今年以來，杭州商業(yè)市場上的好消息從來沒斷過。從奧體SKP到華潤TOD，從豐收湖喜提天街到Costco落戶蕭科，“好愁啊去哪逛”成為了新的“杭氏凡爾賽”。
不過，外邊越熱鬧，家住下沙江濱的常女士就越生氣，原因無他，“都是家門口這‘不爭氣的家伙’給鬧得。”
下沙s廣場（爆炸糖/攝）
常女士口中“不爭氣的家伙”指的正是下沙s廣場商業(yè)綜合體，當年開建時可謂是全下沙江濱的希望。但如今其它板塊的商業(yè)奮起直追，而它屢易其主后還是一堆“空架子”，也難怪周圍居民滿腹怨言。
不過，常女士們的抱怨也許很快就能停止。近日，在阿里法拍上看到了s廣場的上架頁面，綜合體將在1個月后以7.1億元的起拍價整體打包拍賣，如果有買家接盤，或預(yù)示著它將要重生。
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走出地鐵下沙江濱站，一眼就能看到s廣場，即便拍賣的消息滿天飛，這里依舊和前幾次來時沒有變化。
綜合體四周都被圍擋攔起來，最高的樓幢大約建了10余層，其余部分還停留在4-5層，一半立面已經(jīng)封好了水泥，另一半依然是框架。從布滿污垢的外觀和生銹的腳架來看，這里已經(jīng)停工很久了。
下沙s廣場（爆炸糖/攝）
資料顯示，s廣場地塊在2009年時由國內(nèi)一家TOP15房企競得，與本土某上市房企共同開發(fā)，總建筑面積約26萬方，體量比金沙天街還要大一些。
當時，s廣場規(guī)劃為“集商業(yè)、餐飲、休閑娛樂、酒店和居住于一體的復(fù)合物業(yè)”，著實讓周邊業(yè)主興奮了一把。
常女士回憶，她2012年搬過來的時候，下沙江濱一帶“荒得跟鬼城”似的，買菜只能依靠1.5公里外的物美，想好好逛個街只能開車去武林廣場。
下沙s廣場（爆炸糖/攝）
本以為家門口“一站式購物”的愿望就要實現(xiàn)了，但不曾想2013年項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了江蘇鑫源控股，2014年又由黃合集團接盤。后來，因接盤方資金原因，s廣場工期無限擱置，原本進行的招商工作也沒了下文。
直到最近，暌違市場6年的s廣場終于“守得云開見月明”。
下沙s廣場（爆炸糖/攝）
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不過，即便s廣場成功易主，多年的“商業(yè)空白”給業(yè)主們添的堵卻是無法輕易抹除。
“就算底商都開起來了，大采購還是依賴老物美。還好天街、印象城、銀泰開起來了，買衣服不用再去市中心，可家樓下有一個綜合體總是好的。”常女士說。
下沙沿江板塊的底商（爆炸糖/攝）
但相比購物的不便，拉胯的二手房價帶來的影響更為實際。附近的另一位業(yè)主說，下沙沿江之所以房價上不去”，除了處于地鐵線末端和房子多以外，商業(yè)配套不足也是原因之一。
“一號線延伸之前，我們這里本來就在邊上，再沒個能‘立住’的商場，大家干嘛要來。”
下沙沿江板塊的底商（爆炸糖/攝）
據(jù)了解，去年，在金沙湖板塊和有文海學區(qū)優(yōu)勢的高教園板塊，二手房價普遍4萬元/㎡以上時，下沙沿江一帶的幾個地鐵盤還不到3萬元/㎡，這一輪全城二手房大瘋長之下，晨光國際、伊薩卡國際等樓盤的成交價才剛爬過3萬大關(guān)。
這其中多少原因出在商業(yè)上，我們無法估量，但看到錢江世紀城、未來科技城等十年前的邊緣板塊，因為商業(yè)的提振房價屢屢沖10萬時，沿江業(yè)主的心情也可想而知了。
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在被稱作杭州商業(yè)“滑鐵盧”的城東，并不是僅有s廣場時運不濟。板塊量級更大、位置更好，日子卻過不下去的商場還有幾個。
