過年回老家，不是聊結(jié)婚孩子，就是聊房子
剛畢業(yè)前幾年基本聊的都是催買房，因為老家省會的房價在蹭蹭蹭的上漲
是的，2018到2019年那會，我老家省會的房子幾乎每年20%的漲
于是身邊的朋友親戚都在那兩年忙著上車當(dāng)了房東，心態(tài)也都是，現(xiàn)在買還能漲
但是到了今年過年和親戚朋友間聊房子的“姿勢”開始有了變化
尤其是在二三線城市，今年回家的話題，年輕的人不聊買房子了
那些當(dāng)了房東的朋友們呢，開始聊起自己的賣房心酸史
光我身邊就有好幾個朋友，去年一年的時間里，都在想辦法趕緊把房子賣掉
因為現(xiàn)在對于小城市的房東們來說，他們的難，已經(jīng)不是房價下跌那么簡單
關(guān)鍵是跌了以后還不好賣，甚至都賣不掉，賣不掉的還不好租，而最大重災(zāi)區(qū)在投資了好幾套的房東們
他們說起自己的血淚史，一個個的，那可都太刺激了...
01
想賣房但一直都賣不掉的阿香
阿香今年結(jié)婚了，但是最煩惱她的問題，倒不是買新房，而是該怎么賣掉那套小房子
聽完阿香哀怨地說完她的賣房故事后，我瞬間醍醐灌頂
在一個人口幾百萬的三線小城市里，什么樣的房子，即便很便宜，也不能買
來看阿香在柳州，2018年買的這套小戶型吧
本地小房開、房齡十年、50平小兩室、朝東戶型
那年手上拿著十萬塊的阿香在柳州到處看房，房市火熱得一天一個價
在平均工資只有3千塊的情況下，這個三線城市平均房價居然過萬，甚至高達1.5萬/平
在看了好多價格都高于自己預(yù)算的商品房后，阿香看著狂飆的房價，是焦慮也是欣喜
焦慮的是，房價越來越高，就快要買不起了，或者說能買的面積，從70平到50平
欣喜的是，自己馬上就可以在這個剛奮斗了一年的城市擁有屬于自己的家，且房價也是未來可期
所以，阿香選擇了在房價的裹挾下，向下兼容
拿下這套房齡有點老，戶型有些奇葩，但是總價很低（39萬）， 壓力沒那么大的小兩房
“當(dāng)下的感覺是，在暴漲之前上車了，總算松了口氣”，阿香這么說
時間來到2023年，阿香迎來了人生的下一個階段：結(jié)婚
也是因為結(jié)婚，阿香想要賣房去置換一套大婚房，最好是四房，能裝得下三代同堂的那種
于是，這套小房子也就被阿香擺上了二手房貨架，想趕緊賣掉
從2023年掛到2024年，從42萬到37萬，一年多的時間，這套房和中介平臺簽了獨家，平均1個月不到1個客戶看房，且0個客戶有意向
問題出在哪？
當(dāng)然是因為柳州整體樓市在2023年大幅下滑了，原本寄予厚望的房地產(chǎn)行業(yè)冷淡了，土拍地都賣不出去了
“18年的時候買的，現(xiàn)在免費送裝修都沒人要。”
這時中介來了句：“我敢保證，25萬肯定能出！”
阿香差點沒在電話那頭和中介對罵
這要是放在上海，小戶型低總價就是年輕人上車的入門款，但是阿香沒想到
在小城市，小戶型+房齡老的二手房，基本等于災(zāi)難級別的存在
為什么
柳州這種小三線城市，買房需求完全和大城市相反，在老家大家普遍結(jié)婚早，父母離得近
即便是年輕人買房也主要考慮至少小三房，很多人上車都直接買四房
因為買房基本意味著結(jié)婚生子、三代同堂
小戶型兩房+十年房齡+小城市
基本已經(jīng)把阿香這套小戶型捶死在二手市場
魔幻的是，整個城市平均房價降了兩千，但阿香看上的大戶型還是沒降，她的置換難度在一起一落中又加大了
這個故事為什么我印象最深刻，阿香作為一個房東，給我們的勸誡很直截了當(dāng)
在小城市買房，真的不能向下兼容，選一些和普羅大眾需求相悖的小眾產(chǎn)品
能裝得下一家人的大房子，才是小城市樓市的硬通貨
在小城市還堅持買小戶型+老房子，基本注定是災(zāi)難
02
特意從外地趕回來三次，上門討房租的飛飛
“現(xiàn)在的租房市場，房客才是大爺啊。”
這是飛飛今年回家和我們抱怨最多的一句話
一直在深圳發(fā)展的飛飛，是我們身邊所有人都羨慕的對象，在25歲就過上了收租當(dāng)房東的生活
回想當(dāng)初買下老家這套房子，還有點魔幻，她是在2019年一個千人搖號的市場里，最后一個中簽的客戶
那時候，老家樓市火熱，就這么一個地段夾雜在老城區(qū)各種散亂菜市、學(xué)校、老公房當(dāng)中的樓盤，居然也要靠搶
因為在異地，飛飛沒太花很多心思，在網(wǎng)上找了個二房東就順利租出去了
前幾年的時候，房子租得挺順利的，每個月租金租客也都及時繳納
但是去年上半年開始，租客就開始每個月拖欠一周才繳納房租，原因是做生意虧了，資金一時周轉(zhuǎn)不過來
拖到最后，租客居然連續(xù)7個月不繳房租
