01
▲杭州八區(qū)土地出讓分布圖（部分）因原定于明天出讓的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊終止出讓，杭州第二批涉宅土地集中出讓今天提前結(jié)束。
此次集中出讓一共推出31宗涉宅地塊，其中17宗因開發(fā)商報(bào)名不足提前終止出讓，今日成功出讓14宗。
▲今日成交土地清單以上14宗成交地塊中包含了1宗西湖大學(xué)定向人才房和1宗人才租賃房，實(shí)際能為市場(chǎng)提供供應(yīng)的為12宗，其中主城區(qū)2宗、臨平區(qū)3宗、蕭山區(qū)3宗，錢塘區(qū)1宗，臨安區(qū)2宗，富陽(yáng)區(qū)1宗。從競(jìng)得單位來(lái)看，基本以本土房企為主，另外出現(xiàn)了金隅、中海等央企、國(guó)企，與其他城市近期集中土拍的情況類似。從整體競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，12宗正常涉宅土地中，出現(xiàn)了7宗底價(jià)成交，4宗溢價(jià)率低于10%，溢價(jià)率最高的也僅為11%，與5月份的第一次集中遍地高自持相比，降溫極其明顯。杭州土地市場(chǎng)降溫是客觀事實(shí)，不過(guò)是不是可以作為杭州樓市的拐點(diǎn)，那倒真的未必！
02
土拍結(jié)束之后，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大體兩種聲音。一種認(rèn)為土地市場(chǎng)降溫是樓市的風(fēng)向標(biāo)，杭州樓市迎來(lái)拐點(diǎn)；一種則認(rèn)為土地流拍導(dǎo)致供應(yīng)減少，未來(lái)新房會(huì)越來(lái)越難搖，甚至導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格上漲。我覺得這兩種說(shuō)法都不靠譜。
此次土地市場(chǎng)降溫的根源并不是因?yàn)殚_發(fā)商擔(dān)心賣不掉，而是可操作性空間內(nèi)利潤(rùn)率很低，而且還要承擔(dān)較高的政策風(fēng)險(xiǎn)，所以才選擇了“躺平”。從2017年到現(xiàn)在，不少外來(lái)開發(fā)商進(jìn)入杭州市場(chǎng)吃了不少虧，別看房?jī)r(jià)一直在漲，真正能盈利的項(xiàng)目沒多少。
限簽、限價(jià)等諸多政策限制，嚴(yán)重阻礙了開發(fā)商的正�；乜�，今年又遇上了“三條紅線”和“兩條紅線”，并沒有太大必要在這個(gè)時(shí)候?yàn)榱宋⒉┑目梢娎麧?rùn)，去承擔(dān)巨大的不可控風(fēng)險(xiǎn)。從開發(fā)商集中選擇的幾宗地塊上也看得出，開發(fā)商更偏好一些純宅地項(xiàng)目，對(duì)于一些現(xiàn)房銷售、配建要求較高或者商業(yè)占比較高的地塊，都沒有太大興趣，這也是幾宗熱門優(yōu)質(zhì)地塊流拍的最重要原因。
第二批集中出讓的降溫與以往新房市場(chǎng)銷售受阻所傳導(dǎo)的土地市場(chǎng)降溫，具有本質(zhì)上的區(qū)別，所以以此作為杭州樓市拐點(diǎn)的信號(hào)并不靠譜。這些流拍土地并不會(huì)消失，之后也會(huì)調(diào)整之后再次上架，所以也不用擔(dān)心未來(lái)新房市場(chǎng)沒有供應(yīng)。至于會(huì)怎么調(diào)整，個(gè)人大概判斷兩個(gè)方向：一是提高限價(jià)，在地價(jià)不變的情況下，增加開發(fā)商的利潤(rùn)空間；二是降低起拍價(jià)，在限價(jià)不變的前提下，讓利給開發(fā)商。
個(gè)人更偏向于后者，如今講政治的房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高限價(jià)的動(dòng)作過(guò)于明顯，容易引發(fā)輿論壓力，違背房住不炒的中央精神。
▲杭州八區(qū)存量未上市土地清單（2017年后）其實(shí)還有不少存量土地并未上市，我簡(jiǎn)單整理了下此次集中出讓之前杭州八區(qū)存量未上市的地塊就有66宗，還不包含2016年以前拿地的。、排除剛公示預(yù)售證的
興耀楓漫小筑和
葛洲壩龍湖中杭府，也還有64宗，完全夠接下來(lái)半年多的新房供應(yīng)。
所以根本不用擔(dān)心接下來(lái)無(wú)房可搖，更應(yīng)該擔(dān)心的是整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷之后，還會(huì)不會(huì)有這么多人搶房了。當(dāng)然，這對(duì)于真正的剛需是最好的上車機(jī)會(huì)！
03土地市場(chǎng)的各種政策性限制已經(jīng)將土地市場(chǎng)和新房市場(chǎng)逐步剝離了，以前土地市場(chǎng)指導(dǎo)新房市場(chǎng)的邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。
對(duì)于此次土拍，個(gè)人認(rèn)為并沒有必要做過(guò)多的解讀，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并沒有太大的影響，還是多關(guān)注當(dāng)下有哪些樓盤可以關(guān)注吧。
今天
葛洲壩龍湖中杭府、
星創(chuàng)城公示了預(yù)售證，算上
濱江望濤月明、
興耀楓漫小筑，很可能會(huì)是一波開盤潮。如果不出意外的話，接下來(lái)還有會(huì)多個(gè)樓盤出來(lái)給上面幾個(gè)樓盤分流，耐心等待吧。
來(lái)源：豪言堂
