10月8日，央視“經(jīng)濟新聞聯(lián)播”報道，日本購房者平均還清貸款年齡已高達73歲，部分銀行甚至將房貸還款年齡放寬至85歲！
要知道，我國人均壽命僅僅76歲，日本的人均壽命哪怕全球第一，也只有83.7歲。
還款年齡放寬至85歲，意味部分日本人至死都在為房貸而忙碌。
聽起來非常窒息，但是在日本這個高度老齡化的社會里，這已經(jīng)算不上什么大新聞。
房貸與養(yǎng)老等各類社會壓力，使得日本老年人再就業(yè)越來越普遍，9旬還在工作的日本老人不在少數(shù)。
同樣作為亞洲國家，我國部分城市房價早已超越日本，貸款壓力也不輕，老齡化進程不斷加速的同時，未來這樣趨勢會蔓延至我國嗎？
日本為何走到延長房貸還款年齡這一步？
日本是全球老齡化程度最高的國家，放寬貸款年齡與這一點脫不了關(guān)系。
根據(jù)今年日本總務省發(fā)布數(shù)據(jù)，該國65歲以上的老年人口數(shù)量達3617萬人，在總?cè)丝谥械恼急葹?8.7%，人口老齡化程度依舊是全球第一。
并且人口老齡化趨勢還在不斷加強，日本的總?cè)丝谝呀?jīng)持續(xù)下降11年。2019年，全國的新生兒僅有86.5萬人，要知道，單單我國廣東省新生兒就是日本全國的1.65倍。
我們常說房地產(chǎn)長期看人口，人口老齡化對一個地區(qū)發(fā)展來說是致命的，因為這意味著整個社會年輕人占比變少，進取的欲望，創(chuàng)新的能力也就變少。
年輕人有多重要？這幾年我國各大核心城市使盡渾身解數(shù)搶人，搶的不僅是人，還是年輕人。部分核心城市落戶政策中，學歷門檻還有商量的余地，但只有年齡堅定的卡在45周歲以下。
因為年輕人，不僅意味著創(chuàng)造力，還意味消費活力與經(jīng)濟活力，也承擔著社會的養(yǎng)老負擔。
日本房貸放寬年齡限制實屬無奈之舉，新生兒不斷減少，人口老齡化不斷增強，社會養(yǎng)老負擔日漸沉重，整個社會勞動人口與房地產(chǎn)支撐都在變老，購房平均年齡已經(jīng)延遲至40歲以上，放寬貸款年齡顯然是時代所趨。
所以可以看到不止是貸款年齡，退休年齡日本也是一延再延，2019年5月20日，日本政府召開的未來投資會議上，決定再次延長退休年齡到70歲。
人口老齡化問題正在拖累日本的發(fā)展，但沒有任何一座城市能夠逃過這樣的趨勢。
日本的現(xiàn)在很可能是我國的未來。
中國的人口問題同樣嚴峻，有逐漸"日本化"的趨勢。
我國早已步入老齡化社會，2018年，我國65歲以上人口占全國人口的比重11%，與日本27%的老齡化程度相比，我國目前程度尚輕。
但我國的老齡化發(fā)展速度遠超其他國家。65歲及以上的人口比例從5%漲到10%，日本用了35年，意大利用了至少100年，而我國只用了短短30年。
不止如此，人口出生率也已持續(xù)下跌三代。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，我國80后、90后、00后、10后人數(shù)分別為2.22億、2.11億、1.63億（16330萬）、1.63億（16306萬）。00后出生數(shù)量出現(xiàn)明顯的斷層，人數(shù)銳減4736萬，跌幅達22%。
根據(jù)“中國人口展望2018”數(shù)據(jù)來看，我國人口“少子化”與“老齡化”均有加劇趨勢，0-14歲人口的比重即將為老齡人口占比超越，有機構(gòu)預測2027年，我國將迎來人口負增長的時代。
并且，15-64歲的勞動人口占也在持續(xù)下跌，未來我國以高勞動人口占比、高效率的人口紅利也將衰減。下一步如何探索高社會保障制度、尋找新的人口紅利機會，將成為我國的發(fā)展難題。
日本的前車之鑒已經(jīng)擺在面前，當人口高度老齡化后，帶來的經(jīng)濟乏力、社會負擔加劇與人口紅利衰減、未富先老等問題，將會嚴重限制國家發(fā)展。
