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    更新于2023-08-26 23:36:53
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    最近,全城購房者都有點(diǎn)躁動(dòng)。

    因?yàn)楹芏嘈盘栵@示,杭州一批熱門紅盤臨近上市節(jié)點(diǎn)了。要說誰最受關(guān)注,中杭府絕對上榜。

    沉寂多時(shí),僅憑一張海報(bào),就迅速登上頭條。正宗西湖區(qū)、現(xiàn)房銷售,東側(cè)一線沿河,一路之隔是競舟二小和房價(jià)漲上天的河濱之城。十五中崇德校區(qū)、地鐵5號線蔣村站、西溪天街,均在直線1公里內(nèi)。

    這樣的組合,一眼望去,妥妥值得“閉眼搖”?晌业囊晃慌笥眩瑢(shí)地跑了一趟蔣村和樓盤后,卻幽幽地來了一句:感覺性價(jià)比不高啊!

    他給出幾個(gè)理由——總價(jià)門檻過高、戶型非主流、板塊想象空間不大,加上大概率5年限售,持有成本太高。

    中杭府的回報(bào),真的就只能賺個(gè)理財(cái)錢嗎?

    今天,我們對中杭府作了一個(gè)全面的客觀分析,設(shè)定了可能出現(xiàn)的情形,并依此為大家仔細(xì)算了一筆賬。

    備注:文中有關(guān)中杭府信息,最終以開發(fā)商公布為準(zhǔn)。

    01


    先簡單回顧下中杭府的基本信息。

    地價(jià):31698元/㎡+自持44%

    規(guī)劃:占地面積56755㎡,容積率2.4,總體量約22.8萬㎡(含地下),由10幢疊墅、10幢高層組成

    立面:米黃色石材搭配玻璃欄板

    戶型:高層約160-244㎡(精裝),疊墅約224㎡(毛坯)

    科技系統(tǒng):配備5G科技系統(tǒng),通過地源熱泵與毛細(xì)管網(wǎng),保持居住空間恒溫恒濕

    其他配置:三層精裝單元大堂,會(huì)所配有、健身房、室內(nèi)恒溫游泳池等

    可售房源:約364套,另有3幢自持

    開盤時(shí)間:預(yù)計(jì)本月開放售樓處,具體開盤時(shí)間未知,可能一次性梭哈

    交付時(shí)間:預(yù)計(jì)2022年

    “以為搖到就賺到,但算算并沒有!”中杭府能讓你冷靜嗎?

    現(xiàn)場可以看到,項(xiàng)目已結(jié)頂,外立面也已成型。大門更是惹眼,坡屋頂形制,看起來是廡殿頂+懸山頂?shù)暮象w,氣度恢弘。

    還配置了室內(nèi)恒溫泳池,及少見的科技系統(tǒng)。

    據(jù)說室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)也很高,曾有消息稱,三大件為大金中央空調(diào)、百朗新風(fēng),德國威能地暖。外墻甚至用了旭格系統(tǒng)門窗,十分良心。

    高地價(jià)+嚴(yán)限價(jià)倒逼下,中杭府給人的第一感覺是,舍得投入,品質(zhì)明顯高于時(shí)下的流水線產(chǎn)品。

    “以為搖到就賺到,但算算并沒有!”中杭府能讓你冷靜嗎?

    中杭府北側(cè)緊鄰繞城高速(攝于今年1月)

    但自持比例過高,還規(guī)劃有居家養(yǎng)老用房和托老所,不夠純粹。

    此外,周邊也有一些不利因素。比如南側(cè)的五常港路高峰期時(shí)常擁堵,對第一排疊墅會(huì)有噪音影響;離繞城高速近,北一排建筑直線距三墩互通收費(fèi)站僅約150米

    項(xiàng)目容積率2.4,加上又是高低配,整體看起來比較密,日照存在相互遮擋,景觀也不宜太過期待。

    蔣村眾商品房項(xiàng)目中,中杭府離地鐵和購物中心,也相對更遠(yuǎn)。

    02

    雖然中杭府官宣登場多日,但目前并沒有新信息流出。

    包括戶型圖仍只有“坊間流傳”的版本,高層起步約160㎡,還有約174㎡和約244㎡兩種戶型。

    從功能格局看,的確“非主流”,偏重尺度舒適,而非改善實(shí)用。

    “以為搖到就賺到,但算算并沒有!”中杭府能讓你冷靜嗎?

    中杭府網(wǎng)傳戶型示意圖(僅供參考)

    以約160㎡戶型為例,三開間南,只設(shè)計(jì)了三房。從圖示比例看,餐廳的面積甚至還大于客廳?鋸埖氖,約174㎡戶型,依舊是三房。

    想想現(xiàn)在國家都提倡三孩了,三個(gè)房間,百分百不夠住啊。

    “以為搖到就賺到,但算算并沒有!”中杭府能讓你冷靜嗎?

