瞬息萬(wàn)變。如今的新房市場(chǎng)，像極了上下坡時(shí)的盤山公路，永遠(yuǎn)不知道轉(zhuǎn)向何處。
在剛剛結(jié)束的年末新房潮中，市場(chǎng)的表現(xiàn)很貼切地印證了那句“意外總是來(lái)的那么突然”。
一邊是奧體、申花板塊的拼頂格社保、限售等；另一邊同為頂流板塊的未科、錢二等，居然出現(xiàn)流搖甚至未能售罄的尷尬局面。
分化進(jìn)一步加劇的樓市，讓我們意識(shí)到新房市場(chǎng)的下行仍在進(jìn)行中。透過(guò)這一輪的新房潮，有以下幾點(diǎn)印象深刻：
首先，市場(chǎng)對(duì)于單個(gè)樓盤價(jià)值尺度的研判越發(fā)精細(xì)。
同為寧圍板塊的觀奧宸府與悅潮云望府，雖然物理距離上緊挨著一起，但中簽率方面卻是天差地別。二度加推96套房源的觀奧宸府直接流搖；反觀悅潮云望府直至售罄，仍保持著低于50%的中簽率。
較為顯著的差異也反映著購(gòu)房者對(duì)于房企品牌以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)等，表現(xiàn)出極為慎重的態(tài)度。
同樣的劇情也發(fā)生在錢二板塊兩個(gè)改善大盤的身上。江景的差異以及傳聞兩者所屬街道的不同，在一定程度上影響購(gòu)房者選房。
可見(jiàn)，隨著市場(chǎng)的不斷前行，單個(gè)樓盤的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型以及總價(jià)與板塊的匹配度等等，這些因素在購(gòu)房者選擇時(shí)不斷被放大。
其次，新房市場(chǎng)整體搖號(hào)難度再度下降。
位于勾莊板塊的運(yùn)翠軒，加推428套房源，廊內(nèi)廊外搖號(hào)人數(shù)僅為1028組，相比其首開(kāi)2140組少了近半。
未來(lái)科技城板塊的汀岸曉廬，首開(kāi)與加推同為126套的它，中簽率從原先的56%攀升至76%；之江板塊的汀岸芷蘭，中簽率也從此前的28%升至42%等等。
總之，對(duì)于購(gòu)房者而言，新房市場(chǎng)的友好窗口期仍在持續(xù)中。
可能正如購(gòu)房者對(duì)樓盤的挑挑揀揀一般，看似整體下滑的新房市場(chǎng)也細(xì)化的越發(fā)明顯。
仔細(xì)來(lái)看，2022年的新房市場(chǎng)已經(jīng)邁過(guò)了三個(gè)心路歷程：
第一階段：年初新房的“一陣子熱”。
中簽率低至2.7%的SKP，不出意外的限售撬開(kāi)了杭州新房的大門；緊接著，杭珹未來(lái)中心、錢塘云莊等各大紅盤紛紛面市。
一時(shí)間，杭州樓市短暫的進(jìn)入了歌舞升平的愉悅之中。畢竟，那時(shí)如此熱烈的盼望小陽(yáng)春，總不能在新年開(kāi)端就被陰影籠罩。
只不過(guò)，短兵相接下的熱鬧，總歸是暫時(shí)的。
第二階段：持續(xù)下行，持續(xù)打新。
二季度至三季度期間，市場(chǎng)從外冷內(nèi)熱轉(zhuǎn)向全面趨冷以及回歸買方市場(chǎng)，這兩大方面，可能是給予每一位購(gòu)房者最大的感受。
天量的新房供應(yīng)矯正了市場(chǎng)供需的不合理。曾經(jīng)一些具有較強(qiáng)指向性的板塊，都遭遇了尷尬的境地。
從原先一個(gè)項(xiàng)目有幾千人登記，到趨于流搖的運(yùn)河新城等等板塊，都在這一波新房供應(yīng)下，露出了最真實(shí)的面貌。
穩(wěn)步下滑是彼時(shí)新房市場(chǎng)最無(wú)奈的局面。
至于第三階段，新房最后的體面也瓦解了。
當(dāng)錢二、申花等頂流板塊開(kāi)始出現(xiàn)流搖的字眼時(shí)，也就意味著市場(chǎng)已經(jīng)不再給一些務(wù)虛的樓盤留面子。
不出意外，越來(lái)越多曾經(jīng)的頂流板塊，一邊搖號(hào)一邊流搖的場(chǎng)面會(huì)越來(lái)越多。
畢竟，在這個(gè)逐漸下行的市場(chǎng)以及面對(duì)越發(fā)挑剔的購(gòu)房者，單個(gè)的缺點(diǎn)都將無(wú)所遁形且被放大。
至于接下來(lái)的局面，新房市場(chǎng)還會(huì)持續(xù)降溫，但是我們需要注意幾點(diǎn)：
一方面，改善需求可能還將進(jìn)一步提高。
政策方面，首付款、利率的降低等，持續(xù)不斷的幫扶對(duì)于改善家庭而言，政策的利好會(huì)明顯大于剛改以及剛需家庭；
其次，從第四次、第五次出讓的土地看，改善地塊可以說(shuō)少的可憐；再加之房源量一輪一輪的消耗，庫(kù)存已經(jīng)不多。
申花板塊僅剩馥香園、杭曜置地、慶樾上府三個(gè)在售項(xiàng)目以及華潤(rùn)申花低密地塊待售；錢二的江華璽云、天瀾美境等，所剩項(xiàng)目也不多。
供應(yīng)的稀缺可能會(huì)促進(jìn)改善需求的增加。
另一方面，政策松綁仍將會(huì)繼續(xù)。
隨著南京取消外地戶籍限購(gòu)、蘇州降低二套房首付等，越來(lái)越多熱點(diǎn)城市在不斷降低購(gòu)房門檻。
至于杭州，我相信新一輪的政策松綁仍將會(huì)出現(xiàn)。此前傳聞?shì)^多的取消85新政，甚至是更多核心板塊解除限購(gòu)等，有概率會(huì)出現(xiàn)。
所以，對(duì)于購(gòu)房者自身而言，在自己的承受范圍內(nèi)，盡量選擇或者是靠近核心板塊的房子，會(huì)更有利于自己。
來(lái)源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