并且，我國11%的人口老齡化程度與日本27%老齡化程度看起來差距較大，但一旦進入人口負增長，我國的老齡化進程將會進一步加速。
即使延續(xù)此前10年我國老齡化發(fā)展平均速度，在2027年，我國也將步入老齡社會（65歲以上人口占總?cè)丝诘?4%），2047年，也則將步入超老齡社會（65歲以上人口占總?cè)丝诘?1%）。
也就是說，如果沒有有力的政策引導，我國在三十后，可能就會進入與日本類似的超老齡社會。
而我們這一代，三十年后，可能就是此刻的日本老人，活到老、工作到老、貸款到老。
當然，人口結(jié)構(gòu)失衡不可能同時波及到所有城市，在人口流動日益分化的今天，未來會有一批城市率先“日本化”。
哪些城市會率先進入超老齡社會？我們先來看看各大城市的老齡化程度。
目前，我國老齡化程度超過21%的城市有三類城市：第一類為直轄市上海、北京、天津；第二類為江浙地區(qū)；第三類為遼寧等東北地區(qū)。
哪些城市可能最先進入超老齡社會？還需要結(jié)合人口流入來看。
首先，雖然上海、北京人口老齡化程度很高，人口流入也不多。
但是這兩地的人口規(guī)模是政府有意控制的結(jié)果，并且上海每年有九百萬、北京每年有八百萬的流動人口托底，可以對老齡化起到稀釋作用。勞動人口數(shù)量占比依舊很高，雖然老齡化程度高，但這兩個城市為代表的一線城市可能是最后一批受老齡化拖累的城市。
天津處于京津冀都市圈，這些年的GDP增速放緩，人口吸引也逐漸乏力起來，但是瘦死的駱駝比馬大，作為強二線城市、教育資源優(yōu)質(zhì)，短期內(nèi)城市的吸引力仍舊存在，人口流入會沖緩人口老齡化的影響。
相反，老齡化程度高，并且人口流入較少的江浙城市會率先進入超老齡化社會。
2019年浙江新增人口113萬，其中人口凈流入高達84萬，但其中人口大多流入杭州（55.4萬人）與寧波（34萬）這類強二線城市，真正像湖州這樣高老齡化的非核心城市人口增量不到3.3萬，舟山甚至不足0.3萬。
而江蘇省雖然GDP排名僅次于廣東，但是2019年的人口增量僅有19.3萬人，不及浙江省的五分之一。一個重要原因是江蘇的出生率在全國墊底，而老齡化率又位居前列，人口問題極為嚴峻。
即使是蘇州、無錫等經(jīng)濟強市，常住人口僅僅新增2.83萬與1.7萬。南通，作為長壽之鄉(xiāng)，老齡化程度僅次于上海，但2019年人口流入僅僅只有0.8萬。
像江浙這些，人口流入少，老齡化又嚴重的城市，投資價值不大。現(xiàn)在房價已經(jīng)不低，又沒有新的年輕人口涌入，未來樓市支撐力嚴重不足。
最后是以遼寧為代表的東北地區(qū)，這類城市人口已經(jīng)提前進入負增長狀態(tài)。遼寧人口老齡化最嚴重的鞍山、丹東以及本溪都在這份人口流失榜上，不僅沒有人口流入，可能連自然增長率都為負，房價缺乏支撐，像鶴崗這樣的城市早已跌成白菜價。
值得關(guān)注的是，珠三角仍舊是我國的人口高地，廣州、深圳以及佛山人口增量在同時排在全國前十，三個城市的人口增長已經(jīng)達到106萬人，肇慶江門的人口增量都有3萬人。
并且深圳、廣州的老齡化程度也尚輕，深州65歲以上人口僅占6%，只有廣州和中山老齡化程度較高一些，達到了16%與14.5%。
對比來看，珠三角的人口結(jié)構(gòu)與京津冀、長三角相比，年輕人占比更高，能夠享受的人口紅利也更多，未來的發(fā)展活力與空間更足。
可以說，未來擺在城市人口競爭面前的只有兩條路，一條是鼓勵生育，一條是搶人。
而人口作為房地產(chǎn)投資基本盤中的基本盤，未來的方向一定是選擇人口流入多、年輕人占比更多的城市。
沒有一個國家能夠逃離老齡化問題，我們與日本的距離可能是三十年，也可能是更短。
當進入超老齡化社會時，貸款年齡延長、退休年齡延長還會遠嗎？
來源：大胡子說房