小城市的房東，租房沒有太多保護機制，房東人在外地，也不好處理
租房完之后的二房東，就跟人間消失了一樣，聯(lián)系也聯(lián)系不上
飛飛人又在外地，加上租客前幾年繳納房租挺正常的，近年生意不好做，因此心軟的她一再接受了租客的違約
以至于到了租客連續(xù)第七個月不繳房租的時候，她才決定趁著五一假期，叫上家人，回老家上門和租客談判，結(jié)果租客答應(yīng)在月底搬離
但是成功勸退租客后，被欠著的1.4w租金，直到現(xiàn)在也沒要回來
后來飛飛繼續(xù)把房子出租，雖然吃一塹長一智，把房子掛到了貝殼上
沒想到的是，第二道難關(guān)來了，老家的租賃市場開始變得內(nèi)卷了起來
隨著二手行情不好，賣不掉的房子進入租房市場，租賃的掛牌房源也越來越多
最后，清退租客后的房子以降低15%的租金才成交
飛飛人在外地，這幾年卻沒享受到多少當(dāng)房東的快樂
反而是因為異地租房，也因為租賃市場的不正規(guī)，讓她一直不太省心
03
在二線城市同時持有5套房的老慶
第三個房東的故事，就更加刺激了，來自我身邊一個富貴朋友，老慶
老慶和房地產(chǎn)的淵源頗深，說直白點，老慶就是我的同行
唯一不同的是，我是個打工仔，而老慶是個老板，同時也是一個資深投資客
最多的時候，老慶在我們老家省會，同時持有5套房產(chǎn)，且其中有4套都位于五象新區(qū)的不同熱門板塊
熟悉南寧的人可能會知道：五象湖1套、良慶大橋南1套、龍崗2套、三岸1套
這都屬于南寧最炙手可熱的板塊了，火爆到房子還得綁定車位買，甚至還有外收費用
作為一個地產(chǎn)從業(yè)者，老慶和不同項目的內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系走的比較近，基本都是最大折扣上車的
我問老慶當(dāng)初為什么要同時買這么多房子，他說，自己定了一個目標(biāo)，打算干到40歲左右退休
2016年開始他就通過自己和愛人的積蓄，甚至借了朋友的錢，開始投資房地產(chǎn)
按照當(dāng)時的房價漲幅，老慶基本可以在40歲左右，實現(xiàn)在小城市的財富自由
“我當(dāng)時算了算，5年后基本能翻倍。”
在扛過了資金壓力最大的前兩年，在老慶覺得自己離財務(wù)自由更近一步的時候，危險的苗頭正在靠近
其中2套房的開發(fā)商開始出現(xiàn)暴雷跡象，其中一套房停工了1年，政府介入后才順利交房
另一套現(xiàn)在還在wq，三岸的那套房子，周邊的商場也停工了，房價應(yīng)聲下跌...
經(jīng)歷暴雷房企停工樓盤之后，老慶從2020年開始選擇盤整自己的資產(chǎn)
在平均每套虧損20-30萬的情況下，賣出了3套房，還有1套仍在掛牌
“虧的這幾十萬，都是我的血淚教訓(xùn)。”
最后老慶只留下了地段最好，產(chǎn)品最優(yōu)，面積最大的1套房自住
“現(xiàn)在的想法是手上閑置的房子都賣掉，保住現(xiàn)金流，再去找其他渠道投資，爭取延遲個5年左右退休，哈哈。”
我問他將來還會投資房子嗎
他堅定地說，如果在一線還是可以投資好地段的房子的
但是類似省會這樣的二線城市，普通人在老家，一輩子買兩套房其實就夠了
“留一套大的自己住，買一套小的為學(xué)區(qū)，現(xiàn)金暫時考慮留在手里，或想辦法涉足新的投資渠道。”
04
現(xiàn)在在小城市當(dāng)房東，賣房或租房，都多少都有點難
三個故事真實地告訴我們，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)這件事，也不是說說而已
它真實地在樓市的每一個角落里發(fā)生著，無論是買賣市場，還是租賃市場
未來稀缺的不是房子，可能是買房的客戶
尤其是在同質(zhì)化產(chǎn)品泛濫，人口還在外流的二三線城市
這種趨勢在越小的城市，越不可逆轉(zhuǎn)，且房子與客戶之間比例失衡的速度，更快更猛烈
這次春節(jié)回老家
我親眼目睹了表妹3年前，1萬2買的商品房，從未住過的二手，掛牌價格只有八九千
我也親眼目睹了這個小區(qū)的一個組團，就同時有200多套房子同時在售
在我瀏覽一個新區(qū)的二手房源信息的時候，我看到那些交房了多年的二手毛坯房或者開發(fā)商原裝精裝房，還在掛牌
這意味著兩件事，大量房東買了房并不自住而是直接賣掉，二手市場很多房子現(xiàn)在難找到買家
總之過年這趟回家，讓我對二三線樓市的殘酷又有了全新認(rèn)知
這些林林總總的現(xiàn)象
足以說明下沉市場現(xiàn)在的寒意，和背后房東們的苦苦掙扎...
來源：真叫盧俊
