1月27日，杭州樓市調(diào)控再升級，這次升級和94新政并無本質(zhì)上的不同，只是程度加深，打了幾個補丁。關(guān)于新政的文章很多，我想談一談我個人的思考。
一、倒掛將更大
我認為本次新政中，真正對樓市有重大影響的政策只有兩個，第一個是中簽率10%以內(nèi)的紅盤5年限售。很明顯，這個政策是利空紅盤的。因為對于投資者來講，搖紅盤看中的就是它的套利空間，所謂紅盤，無非就是倒掛夠多的樓盤，不要扯什么剛需、戶型，其決定性因素只有一個，就是錢。對，就是這么赤裸裸，別不承認，不承認我也不信。
說到套利，我們不能只考慮空間，也必須考慮時間。新政出來之后，紅盤五年限售，這就意味著，從你付錢買這個樓盤開始，加上開發(fā)商的兩三年開發(fā)周期和五年限售期，你的資金將被凍結(jié)七八年。
時間就是金錢，對投資客而言，時間是最大的成本，現(xiàn)在資金要凍結(jié)七八年，這就意味著，你的投資將失去隨機應變的可能性。市場瞬息萬變，七八年時間會發(fā)生什么，誰也說不準，所以很多投資者會被勸退紅盤。
而那些倒掛不明顯的非紅盤一手房，投資價值本身就不大，而且同樣至少要等兩三年的開發(fā)周期。那么，一手房需求就會外溢，這部分需求只能溢出到二手房，由于一手房有限價，所以倒掛將進一步加大。
那么，二手房漲到什么時候才是個頭？我認為，一直以來，二手房市場的價格之所以高于一手房，那高出的部分，其實就是購房者買一手房時所付出的時間成本和機會成本。
過去的時間成本是：搖號時間+開發(fā)時間；
新政后的時間成本變成了：搖號時間+開發(fā)時間+5年凍結(jié)時間。
時間成本增加5年，這5年時間成本就會體現(xiàn)在二手房價上。
二手房將會漲到與一手房之間的倒掛差額能夠沖銷買房人所付出的所有時間成本和機會成本為止。
換句話說，以后二手房和紅盤之間的倒掛將會一直增大到投資人寧可讓資金凍七八年也不愿買二手房為止。
但是，這里還有一個掣肘：增值稅。
二、政策和市場達成默契，一箭三雕
第二個影響最大的政策，就是增值稅2改5。5年內(nèi)如果轉(zhuǎn)手賣房，你得交全額增值稅，把房子拿在手里5年不賣的投資客占比并不高，比如現(xiàn)在都有很多不滿兩年的房子拿出來賣，這就會導致一個結(jié)果，那就是，大多數(shù)人會去大幅做低房價，這將成為一個普遍現(xiàn)象。房價被大幅做低后，房管局登記的成交價的準確性就會大幅降低。以后的公開成交價，就再也不能反映真實的市場了。
正如我之前說過的，成交價和掛牌價這兩個價格都不準，真實的成交價沒人知道，但如果要看一個樓盤漲幅的話，看掛牌價比看成交價更準確，因為人性不會變，房東的掛牌價一直比實際心理價要高一些，這樣可以有一定的議價空間，昨天這樣，今天這樣，明天還是這樣，所以如果要看一個樓盤漲幅的話，用今天的掛牌價減去昨天的掛牌價，這中間其實已經(jīng)抵消了房東心里那個高出來的議價空間，剩下的部分就剛好接近實際漲幅。
言歸正傳，我們剛才說到，一旦房子不斷被大幅做低，成交價大幅失真，那就再也不能反映真實的市場。那這個結(jié)果是政府愿意看到的嗎？我認為，非常愿意，我甚至認為，這就是他們的真正的目的之一。因為，這符合他們的利益，當他們給上級匯報時候，就可以拿出一份漂亮的成績單：看，我把杭州房價控制得多好。最后，你避稅，我升官，雙方之間會達成一種心照不宣的默契。
到這里，地方政府就實現(xiàn)了：
一、新政利好了無房戶，遏制了部分短線炒家，落實了“房住不炒”的主基調(diào)。
二、房價繼續(xù)上漲，無論新房還是二手房，獲利空間都在加大，購房者更加趨之若鶩，地就更好賣，財政收入更多。
三、因為大家都去做低房價，紙面上的漲幅看起來不明顯，政府可以給上級交上一份滿意的答卷。
這就是我說的一箭三雕。
三、樓市的勢能進一步增大
杭州從2016年開始限售，一直到今年的限購政策出臺，每一次調(diào)控之后，杭州房價都漲，這是為啥呢？因為大家都知道：
難得 = 珍貴
這次調(diào)控也不例外，進一步夯實了房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的身份。
