杭州的土拍市場，一直霸屏全國，堪稱神壇。
第一輪集中供地，57宗地塊，43宗封頂溢價30%并且拼到自持，堪稱「傳奇」一戰(zhàn)。
從5月上旬到7月底，兩個半月時間杭州終于「憋出」了31宗二輪地塊，但8月18日就停止掛牌，同月26日重新發(fā)布，9月15日10宗競品質(zhì)地塊全軍覆沒，到了10月11日，又是7宗地塊終止。
多次反復(fù)，超一半終止，杭州的二輪供地堪稱「史詩」，但重在「命運多舛」。
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01
上一輪的1/4
地主要缺糧
17宗地塊開拍前終止，導(dǎo)致總量31宗的二輪供地只出現(xiàn)了14宗，而其中2宗還是特殊地塊（100%定向出售或100%租賃）。
僅從宗數(shù)而言，本輪的14宗，是首輪57宗的24.6%，1/4不到。哪怕算上公租、定向、公建面積，174萬㎡的供應(yīng)體量只有上期的23%，更慘。
第一輪VS第二輪
而真實情況更為殘酷，扣掉2宗特殊地塊以及公租、公建、商業(yè)部分，未來二輪可售住宅量只有137.6萬㎡，按110㎡/套計算，不過1.25萬套。
1.25萬套未來供應(yīng)，放在當(dāng)下，這是什么概念？
大杭州（含臨安、富陽）2021年1-9月新增供應(yīng)11.4萬套，月均1.26萬套，也就是本輪的1.25萬套，還不夠杭州市場一個月的需求量。
雪上加霜的是，這1.25萬套會碰到6個月的亞運會停工期（預(yù)期前3個月+后3個月）和2022年春節(jié)，所以大概率，本身就可憐的供應(yīng)最快也要2022年底才被兌現(xiàn)。
供應(yīng)不足上一輪的1/4，上市時間被動順延半年以上，二輪供地，像是「拍了個寂寞」。
要斷糧的不僅僅是市場及開發(fā)商，杭州政府的土地收入也從首輪的1178億銳減到這次的257億，下跌78%，也就比上輪融信（含合作）的229億多了一點。
02
從瘋狂
到躺平
還是以5月上旬的第一輪供地舉例，57宗地塊，最終有43宗拼到30%溢價并且自持，相當(dāng)于75%以上的地塊是不講道理的「瘋搶」。
而剩余的1/4，也就是14宗地，有10宗都是競價到20%以上甚至封頂，只是沒有自持，最后的4宗地中有1宗是SKP定向，2宗杭州地鐵定向，1宗2000多方占地的超小商住。
最高自持40%，超20%自持的有13宗，超10%的有28宗，因此我們能輕松看到很多地塊在正式報價前就已拼到自持。
地上臨安濱湖自持40%，建發(fā)祥符自持38%還是商住地塊，融信世紀(jì)城、祥生雙浦、廣宇塘棲全部自持29%。
近乎瘋狂的第一輪土拍
那一天，大家討論的是地上「瘋了」嗎，建發(fā)是否要繼續(xù)「慈善事業(yè)」，世紀(jì)城再自持就無房可賣了……
所以，在杭州的第一輪，所有開發(fā)商都是「瘋狂」和「極度瘋狂」的。
磕磕絆絆到了第二輪，從10宗競品質(zhì)地塊全軍覆沒到7宗地塊臨時終止，注定，這是一場相對上一輪過于「波瀾不驚」的土拍。
很早之前，當(dāng)溢價封頂需要公平搖號的規(guī)則出現(xiàn)在杭州土拍時，我們還有各種猜想，事實證明，杞人憂天。
去掉特殊地塊后的12宗土地，出現(xiàn)了7宗首輪游，也就是0%溢價成交，其實換個角度，要不是這7宗勉強還有開發(fā)商愿意要，很有可能第二輪真正要「競拍」的只剩下5宗。
同樣扣除定向/特殊地塊，本輪58%的0溢價和上輪宗宗20%以上溢價形成再明顯不過的反差。