    中杭府網(wǎng)傳戶型示意圖(僅供參考)

    不過兩個(gè)戶型,都配置了3個(gè)衛(wèi)生間。約174㎡的南向客廳也挺大,或許后期可以改造個(gè)半開放式書房。

    當(dāng)?shù)刂薪楦艺f,如果真如網(wǎng)傳戶型這樣,中杭府還不如河濱之城的139㎡四房來得實(shí)用。而且,中杭府高層得房率據(jù)說也比較一般。

    約244㎡戶型,倒是設(shè)計(jì)了5房,還有L型大陽臺,但門檻提高太多了。

    “以為搖到就賺到,但算算并沒有!”中杭府能讓你冷靜嗎?

    中杭府網(wǎng)傳戶型示意圖(僅供參考)

    大面積戶型,意味著高總價(jià)。蔣村自2017年河濱之城清盤后,再無新盤推出,無直接參考對象,以致于直到現(xiàn)在,價(jià)格也沒確切說法。

    在我看來,中杭府的價(jià)格,應(yīng)該介于未科和申花、文教之間,即可能在5-5.5萬。

    若如此,中杭府的總價(jià)門檻,將是800-880萬。若再參照河濱之城近半年最高8.5萬的網(wǎng)簽價(jià),出手總價(jià)更高達(dá)1360萬。

    看起來有四五百萬的溢價(jià),但你有沒有想過,有足夠多的接盤俠嗎?

    畢竟,以后是要賣給自住客的,但戶型有明顯缺陷,而且同樣總價(jià)可以在申花、奧體、濱江等熱門區(qū)域,買買買了。

    03


    還有一點(diǎn),假設(shè)中杭府現(xiàn)在交付,就一定能賣到河濱8萬5的價(jià)格嗎?

    要知道,河濱之城房價(jià)的飛速上揚(yáng),很大程度上是學(xué)區(qū)爆炒下的“人造神話”,而非市場選擇的結(jié)果。

    而且,蔣村學(xué)區(qū)房的預(yù)期和價(jià)格,以前主要靠未科高管撐起來。新余杭成區(qū)后,將獨(dú)立發(fā)展教育資源。外溢的未科高管購買力和優(yōu)質(zhì)生源,估計(jì)也會(huì)減少吧。

    加上現(xiàn)在嚴(yán)打?qū)W區(qū)炒作的大環(huán)境,天價(jià)學(xué)區(qū)房,回調(diào)已是大勢所趨。

    事實(shí)上,河濱這種未經(jīng)成績檢驗(yàn)的學(xué)區(qū)房(競爭二小尚無畢業(yè)生),早已進(jìn)入“滯漲減量”狀態(tài)。

    “以為搖到就賺到,但算算并沒有!”中杭府能讓你冷靜嗎?

    河濱之城實(shí)景

    手邊買房數(shù)據(jù)顯示,2月至今,河濱之城的月成交量,分別是4、6、4、5套。而去年上半年,月均成交量超過15套。

    河濱之城以中小戶型為主,尤其89㎡占比頗高,也是高網(wǎng)簽單價(jià)的主要貢獻(xiàn)者。

    相比之下,中杭府起步戶型達(dá)160㎡,品質(zhì)與交付三四年的河濱之城,也沒有明顯代差。綜合各種因素,二手房價(jià)現(xiàn)在想要賣到8萬5,難度不小。

    更重要的是,蔣村的想象空間,已經(jīng)不大了。

    地鐵、學(xué)校、綜合體,幾乎所有的利好都兌現(xiàn)了,也沒有可開發(fā)土地了。“利好出盡是利空”,沒有了炒作題材,加上本身已高位橫盤,想要再進(jìn)一步難度可想而知。

    “以為搖到就賺到,但算算并沒有!”中杭府能讓你冷靜嗎?

    中杭府全景(攝于今年1月)

    近年頻頻被新晉網(wǎng)紅板塊奧體、濱江、江河匯等,甩在身后的武林,就是典型例子。

    就算蔣村還會(huì)漲,還要面臨一個(gè)大問題——持有成本。

    中杭府雖是現(xiàn)房銷售,大概率明年交付。但以目前市場熱度看,即便到時(shí)紅盤集中上市分流,大概率還是5年限售。

    換言之,2027年才能出手,持有長達(dá)6年。

    中杭府全是大戶型,基本是二套購房,甚至全款,至少約500萬的首付款,資金成本想想都不低。

    04


    那么,中杭府的回報(bào),真的很雞肋嗎?