對于很多購房者來講，他手里沒房票，但是他想買，這就會積蓄起一個巨大的勢能。所謂勢能，就是被積蓄著，暫時沒有釋放的能量。就好比水壩，蓄著整個水庫的水，水壩兩側(cè)有巨大落差，水之所以沒有流下來，就是因為水壩起到了防洪作用，一旦撕開一個小口，水流下來的速度將會非常驚人，所以政府在不斷打補丁。但是，
每一個虎視眈眈的投資客，都能看到那一塊肥肉，看到這勢能背后潛藏著的巨大動能。
惜售度是反應一個樓盤升值前景的一大指標，對于一個城市而言也同樣。你越是不讓買，別人就越想買。
所以，調(diào)控其實不是在趕跑購房者，而是在勾引購房者，你沒看錯，就是勾引。很多原本不關(guān)心樓市的人，因為杭州限購政策出臺，朋友圈炸了，都紛紛詢問怎么買杭州的房子，盡管他們買不了，但樓市的勢能被進一步推高。隨著調(diào)控的進一步加深，這個狀態(tài)將愈演愈烈，水庫里的水將越積越多，水壩就需要越壘越高，水壩越高，能積的水就越多，依次循環(huán)，勢能只會越來越大。
以前，我曾天真地認為這是飲鴆止渴的政策，但現(xiàn)在我認為，調(diào)控對于樓市而言，本來是一個表面上控制房價，背地里推波助瀾的作用。
四、進一步“利好”臨安
臨安是杭州唯一不限購的區(qū)，杭州調(diào)控加碼，對臨安的溢出效應就更大，只要杭州和臨安的政策落差一直存在，臨安就一直受惠。但是，我可不是在鼓吹大家投資臨安。
我早就說過，這個溢出效應本身就是個不穩(wěn)定因素，而臨安的天量庫存也并沒有改變，因此臨安的風險將會進一步增大，爬得越高，摔得越疼，臨安如同在玩擊鼓傳花的游戲，就看誰是最后一棒。這個不穩(wěn)定的溢出落差，就如同頭頂上懸著一把搖搖欲墜的達摩克利斯之劍，隨時可能掉落。有人說，當年富陽限購的時候，也沒見富陽房價大跌啊，君不見，富陽和臨安有著天壤之別，富陽庫存少，投資客占比低，限購不限購影響有限，但臨安有天量庫存，投資客占比極高，限購和不限購有著天壤之別。所以投資臨安要謹慎，即便想投，也要買靠近未來科技城和地鐵站的，越近越好，確保出手時你能排在接盤者備選名單的最前面。
而我認為，這也正是政府想要的結(jié)果：
讓更多投資人把錢投在臨安，發(fā)展臨安，擴大杭州版圖。如果臨安成功了，杭州體量就更大，更有沖擊一線城市的資本，這當然是好事；如果臨安失敗，損失的只是投資客的錢（對于剛需，反正不賣，漲跌與之無關(guān)），剛好緩解通脹壓力，同樣是好事。這就是借花獻佛、旱澇保收的一步棋，設計者簡直是天才。
五、物價飛漲
樓市是貨幣超發(fā)的蓄水池。每當貨幣出現(xiàn)超發(fā)時，國家就會用樓市去吸收多余的熱錢，避免熱錢流入大宗商品，導致嚴重的通貨膨脹，以求社會穩(wěn)定。最近由于疫情，全球貨幣都在超發(fā)。但是，現(xiàn)在全國上下一致的嚴厲調(diào)控樓市，都在限制資金進入樓市，盡管這并沒有改變樓市在投資者眼里的女神地位，但也勢必有部分資金被擠出樓市，那它會流向哪里？
股市？大家都讀過《狼來了》，中國股市坑過股民多少次，已經(jīng)是臭名昭著的存在，只要股民不是金魚，就很難再上鉤。中國股市是負和游戲，不存在“他好我也好”的可能，散戶不夠，機構(gòu)來湊，機構(gòu)間只能自相殘殺，盈利難度大增，就會導致更多機構(gòu)退場。
那么最后，這部分熱錢就只有一個去處：大宗商品市場。
熱錢一旦流入大宗商品，就會導致的另一個結(jié)果：物價飛漲。我早就說過，市場就是市場，你按下一頭，就會翹起另一頭，資金一定會尋找出口。
房住不炒的另一面，很可能就是豬肉100塊一斤，白菜10塊一斤。
這樣的日子可能離我們不遠了。
沒有人喜歡物價飛漲，物價飛漲不利于社會穩(wěn)定，但這個結(jié)果連我都能想到，智囊團會想不到嗎？他們之所以這么做，肯定是經(jīng)過深思熟慮，綜合權(quán)衡利弊之后，認為這是最佳時機和方案。因為今年中國的抗疫成績在全球鶴立雞群，老百姓對于政府的信任度以及凝聚力空前提升，在這個時候拔鵝毛，鵝是不會叫的。