剩下的地塊，最高11%，不及之前的門檻，5宗地平均溢價只有7.6%，平均競拍24輪。
5月份，大家是上億的提價，深怕自己「叫晚了」「叫低了」，而這次，幾乎次次1000萬（最低下限），小心翼翼，深怕「叫高了」。
運河新城的每輪1000萬加價
「躺平」，才是本輪的標(biāo)簽。
03
好久不見
央企和本土
第一輪的集中供地，印象深刻的都有哪些？
華潤112億的未科綠汀路綜合體、中駿91億的鼎湖未來社區(qū)、融信&濱江單宗超80億的錢江新城二期純住宅地塊，當(dāng)然還有龍湖的豐收湖綜合體、融創(chuàng)的東新項目、宇宙中心SKP……
共通點就是以「外來開發(fā)商」占絕對主導(dǎo)，這也是杭州土地市場多年的習(xí)俗，甚至，作為看客的我們早已習(xí)慣融信、融創(chuàng)、龍湖、萬科的「翻手云覆手雨」。
還記得8年前，濱江拿下華家池其中一塊土地后，全場起立鼓掌的樣子嗎？只能說，本土主導(dǎo)市場的情景，已經(jīng)好久不見。
被稱為本土榮譽之戰(zhàn)
不過在昨天的第二輪集中供地中，我們算是又見到了。
14宗土地，有12宗被本土企業(yè)拿下，濱江、德信、興耀、中天、西房也算是近期�？停�綠城更是連下兩塊（含合作），彌補上輪遺憾。
86%的本土企業(yè)競得率，絕對算的上近年罕見，而剩下的2宗，也算是杭州的老朋友了。
金隅以29輪溢價7.9%總價38.2億拿下城東新城彭埠單元地塊，和都會森林直線也就1公里左右，上一次金隅拿地，得追溯到兩年前的筧橋。
幾乎是同時間，中海以36輪溢價6.2%總價59.7億奪下運河新城地塊，而上一次是早已售罄的文暉望廬。
都是闊別兩年多，又都是央企/國企，金隅和中海手拉手回到杭州，希望在更多利潤空間的前提下，能為市場帶來更好的產(chǎn)品。
04
本輪
各種「最」
總價最高的地塊/報價輪數(shù)最多：中海·運河新城地塊（59.7億/36輪）
中海兩年半后重回杭州新房市場，至此，運河新城南已經(jīng)集聚了香港置地、融信&天陽、萬科和中海，僅從品牌上看就很值得期待。
樓面價最高的地塊：金隅·城東新城彭埠地塊（30409元/㎡）
北有筧橋，南有錢江新城二期，這次金隅回歸杭州后繼續(xù)選擇城東，會成為下一個都會森林嗎？
總價最低的地塊/樓面價最低的地塊：杭州榮上·太湖源鎮(zhèn)地塊（1.5億/4117元/㎡）
限價精裝14600元/㎡，雖然遠，但也算是入門杭州最低的門檻。
體量最大的地塊：杭州地鐵·錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地塊（單宗38.6萬㎡）
杭州地鐵在未科、艮北、丁橋、轉(zhuǎn)塘、北部新城等都有拿地，萬科、綠城都是合作對象，臨平山北會出現(xiàn)最便宜的天空之城或者楊柳郡嗎？
競得最多的開發(fā)商：綠城（2宗，含合作）
上午聯(lián)合西房與坤和拿下星橋地塊，下午再回市北，綠城一天2宗地，占了全天的1/6（不計算特殊地塊），也算彌補了首輪供地的遺憾。
05
二輪之后
路該怎么走
二輪土拍很明顯的是，開發(fā)商大多選擇「躺平」，市場下滑只是其一，嚴(yán)格限價導(dǎo)致的利潤有限，是其二。
那回到購房者本身，今后的路該怎么走？
利用好現(xiàn)有的窗口期，在新房階段性斷供與熱度下行雙重變化下，選擇搖新房，特別是核心地段核心品牌的好新房，不失為一種明智決定。
不論第三輪集中供地來不來，結(jié)果如何，亞運會前的杭州，剩下的新房不多了。
來源：一言樓市
