1，這是目前所有人都非常關(guān)心的問題，無論是有房一族還是無房一族。結(jié)論先說明，按結(jié)構(gòu)分四層：
第一，普漲不會有。
第二，剛需繼續(xù)調(diào)整。
第三，改善開始好轉(zhuǎn)。
第四，豪宅會有起色。
2，這個結(jié)論的基本前提，基于四點。
3，第一點，普漲不會有，背景是板塊分化帶來的價值差異被持續(xù)放大、產(chǎn)品分化帶來的價格差異同樣被持續(xù)放大、城市輪動周期失效，以及全面城市化宣告結(jié)束。
4，第二點，剛需繼續(xù)調(diào)整，背景是剛需新房的供需關(guān)系失衡，供應(yīng)量大且分散，導(dǎo)致必然有一部分板塊的新房面臨巨大的銷售壓力。加上經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇，收入影響最大的就是剛需群體。同時，很多剛需板塊的二手房已經(jīng)低于新房，對新房必然造成沖擊。
5，第三點，改善開始好轉(zhuǎn)，主要在于500-800萬之間的改善市場，目前也就市北、浦沿、之江、金沙湖等等少數(shù)板塊還有供應(yīng)，而且短期內(nèi)土地很少，新房供應(yīng)后勁不足，加上新房整體品質(zhì)和性價比依然不錯，必然導(dǎo)致市場開始好轉(zhuǎn)。艮北已經(jīng)無房，近期市北、浦沿、之江的項目的銷售情況都不錯。
6，第四點，豪宅會有起色，核心原因是兩點，一是800-1000萬的高端改善以及1000萬以上的豪宅市場新房供應(yīng)幾乎枯竭，供需嚴(yán)重失衡，必然積壓一部分客戶去二手市場，促使二手出現(xiàn)起色。二是，接下來文暉、申花、湖墅等板塊的豪宅土地，容積率較低，戶型面積必然很大，總價很高，必然會積壓一部分客戶去往總價更有優(yōu)勢的中等戶型二手房，比如芝瀾月華就直接放棄了總價預(yù)算1000萬的客戶，這些客戶中著急自住的就只能去二手市場買南星橋的小戶型、申花奧體的中戶型或艮北的大戶型。
7，看到這里，聰明如你，不管是準(zhǔn)備買新房還是看二手，或許已經(jīng)知道怎么辦了。如果是持有房產(chǎn)的房東，怎么操作大概也有數(shù)了。
8，關(guān)于全面城市化宣告結(jié)束補(bǔ)充一點：2022年是中國城市化進(jìn)程的歷史分水嶺，2022年開始60后陸續(xù)退休、00后陸續(xù)大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入職場。但是，60后群體比00后群體多大概一億，也就是未來10年中國勞動力大概減少1億。60后中大部分都是農(nóng)民工，退休之后陸續(xù)回到農(nóng)村。00后盡管進(jìn)入職場，但是因為人數(shù)整體少于60后，所以接下來城市化進(jìn)程必然放緩，很多地區(qū)甚至已經(jīng)結(jié)束，
9，至于很多人說，我們一定會像發(fā)達(dá)國家一樣進(jìn)入75%以上的城市化率，這個我相信，但是不會是持續(xù)的人口進(jìn)城來完成，而是50后60后返鄉(xiāng)，年紀(jì)大了陸續(xù)故去，而城市人口整體偏年輕，導(dǎo)致總體人口雖然減少，但城市人口占比增加之后城市化率的被動提升。這一點，在《斯文2021年度總結(jié)報告——中國城市化進(jìn)程40年》中有過詳細(xì)分析。
10，未來，我們要基于這個趨勢分析新的城市化現(xiàn)象，而不是基于過去人口總量持續(xù)增加、城市人口占比同步提升的情況來分析。用一句被用爛的話就是：拿著舊地圖，找不到新大陸。
11，全面城市化結(jié)束的地方也包括杭州的臨安、富陽和三縣市，這些地方，不僅沒有增量，還面臨被杭州城區(qū)進(jìn)一步虹吸的現(xiàn)狀。如果沒有外來人口導(dǎo)入，除了具有一定稀缺價值的低密度產(chǎn)品和個別板塊的極少數(shù)項目，其他房價后續(xù)幾乎沒有支撐。
12，無論政策怎么寬松，國家怎么號召，買到就虧的房子，是沒有幾個人愿意出手的。除非國家開始全面托市，目前來看不太可能。
13，最后說一個接下來的新現(xiàn)象：置換鏈條被市場定位掐斷了。劃重點，不是被二手房難出手的現(xiàn)狀掐斷的，而是被產(chǎn)品定位帶來的巨大總價差掐斷的。
14，舉個例子，如果以前買了市北或奧體90-110方的小戶型，如今賣個五六百萬，置換一套奧體、濱江總價七八百萬的140-160方中戶型，是完全沒問題的。但是，如今奧體的最小戶型也要200方以上，總價千萬左右，很多置換客戶就改善不起了，因為負(fù)債會成倍增加，但是中產(chǎn)的收入在下降，負(fù)債能力和意愿都在降低，何況這些大戶型房源交付后進(jìn)入二手市場掛牌總價會更高，中產(chǎn)更加置換不起。如果想到錢二，不管是翡云潤府還是芝瀾月華，最小戶型的平均總價都要1100萬以上，更加置換不起。
15，何況，前面已經(jīng)說過，文暉、湖墅等接下來的低容積率土地，戶型肯定很大，總價自然很高，原來買了小戶型的客戶想要向上置換，幾乎不可能了。
16，缺少了中產(chǎn)向上躍升的接盤俠，于是，后續(xù)的豪宅大戶型二手市場，就變成了高端客戶圈子內(nèi)部的流動。高端客戶一個比一個精明，誰都只希望打新追倒掛讓別人接盤，自己是斷然不肯做接盤俠的，后續(xù)高端大戶型市場接盤客戶數(shù)量自然會銳減。
17，這是開發(fā)商的產(chǎn)品定位帶來的市場脫節(jié)形成的高端市場零和博弈，這個新趨勢其實已經(jīng)形成了，而且短期不會改變。加上望江新城、江河匯、錢二、文暉、奧體、申花、濱江接下來會有大量高端項目交付，以及明年的供地計劃也開始發(fā)布了，所以很明顯，如果不是高端客戶非買不可的二手房，時間窗口已經(jīng)很短了。
18，以上是我的理解，如果覺得不對，可以留下你的觀點。
來源：斯文
