經(jīng)過了超過半個(gè)月時(shí)間的市場(chǎng)沉寂期，杭州樓市有沒有新的變化呢？ 用兩個(gè)詞組來總結(jié)會(huì)比較恰當(dāng)一些。
一是“趨勢(shì)未變”，二是“市場(chǎng)已變”。1.27新政出臺(tái)之后，市場(chǎng)普遍的感受是政策很給力，很猛，對(duì)市場(chǎng)打擊會(huì)比較明顯。
但我們卻提出了1.27新政后可能是買房的重要且短暫的窗口期。1.27新政治標(biāo)不治本，甚至可能連“標(biāo)”都僅僅治了個(gè)表層的。
1.27新政看似很猛，實(shí)質(zhì)上沒有解決杭州樓市最主要的矛盾。
那就是杭州的大門繼續(xù)保持幾乎“零門檻”，在供應(yīng)端沒有明顯變化的前提下，需求端的那扇門卻沒有關(guān)上。
市場(chǎng)的需求是動(dòng)態(tài)變化的，決策端對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控工具也主要是集中在管控需求端，最常見且最有效果的就是將需求減少，或?qū)⑿枨蠛笾谩?nbsp;
此次新政同樣是調(diào)控需求端，一是直接減少部分需求，二是通過增加交易及持有成本抑制部分需求。 但此次新政能夠打擊的需求過小，從新政后的紅盤選房情況能夠直接感受出來。
就算有7到8年的限售期，這些紅盤的棄選率依舊極低。
這就說明了在高額的回報(bào)預(yù)期下，以及通脹壓力下，中長(zhǎng)期持有房產(chǎn)依舊是市場(chǎng)上大部分貨幣的優(yōu)先選擇目標(biāo)。 且需求新增的主要端口沒有得到控制，在1.27新政之后需求總量只會(huì)得到非常短暫的減少，春節(jié)之后需求總量則會(huì)繼續(xù)攀升。
在需求總量持續(xù)保持增長(zhǎng)的情況下，杭州樓市上漲的壓力是一直存在的，不是靠提升一定的持有成本及交易成本就能夠解決的。
在沒有新的更精準(zhǔn)的新政干預(yù)下，杭州樓市上漲的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化。這是“趨勢(shì)未變”。
在紅盤潮的掩護(hù)下，以及增值稅2改5的煙霧彈下，彼時(shí)的杭州樓市已經(jīng)成為一個(gè)短暫的購(gòu)房窗口期。
新房中簽率相對(duì)高，二手價(jià)格穩(wěn)定。
以上判斷放在現(xiàn)在來看基本是被印證的。
申花，閑林，市北，奧體這些重要熱點(diǎn)板塊二手房的價(jià)格相較新政后時(shí)期已經(jīng)有了比較明顯的調(diào)整，議價(jià)空間進(jìn)一步縮小。
城西的老學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲更是在年前就已經(jīng)默默啟動(dòng)，星洲等名校對(duì)口樓盤都有了非常明顯的價(jià)格波動(dòng)。 學(xué)區(qū)房行情的啟動(dòng)比預(yù)想中的還要快一些。
隨著這些熱點(diǎn)板塊及學(xué)區(qū)板塊的價(jià)格變動(dòng)，1.27新政創(chuàng)造出的小窗口期基本已經(jīng)過半。
預(yù)估到3月，也是傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易旺季金三，這個(gè)窗口期基本就會(huì)結(jié)束。
金三的成色在幾年前本慢慢褪色，但在公民同招的影響下，金三又開始逐漸成為市場(chǎng)的風(fēng)向時(shí)間。
學(xué)區(qū)房是真正的剛需，是不可被替代的，學(xué)區(qū)交易放量加持下，價(jià)格必然變動(dòng)。
對(duì)于一個(gè)持續(xù)高熱的市場(chǎng)而言，學(xué)區(qū)房放量成交及價(jià)格上漲大概率就是熊熊大火中新加的干柴。 這是“市場(chǎng)已變”。
到現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，不管是搖新房還是買二手房都更加困難。
新房不再可能有此前那么大的開盤潮，中簽率走低是可以預(yù)見的。
二手房部分板塊已經(jīng)出現(xiàn)明顯的上漲，買熱點(diǎn)板塊的二手房成本繼續(xù)在增加，且可以預(yù)見，火熱的金三會(huì)如約而至，3月會(huì)更難。 二手難買，議價(jià)空間小不是杭州獨(dú)有的現(xiàn)象。
在幾日前，因?yàn)橘?gòu)房計(jì)劃我到上海了解市場(chǎng)，上海樓市所反映出來的一樣是熱度持續(xù)。
在上海樓市新政后，二手價(jià)格并沒有受明顯抑制，反而更加堅(jiān)挺，熱點(diǎn)板塊掛牌房源少，議價(jià)空間小是普遍現(xiàn)象。
且年后不久市場(chǎng)上帶看量就已經(jīng)快速?gòu)?fù)蘇，在我看二手房期間，就出現(xiàn)一套房源多組購(gòu)房人同時(shí)看房的現(xiàn)象。
杭州同樣如此，從近日的帶看數(shù)據(jù)及成交數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)復(fù)蘇速度很快。
樓市復(fù)蘇快對(duì)于市場(chǎng)來說并不是好事，證明樓市熱度依舊很高，后續(xù)的調(diào)控壓力依舊會(huì)很大。 新政之后還會(huì)有新的新政幾乎是必然的，且大概率不止一次。
對(duì)于杭州而言，也需要警惕過快上漲的房?jī)r(jià)對(duì)于城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響。
城市門檻總價(jià)200萬的杭州能夠廣納天下人，城市門檻總價(jià)300萬的杭州怕是會(huì)讓許多年輕人望而卻步。
或許將城市門檻稍微增加一些，樓市能夠更穩(wěn)定一些，不一定就會(huì)影響這座城市的吸引力。
畢竟買房雖然重要，但影響人口流入的終究還是城市所能提供的充沛就業(yè)機(jī)會(huì)及美好的預(yù)期。
穩(wěn)定的樓市下，用一年或一段時(shí)間與這座城市共成長(zhǎng)，相信是所有愿意與這座城市同行的新杭州人所能接受的。
對(duì)于購(gòu)房者而言，沒有新的新政加壓下，3月依舊不會(huì)容易，假如是剛需自住，買房最好不過3月。
2021年，我們也將繼續(xù)和房叔讀者攜手前行。
來源：杭州房叔
