8月16日，周一，我國統(tǒng)計局發(fā)布了多組7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。
看完數(shù)據(jù)，杠桿地產(chǎn)最想說的一句話，最熱的夏天，房地產(chǎn)歇火了。
01
70個大中城市新房總體歇火，三線最為顯著
按照我國統(tǒng)計局的說法，7月份商品住宅銷售價格漲幅回落。
具體來說，7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體都回落。
我們先看新房。據(jù)測算，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。
其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個百分點；
深圳上漲0.5%，漲幅與上月相同。
而6月份時，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.9%、0.5%、1.0%和0.5%。
不僅一線如此，杠桿地產(chǎn)注意到，7月，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點；
三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。
對應(yīng)的6月時，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。
也就是說二三線城市，月度環(huán)比漲幅是持續(xù)回落。大趨勢開始變了。
如上圖，新建商品住宅價格7月環(huán)比漲幅最高的幾個城市均為1個點。如下圖，6月時環(huán)比漲幅最大的濟(jì)南則是1.5個點，長沙也有有1.3個點，無錫也有1.2個點，揚州1.1個點。同樣，同比漲幅，7月最高的廣州10.9個點，6月時廣州同比漲11.6個點，銀川則是漲了11.2個點。
也就是說，無論看總體趨勢，還是看最猛的城市，新建商品住宅漲幅都在回落。另外，有桿友可能會想，7月是夏天啊，漲幅回落不是正常嗎？對的，沒錯，所以杠桿地產(chǎn)也找了2020年7月做對照。我們發(fā)現(xiàn)，2020年7月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%、二線城市0.5%、35個三線城市0.8%。
如上文所述，一二三線2021年7月環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.4%、0.2%——顯然和2020年同期比，都回落了。特別是三線城市最明顯。這也印證了一個常識，局面發(fā)生變化時，最不靠譜的還是較小的城市，大城市總體更穩(wěn)得住。
02
一二線城市二手房基本沒怎么漲，三線城市跌的更多了
接著我們看二手房。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和上海環(huán)比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個百分點；廣州上漲0.6%，漲幅與上月相同；深圳下降0.4%。
與之對應(yīng)的，我們注意到，6月時一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴(kuò)0.1個百分點——注意，6月環(huán)比漲幅大不少，同時當(dāng)時漲幅還在擴(kuò)大。而到了7月，漲幅下降了。
7月，二線城市二手住宅環(huán)比漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。6月，二線城市二手住宅環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同——也就是說，二線城市環(huán)比漲幅也出現(xiàn)了拐點。我們接著看三線城市，7月二手住宅價格，由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。6月，三線環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同——也就是說三線城市之前就已經(jīng)不行了，到了7月直接轉(zhuǎn)跌。
比如我們看上圖，7月二手房價格環(huán)比漲幅超過1個點的屈指可數(shù)，海南最高，漲了1.3個點，長沙1.2個點。同比，廣州最高12.2個點。而6月時，如下圖，二手房環(huán)比漲幅超過1個點的城市也是非常少：北京、上海。
同比，當(dāng)時漲幅最高的也是廣州，13.2個點；然后徐州，同比漲了10.4個點。二手房6月同比跌的城市，其實也不少，7月更多了，特別是三線城市。我們再和2020年7月做個總趨勢比較。
當(dāng)時，一二三線城市二手住宅銷售價格，環(huán)比上漲0.7%、0.5%、0.5%——如上文杠桿地產(chǎn)所述，2021年7月一二三線二手住宅，環(huán)比上漲0.4%、0.2%、下降0.1%，都回落了。綜上，二手房市場進(jìn)入下行區(qū)間。一二線城市未來一段時間，可能是橫盤，部分地段肯定還會跌。
三線城市二手房不跌的，未來可能找不出幾個。
03
全國新開工面積下滑，開發(fā)商資金到位情況變差
說完具體的新房、二手房價格走勢，杠桿地產(chǎn)再根據(jù)我國統(tǒng)計局發(fā)布的其他地產(chǎn)數(shù)據(jù)，做個分析。我們先看投資。1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%；比2019年1-7月增長16.5%，兩年平均增長8.0%。其中，住宅投資63980億元，增長14.9%。
總體來說這個增速還是可以，當(dāng)然和前幾個月比，明顯增速回落，如上圖，畢竟2020年當(dāng)時情況特殊。
如果看細(xì)節(jié)，我們會發(fā)現(xiàn)情況更特別。1-7月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資45306億元，同比增長11.5%；中部地區(qū)投資17720億元，增長20.0%；西部地區(qū)投資18717億元，增長10.0%；東北地區(qū)投資3152億元，增長8.1%。換句話說，其實東、西、東北的投資增速都不高，主要是中部恢復(fù)性增長。
那么我覺得，再過幾個月，中部增速也會回到正常區(qū)間，到時全國的投資增速可能就不高了。然后看一組有趣的數(shù)據(jù)。1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積891880萬平方米，同比增長9.0%。
其中，住宅施工面積631072萬平方米，增長9.4%。施工面積增速還行，不過房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%。其中，住宅新開工面積88474萬平方米，增長0.4%。新開工明顯不行了，總體已經(jīng)下滑，住宅增速也是忽略不計。
不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，也下降4.8%。當(dāng)然，這個數(shù)據(jù)很有意思，說明地價還是又漲了一點。銷售總體還不錯。1-7月，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；比2019年同期增長14.5%，兩年平均增長7.0%。其中，住宅銷售面積增長22.7%。
商品房銷售額106430億元，增長30.7%；比2019年1-7月增長28.0%，兩年平均增長13.1%。其中，住宅銷售額增長33.1%。從上圖大趨勢上說，雖然增速還行、價格也還行，但增速大幅往下走應(yīng)該是大概率。
特別是分區(qū)域看，東部地區(qū)商品房銷售面積42841萬平方米，同比增長24.1%；銷售額61943億元，增長36.7%。中部地區(qū)商品房銷售面積28359萬平方米，增長27.1%；銷售額21422億元，增長33.4%。西部地區(qū)商品房銷售面積26965萬平方米，增長14.3%；銷售額20156億元，增長16.3%。
東北地區(qū)商品房銷售面積3483萬平方米，增長8.8%；銷售額2909億元，增長6.9%。我們會發(fā)現(xiàn)，增速跑贏全國的，東部和中部。中部比較特殊，東部也越來越接近全國增速。最后值得一說的是，開發(fā)商到位資金情況。1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金118970億元，同比增長18.2%；比2019年同期增長19.2%，兩年平均增長9.2%。
注意看數(shù)據(jù)，其中，國內(nèi)貸款15402億元，下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金35533億元，增長10.9%；定金及預(yù)收款45398億元，增長38.3%；個人按揭貸款18953億元，增長17.0%。
另外，多說一句，6月份的數(shù)據(jù)，國內(nèi)貸款、利用外資也是下滑的。總的來說，開發(fā)商資金壓力加大，部分企業(yè)的情況我們看到的，三道紅線、貸款集中度管理之下，已經(jīng)揭不開鍋。
來源：杠桿游戲