最知名的要數(shù)彭埠地鐵口的港龍城。項目2013年拿地時，城東新城商業(yè)還是一片空白，附近居民自然翹首以待。
開始的幾年工程進度還算快，2015年公寓、商鋪順利開盤，2018年前后項目結(jié)頂，外立面也施工完畢，一幅隨時開業(yè)的樣子。
港龍城
但現(xiàn)在港龍城還維持著3年前的狀態(tài)，“勸退密恐”的外立面已與主流格格不入，招商廣告也在風吹日曬下褪了色，甚至一度成為居民們的菜園子。
港龍城的問題出在商鋪的“售后返租”，由于項目資金短缺，開發(fā)商把銷售出去的商鋪抵押給銀行，業(yè)主們辦不出產(chǎn)證向法院起訴港龍集團，導(dǎo)致港龍城部分房產(chǎn)被查封，所以一直處于停滯狀態(tài)。
去年王府井正式官宣接手港龍城，今年港龍城物業(yè)通知項目施工重新啟動，似乎一切向好。但今年4月港龍城1區(qū)1002室等房產(chǎn)上架法拍平臺，又在5月初緊急撤回，給項目蒙上了一層迷霧。
港龍城
有業(yè)內(nèi)人士分析，由于項目股權(quán)變更涉及到國資力量，港龍城便效仿西溪公館，以法拍手段走股權(quán)易主流程，對具體的招商進度不會有影響，但港龍城無疑已錯過了最佳發(fā)展時期。
當年開建時，它是城東新城唯一的大型綜合體，而今萬象匯、
三花國際、杭州之翼崛起，加上建設(shè)中的德信中心等，前前后后的商業(yè)體量接近百萬方。
三花國際
加之港龍城復(fù)雜的股權(quán)背景和纏繞在母公司身上的官司，以及過時的商場立面和內(nèi)部設(shè)計，港龍城面臨的招商和競爭壓力不可謂不大。
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除了工程、資金、債務(wù)等自身原因，這些折戟在城東的商場也是行業(yè)生態(tài)的放大鏡。
在杭州住宅市場抱怨“卷”得嚴重時，商業(yè)市場或許早就出現(xiàn)了“馬太效應(yīng)”。
以近兩年為例，杭州每年新開業(yè)以及計劃開業(yè)的大小綜合體體量均超過200萬方，綜合體扎堆，直接造成了各家招商的白熱化。
杭州湖濱商圈
為了吸引有限的消費力量，商場不得不打出不一樣的牌——能招到網(wǎng)紅店、大品牌的商場才有優(yōu)勢，而這正是龍湖、華潤、銀泰等頭部企業(yè)最擅長的事。
而一些品牌知名度低，又錯過了最佳發(fā)展時間的綜合體，自然招商乏力，開業(yè)開不起，工程拖一天就是高昂的沉淀成本，最終落得打包變賣的結(jié)果。
比如開業(yè)時間“明年復(fù)明年”的九堡國芳中心，外立面快造好了，公寓部分今年下半年也要登場了，卻突然生變，傳出了銀泰接盤的消息。項目工作人員表示，并未得到明確答復(fù)，國芳的開業(yè)時間也還是個謎。
國芳商業(yè)中心
同樣境況的還有下沙吾角廣場，商場還未開業(yè)，龍湖團隊就以輕資產(chǎn)運營的方式入股。由于項目離龍湖金沙天街僅有700米，所以被坊間親切地稱為“天街二期”。
盡管吾角廣場并未傳出延期開業(yè)或資金不足等負面新聞，但蒲公英天地、十六街區(qū)等運營招商乏力的小綜合體已有前車之鑒：在板塊內(nèi)擁有龍頭商業(yè)時，小綜合體的人流量大概率會被虹吸。
在激烈的競爭中，提前引入知名的商業(yè)品牌，無疑是小品牌商業(yè)的生存方式之一。
所以，大可不必群嘲城東商業(yè)。強者恒強、弱者恒弱已然是行業(yè)的大趨勢。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
