在7月30日的土地新規(guī)中，杭州首推10宗宅地作為“競品質”試點，并對地塊封頂溢價率、保證金比例、入市節(jié)點等做出一系列要求。
參與“競品質”地塊競價的房企，需在土拍開始前階段申報方案，作為土地競得后的項目建設標準。而在“競標”之前，某房企負責人透露了一張“房企開發(fā)資信自評表”。
表單滿分為100分，從經(jīng)濟實力、技術資質、開發(fā)業(yè)績3大方面7個小方面列出了參考分值，房企根據(jù)自身情況作出評分。
這張表單看起來是有關部門對各大房企的“摸底”，但也有業(yè)內(nèi)人士認為，分數(shù)是競爭“競品質”地塊的第一張入場券。“按照分數(shù)和資質，篩選可以參與投報方案的房企，再通過具體方案確認最終的參拍者。”
相比于過去“交錢勾地”的模式，“競品質”地塊突然多出了兩道門檻，對房企的沖擊不可謂不大，而在“7項細則”的判斷標準下，我們統(tǒng)計的多家房企中，只有小部分能勉強及格。
或許，真像某業(yè)內(nèi)人士所說：“杭州的土地新規(guī)簡直把部分企業(yè)‘驅逐出境’。”
“高負債”、“小規(guī)模”直接“掛零”考個及格分有多難
第一項考察的“經(jīng)濟實力”占了30分，剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率大于70%的房企直接0分，非常不講情面。
而在前幾年行業(yè)規(guī)模擴張期，主流房企舉債拿地，負債水平往往飆得很高，直接導致“剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率”一欄在綠檔的房企占據(jù)極少數(shù)。
據(jù)統(tǒng)計，截至2020年末，杭州主流綠檔房企有濱江、保利、中海、招商、金茂等。
技術資質細分了“主體信用評級”、“開發(fā)資質等級”和“百強平均排名”三項，占35分。
除個別負債高、還債能力弱的公司，市面主流房企“主體信用評級”幾乎能達到AA以上，人均開發(fā)資質一級，20分送分題！
百強規(guī)模是房企間的體量之爭，規(guī)模越大，分數(shù)越高。
第三項開發(fā)業(yè)績，含蓋近三年在杭開發(fā)面積和獲得獎項兩項。
開發(fā)面積等同于規(guī)模，越深耕杭州越有利，但即便是本土前二的濱江和綠城，公開市場上的拿地面積也沒達到“宅地開工大于450萬方”的滿分標準；獲得獎項等同于質量，作品榮獲魯班獎、錢江杯、西湖杯的房企更占優(yōu)。
這三大獎項的頒獎單位都是國家、省、市的建筑業(yè)聯(lián)合會，對專業(yè)資質和品質要求頗高，可以說是官方蓋章的精品認證，與燒錢參獎的“野雞獎”云泥之別。綠城、濱江、中天、萬科等都是入圍�？�，自然優(yōu)勢更大。
7項細則對房企的要求十分嚴苛，但能最大程度上保證“競品質”地塊開發(fā)者的資質。
經(jīng)過了某大、某禾的資金鏈危機，經(jīng)濟實力和信用評級篩選出了財務狀況相對健康的公司，開發(fā)業(yè)績則對房企軟實力做出考驗。
不過，這份表單細則的邊界有點模糊。
比如納入“三道紅線”的房企才收到“剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率不大于70%”監(jiān)管，而監(jiān)管之外的房企是30分全扣掉，還是直接出局？最近評級“開分”，主體信用評級按照哪一次的標準統(tǒng)計？“開發(fā)企業(yè)百強平均排名”依據(jù)哪家第三方機構的榜單？
這些問題，都要等待更加細化的自評方案。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
