今年第三季度，杭州新房成交比第二季度少了不少，且只有一次“萬人搖”。
9月杭州市區(qū)二手房成交量沒有破萬，是今年4月以來，第一個二手房成交套數(shù)沒有破萬的月份。樓市“金九”未現(xiàn)，“銀十”領(lǐng)銜的四季度，房企的壓力可能比購房者要大一些。
“三條紅線”融資收緊，考驗著房企效率、現(xiàn)金回流的能力。節(jié)前傳言要在國慶假期橫掃杭州樓市的深圳炒房團也未有波瀾。樓市正在加速發(fā)生變化！
分化，已經(jīng)如此明顯今年前三季度，疫情是繞不過的話題。
從年初的零交易，到復蘇、回暖，直到現(xiàn)在一些城市樓市成交旺盛。短短幾個月的時間，房地產(chǎn)市場已然歷經(jīng)春夏秋冬。在深圳領(lǐng)銜的大灣區(qū)帶領(lǐng)下，樓市的火熱從大灣區(qū)傳遞到了長三角，多個城市迎來成交旺季。
此外成都、銀川等個別城市，市場也很火熱。
另一方面，整個北方地區(qū)，除了北京出現(xiàn)了局部行情，更多城市出現(xiàn)了房價下跌的消息，如“石家莊房價回到三年前”、“天津房價連續(xù)三年陰跌”、“鄭州房價今年一直在下滑”。
分化，已經(jīng)如此明顯。
3~5年一輪的周期已經(jīng)基本失效，樓市普漲不再，取而代之的是，是越來越明顯的單點分化。長期關(guān)注樓市的小伙伴，相必對2015~2016年那一輪全國普漲印象深刻，如今又一個五年即將結(jié)束，樓市沒有出現(xiàn)普漲。
從今年前三季度樓市發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場的土壤已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。
1998年亞洲金融危機，中國房改。 2003年非典，大規(guī)模刺激，房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)。 2008年金融危機，4萬億，刺激住房消費。 2014年去庫存，放松限購限貸，貨幣寬松。過去每一輪房價普漲，底層邏輯都是為了拉動陷入困境中的經(jīng)濟，通過放水刺激房地產(chǎn)擴大內(nèi)需。2020年，新冠疫情，對國內(nèi)外經(jīng)濟的影響，遠超以往，但是，刺激房地產(chǎn)的動作并沒有出現(xiàn)，取而代之的是“房住不炒”基調(diào)下的各種“穩(wěn)”。
如土地出讓環(huán)節(jié)為企業(yè)減壓、放寬預售標準、利用人才新政相對放松限購、公積金政策調(diào)整等等。
上半年，盡管經(jīng)濟發(fā)展壓力大，但并沒有出現(xiàn)直接放松限購限貸這樣的政策。另一方面，當一些城市房價出現(xiàn)過熱苗頭，就會出臺收緊的政策，一次不行兩次，力度不是很大，但每一次政策總是瞄準炒房投機漏洞打上補丁。
精準滴灌式的放水房價的背后，是貨幣政策，是市場資金量。
今年疫情，貨幣政策確實寬松了許多，但并沒有出現(xiàn)大水漫灌。
今年央行的放水簡史： 1月1日央行降準，釋放8,000億流動性， 3月16日降準，釋放資金5,500億， 4月逆回購到期，MLF到期不再續(xù)，回收3813億，5月投放約5700億流動性，6月回收約5600億流動性， 7月MLF大量到期，央行不續(xù)作，抽走6177億流動性，8月短期逆回購，投放約6300億流動性。
雖然今年釋放了一些流動性，但回購操作也比較頻繁，今年的貨幣政策是精準滴灌，“引導資金流入實體經(jīng)濟，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”成為貨幣政策的主要著力點。
7月24日房地產(chǎn)工作座談會：防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
8月20日重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會：形成重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
9月2日國常會：不搞大水漫灌，引導資金更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟。精準滴灌式的放水成為今年貨幣政策最大的特色。一方面，以往用“大水漫灌”刺激經(jīng)濟的套路已經(jīng)不靈了，近些年來，貨幣投放增速降下來了，推高樓市的動力被削弱。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
另一方面，房價，尤其是熱門城市房價，已經(jīng)不低了。
以前房價幾千元一平，基數(shù)低，翻倍很容易，現(xiàn)在三四萬一平，同樣是翻倍，需要的資金量是之前的數(shù)倍。
雖然個別城市出現(xiàn)了一波牛市行情，但大多都是結(jié)構(gòu)性的，分化明顯，有的房子漲，有的房子不漲。整個市場平均下來， 平均年化能有個5-8%，可能就是大城市樓市的常態(tài)漲幅了。
房地產(chǎn)業(yè)走到新節(jié)點房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，高負債發(fā)展是其實現(xiàn)高增長的重要手段。
“‘三條紅線’是房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的長效機制。按央行給出的“三道紅線”標準，有市場研究機構(gòu)統(tǒng)計上市房企發(fā)現(xiàn)，224家房企中，有51家超過三條紅線，45家超過其中的兩條紅線，60家超過其中的一條紅線，只有68家劃入綠色安全檔。
財聯(lián)社消息稱，監(jiān)管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。按照“三道紅線”標準，絕大部分房企未來融資將受限，開發(fā)商想高舉高打、高價拿地、快速融資等操作，都要歇一歇了，房企的分化，大概率也拉開了帷幕。
以“三道紅線”為標志，“房住不炒”的調(diào)控政策長期化，從管理層近期的態(tài)度來看，房地產(chǎn)正在告別高速增長的時代，引來穩(wěn)健發(fā)展的新時期。
9月，萬科郁亮在媒體溝通會上表示，監(jiān)管政策會令房地產(chǎn)業(yè)進入全新階段，影響不亞于2002年全面實行土地招拍掛制度給行業(yè)帶來的變化。以重大政策為節(jié)點，中國房地產(chǎn)業(yè)可以大致分為三個發(fā)展階段： 2002年全面實施土地招拍掛制度之前，為土地紅利階段，誰有關(guān)系能拿到地就能賺錢； 2002年至2020年為金融紅利階段，誰有能力獲得銀行、資本支持，就能買更多地；2021年后進入管理紅利階段，這時候金融紅利階段明確畫句號了。
郁亮表示：“我們幾年前就覺得應該是這種趨勢，只是不能確定什么時候政府會來公布這樣的政策……這是因為房地產(chǎn)業(yè)里金融的比重越來越高，金融資源被過多占用，這對經(jīng)濟而言不是好事，到一定程度，國家一定會采取措施。”
我國目前居民家庭資產(chǎn)配比中大部分是房產(chǎn)，民間財富大部分被鎖在了房子里。這些財富無法透過資本市場去支持國家的科技創(chuàng)新和實體經(jīng)濟。
這兩年表現(xiàn)比較明顯的消費升級乏力，也跟很多人主要資產(chǎn)配比在房地產(chǎn)上，每月大部分資金被用去還月供有很大的關(guān)系。
今年上半年全國調(diào)控次數(shù)高達300次，下半年設(shè)立“三道紅線”，強制開發(fā)商降杠桿，這是供給側(cè)和需求側(cè)的雙面發(fā)力。房地產(chǎn)行業(yè)占用全社會金融資源比重，大概率是要慢慢回調(diào)了。
長遠來看，這是好事。
來源：透明售房網(wǎng)