    接下來是數(shù)學(xué)達(dá)人出場時(shí)間?紤]到非限售基本沒什么風(fēng)險(xiǎn)(交付即可出貨),這里主要測算5年限售情形下的成本和回報(bào)。

    為方便計(jì)算,先確定幾個(gè)前提:

    1、以160㎡戶型為例;2、新房買入價(jià)5.5萬,契稅按二套征收2%;3、統(tǒng)一持有6年,2027年賣出,相關(guān)稅費(fèi)買家承擔(dān);

    4、二套房貸利率5.5%(目前利率上行);5、按揭30年等額本息;6、資金成本年化8%。

    以8.5萬、10萬和12萬的預(yù)期二手房售價(jià)測算,可得到如下收益核算表。

    “以為搖到就賺到,但算算并沒有!”中杭府能讓你冷靜嗎?

    可以看到,首付6成情況下,預(yù)期房價(jià)8萬5時(shí),年化收益率只有理財(cái)水平。

    只有當(dāng)售價(jià)達(dá)到10萬時(shí),收益率才超過10%。達(dá)到12萬時(shí),收益率就有點(diǎn)可觀了。

    但若是全款,這筆賬可能就算不過來了。8萬5、10萬和12萬三種預(yù)期下,收益率均未超過10%。

    考慮到天花板效應(yīng),房價(jià)不可能無限上漲,連北京、上海都沒做到。像杭州的武林中心,配套要多成熟就有多成熟,但最近幾年,房價(jià)始終徘徊在10萬左右。

    我并不覺得,五六年后的蔣村,可以輕松賣到12萬,或者15萬。

    當(dāng)然,如果最終中杭府的開盤價(jià),低于預(yù)期很多。比如是一度網(wǎng)傳的4萬8,那回報(bào)又另當(dāng)別論了。

    05


    搖號中杭府所需面對的情況,已經(jīng)很清晰了。

    對自住客而言,必須認(rèn)清自己的真實(shí)需求,到底是二胎改善(甚至三孩),還是追求大尺度的豪宅體驗(yàn)感。

    畢竟,一個(gè)格局定型的戶型,后期改造并不容易。

    不過,在改善需求旺盛、供應(yīng)又短缺的城西,縱然戶型另類,中杭府的擁躉肯定也不少,一場拼殺已是在所難免。

    尤其疊墅,老城區(qū)一帶(西湖區(qū))的選擇,幾乎沒有了。

    對增值型客戶來說,需要思考的問題,就比較多了。總價(jià)、資金成本、是否限售,及將來的價(jià)格預(yù)期和出手難度,都要綜合審慎。

    “以為搖到就賺到,但算算并沒有!”中杭府能讓你冷靜嗎?

    多少接盤俠(自住客),能接受總價(jià)千萬以上的三房?蔣村房價(jià)還有多少上行空間?

    面對高門檻的“準(zhǔn)限售盤”,不少人開始心生猶豫。

    我的一個(gè)朋友,住在城北某次新小區(qū)89㎡,相中了文暉的和品,增值兼改善。

    但了解一番后,已經(jīng)打退堂鼓了。和品限價(jià)5.17萬,一套139㎡四房,總價(jià)就要700多萬。2024年交付,若再限售5年,等于要持有8年。

    原本覺得搖到就賺,但算算并沒有。”朋友表示,還不如拿來理財(cái)靈活,或買個(gè)不限售的盤。

    是啊,太多人低估了限售威力,高估了上漲預(yù)期。

    來源:層樓
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    回復(fù)(13)
    V14 發(fā)表于2021-06-07 15:48:30

    現(xiàn)在的杭州,還有多少人聽得進(jìn)理性的話。
    V14 發(fā)表于2021-06-07 15:48:57

    打退堂鼓的,請舉手
    V14 發(fā)表于2021-06-07 15:49:35

    按照你這說法的價(jià)格賣一套給我,我來
    V14 發(fā)表于2021-06-07 15:49:43
    1#

    沒事,接著搖接著買!
    V12 發(fā)表于2021-06-08 11:42:44
    2#

    當(dāng)時(shí)預(yù)算1200以上買不起,以下可以
    V8 發(fā)表于2021-06-08 11:44:32
    3#

    天價(jià)盤
    V11 發(fā)表于2021-06-08 11:45:38
    4#

    感謝分享
    V11
    勛章
    發(fā)表于2021-06-08 11:55:29
    5#

    房價(jià)太低了 奮斗沒有動(dòng)力
    V8 發(fā)表于2021-06-08 12:18:24
    6#

    這個(gè)是不是傳說中的葛洲壩中國府呀
    V15
    勛章 勛章
    發(fā)表于2021-06-08 14:05:38
    7#

    壕的日子千篇一律,窮的生活精彩紛呈
    V15 發(fā)表于2021-06-08 15:41:15
    8#

    外立面不好看
    V11 發(fā)表于2021-06-08 17:52:36
    9#

    壕的日子千篇一律,窮的生活精彩紛呈
    V10 發(fā)表于2021-06-10 08:07:16
    10#

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