280套房源，選房到500號(hào)，一些1/2樓房源被多人棄選。
為什么杭珹未來中心發(fā)生微妙變化？
我認(rèn)為，要把視角放至整個(gè)未科行情。
隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)裁員，及梧桐郡、西溪公館、華夏四季等盤掛牌量增多、成交價(jià)下降，短期未科二手房壓力明顯，會(huì)不會(huì)反復(fù)上演“掛牌量上升-掛牌價(jià)下調(diào)-成交價(jià)踩踏”，誰敢拍胸脯保證？
再加上未科次新房，一套比一套便宜的成交消息，四處傳播。對(duì)投資客的心態(tài)，必然會(huì)有循序漸進(jìn)的影響。
未來悅一套140方，2樓，最終780萬帶車位成交。去掉車位價(jià)格，裸房?jī)r(jià)約5.3萬/㎡。 華夏四季掛牌價(jià)僅5-5.5萬/㎡，成交價(jià)可以談到5萬以下，洋房也就5萬出頭。 交付一年的西溪公館，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)徘徊在4萬/㎡上下。
不像未科的自住需求，投資客對(duì)一二手房倒掛，極其敏感。尤其在今年這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，任何風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)導(dǎo)致他們做出完全相反的決策。
02
精于計(jì)算的投資客，還會(huì)算什么呢？ 最關(guān)鍵還是得房率。 像杭珹未來中心，119方三房?jī)尚l(wèi)，實(shí)際使用面積和未來悅89方差不多，整體得房率比未科三兄弟、華夏四季等前期的紅盤，完全是兩個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品。 以下是杭珹119方和未來悅89方，有種傻傻分不清的感覺。
從戶型圖來看，杭珹未來中心119方和未來悅89方設(shè)計(jì)幾乎是一模一樣的。 杭珹未來中心119方，限價(jià)36100元/㎡，總價(jià)428.5萬，相當(dāng)于單價(jià)4.83元/㎡買未來悅89方。 再算上等到交付2-3年、限售5年，等到可以上市賣房時(shí)，算上時(shí)間、資金成本，還會(huì)有預(yù)期一樣的高收益嗎？時(shí)間和人心，從來都是投資最大的天敵。
對(duì)于杭珹來講，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，什么都不是問題，未來悅們分分鐘帶領(lǐng)你一起跳漲，但處于房?jī)r(jià)下跌時(shí)，未來悅們一定翻臉、單憑得房率就能碾壓、踩低你。
所以，就算搖中了，會(huì)不會(huì)也就賺個(gè)“蚊子肉”，還賺得很艱難？
當(dāng)然，我們說杭珹未來中心一次比一次“好搖”，實(shí)際上還是很難搖。
百分百能入圍的頂格社保，都一次次充當(dāng)搖號(hào)炮灰、陪跑。更何況是沒有社保優(yōu)勢(shì)的搖號(hào)選手，被以往的高門檻嚇退了心情，更不愿意次次陪跑，浪費(fèi)時(shí)間和凍資成本。
03
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未科還有一個(gè)“不確定”，那就是云城新房供應(yīng)。
云城已有2宗地塊出讓。杭騰未來社區(qū)被龍湖-浙江交投聯(lián)合拿下，規(guī)劃32幢高層住宅，整體竣工在2024年。另一宗地塊，地上建筑體量10.3萬㎡，被濱江拿下，同樣限價(jià)36100元/㎡。
杭騰未來社區(qū)，光這個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)就有3600套房源。濱江集團(tuán)拿下的這塊地，按套均100方計(jì)算，也大概有1000套左右。
根據(jù)規(guī)劃，云城居住面積約1500萬㎡，預(yù)計(jì)可滿足40萬人口的職住需求。按照套均100㎡來算，云城將供應(yīng)15萬套房源。
不甘心接盤未科高價(jià)二手房，搖不到未科紅盤，這不馬上就多一個(gè)龐大選項(xiàng)嗎？
04
未科少一點(diǎn)投資客，未必是壞事。
看看我身邊這些自住的朋友們，真心希望投資客能少一點(diǎn)。
有一位朋友工作在未科，已在未科搖號(hào)3年多，拿到人才房票也已經(jīng)2年了，高價(jià)二手房接盤不起，只想搖新房。所以屢戰(zhàn)屢敗，也一直堅(jiān)持搖號(hào)。
另一位朋友，一直跟父母住在城西，自己是社保幼子，只能拿父母頂格房票參與未科一次又一次的搖號(hào)。
對(duì)于投資客而言，杭珹未來中心這次有房戶58個(gè)月社保，也許輕輕地嚇了一跳，但對(duì)于自住需求，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠呢。再說了，下一次搖號(hào)，許多人看著這次的低社保要求，又重新沖進(jìn)去搖號(hào)了。
說實(shí)話，投資客也大可不必。
未科二手房昏昏沉沉，并非是獨(dú)有現(xiàn)象，而是杭州樓市共性。去看看奧體、申花、江河匯，倒掛都在縮小，打新賺錢的空間都在壓縮。但縱觀整個(gè)杭州各個(gè)板塊，未科難道就已經(jīng)掉出第一梯隊(duì)了？
面對(duì)這樣的未科，你就會(huì)轉(zhuǎn)身不愛了嗎？
來源：地產(chǎn)小王子
