| PART 1 |
降息了杭州樓市就一定回暖嗎？
昨日央行降息，人民銀行開展7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元公開市場(chǎng)逆回購操作。
中期借貸便利（MLF）操作和公開市場(chǎng)逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。
但此次降息并非大眾所理解的“降息”——存貸款基準(zhǔn)利率下降，兩者的能量級(jí)別相去甚遠(yuǎn)。
此次開展MLF操作以及逆回購的核心仍是向市場(chǎng)釋放定量的流動(dòng)性，總體上量級(jí)是有限的。
回顧最近的一波存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)，還是在此輪樓市行情啟動(dòng)的前夕：2014年11月起至2015年10月末，期間存貸款基準(zhǔn)利率連續(xù)下調(diào)五次。
此輪降息潮與樓市上漲潮幾乎無縫貼合，但直到6年后的今天，2015年10月24日發(fā)布的基準(zhǔn)利率（短期4.35%，中期4.75%，長(zhǎng)期4.9%）仍保持穩(wěn)固，并未輕易松動(dòng)。
于低迷的房產(chǎn)市場(chǎng)（全國(guó)）而言，此次MLF以及逆回購降息10個(gè)基點(diǎn)更多是象征性意義，從推動(dòng)樓市回暖的角度，實(shí)質(zhì)作用并不算太大。
但象征意義也是意味深長(zhǎng)的，近年、尤其是今年以來，樓市偏緊的貨幣政策終于發(fā)生了寬松的跡象。
在一定程度上或許也代表著，接下來貨幣寬松大概率是大趨勢(shì)，此次MLF和逆回購降息應(yīng)該只是前菜。
如果不信，可以詳細(xì)看昨日發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。
| PART 2 |
17號(hào)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，2021年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1143670億元，比上年增長(zhǎng)8.1%，兩年平均增長(zhǎng)5.1%，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體看似較好。
但分季度看，問題就出現(xiàn)了。
2021年一季度同比增長(zhǎng)19.3%，二季度同比增長(zhǎng)7.9%，三季度同比增長(zhǎng)4.9%，四季度同比增長(zhǎng)4.0%。
可以看到，季度增速環(huán)比下降的趨勢(shì)非常明顯，尤其是第三季度和第四季度，增速已經(jīng)滑落至5%以下。
第一、二季度增長(zhǎng)喜人，從根本上有兩點(diǎn)支撐。
一是20年同期受疫情影響經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的基數(shù)偏小，二是年初出口形勢(shì)大好帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)，以制造業(yè)為代表的外向型產(chǎn)業(yè)迎來了一波春天。
第三、四季度就沒有一、二季度那么好的條件了，一是20年同期經(jīng)濟(jì)已接近恢復(fù)，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)較高，相對(duì)就導(dǎo)致了21年同期的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)較差。
二是，下半年國(guó)外供應(yīng)鏈逐步恢復(fù)，同時(shí)歐美需求逐漸疲軟，外向型的制造業(yè)雖仍保持較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但已難以持續(xù)帶動(dòng)整體。
房產(chǎn)投資以及消費(fèi)數(shù)據(jù)在21年下半年也下滑明顯，回到數(shù)據(jù)上就呈現(xiàn)了前高后低的走勢(shì)。
同時(shí)，由于21年總體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇順利，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)較高，在出口導(dǎo)向的制造業(yè)帶動(dòng)乏力，投資、消費(fèi)不振的情況下，22年想要繼續(xù)保持高增長(zhǎng)的難度較大。
甚至可以說，22年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)在加大。
那么22年進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢泿艑捤�，已�?jīng)成為了可以推導(dǎo)出來的大概率既定路線，故此次央行下調(diào)中期借貸便利以及逆回購利率即是順理成章的。
然而恐怕這點(diǎn)水量還遠(yuǎn)不夠，所以前文才會(huì)說此次準(zhǔn)降息只是前菜，22年全面寬松的可能性并不小，大家得做好一定的心理準(zhǔn)備。
至于杭州樓市，我仍對(duì)其大幅復(fù)蘇回彈持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。
| PART 3 |
因?yàn)楹贾輼鞘胁煌谄渌鞘�，如北上等一線城市。
它們的調(diào)控時(shí)間足夠早，且城市韌性遠(yuǎn)強(qiáng)于杭州，限制性政策對(duì)其需求的壓制已接近臨界點(diǎn)。
這種情況下，只要貨幣等政策工具出現(xiàn)了較大程度的寬松刺激，處于長(zhǎng)期高壓，且高壓被時(shí)間對(duì)沖差不多的北京、上海市場(chǎng)回暖將會(huì)相對(duì)較為明顯。
而杭州距離近年來最具實(shí)質(zhì)性的調(diào)控政策，也就是85新政，只過去了5個(gè)月時(shí)間，需求端的修復(fù)僅處于前期階段。
且杭州樓市的供給面，目前看對(duì)需求端呈現(xiàn)了壓倒性優(yōu)勢(shì)。
明年大批量的新房交付也將繼續(xù)充盈杭州樓市的供給端，這種情況下二手市場(chǎng)想要反轉(zhuǎn)的難度是比較大的。
就算是貨幣出現(xiàn)了較大幅度的寬松，也難以逆轉(zhuǎn)當(dāng)前供明顯大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀。
信貸寬松起到的作用是放大器和催化劑，而限購控制了需求的水源，信貸需要在寬松的限購環(huán)境下才能發(fā)揮出最積極的作用。
在限購嚴(yán)格的杭州樓市，僅通過一定幅度、一定次數(shù)的降準(zhǔn)降息，于市場(chǎng)而言幫助有限，因?yàn)樗鼘?duì)需求端的生成、修復(fù)作用是有限的。
所以關(guān)鍵還是在于限購，它卡在脖頸，給再多的貨幣水，能夠到肚子里的也是可以看得見的。
這也是讓大家積極關(guān)注直接、間接的限購放松（放松落戶門檻等）跡象，或能夠明顯擴(kuò)大需求端的政策工具出臺(tái)，而對(duì)信貸寬松不要過度緊張的核心原因。
| PART 4 |
在此，再次和大家明確一點(diǎn)：
杭州樓市上漲的底層邏輯(需大于供，搖號(hào)機(jī)制對(duì)部分改善、剛需有房家庭的擠壓）已經(jīng)被破壞了。
判斷杭州樓市是否能夠明顯復(fù)蘇，關(guān)鍵就在于判斷需求端的修復(fù)進(jìn)程，這點(diǎn)需要切記。
一切不考慮需求端整體修復(fù)的實(shí)際情況，空談樓市即將明顯復(fù)蘇、反彈的言論都需要謹(jǐn)慎看待。
當(dāng)然部分區(qū)域新房供給短缺，導(dǎo)致杭州樓市結(jié)構(gòu)性的輕度復(fù)蘇是完全有可能的
在全面寬松可能到來的前夕，也可以較為確定的是，杭州樓市短期的階段性底部基本到了，一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域的二手房已經(jīng)可以進(jìn)入自住選項(xiàng)。
需要置換的自住客群，平穩(wěn)的當(dāng)下已經(jīng)不失為一個(gè)置換契機(jī)。
于投資，我們依舊不建議入手二手，買二手投資，就算吃到了短期的政策紅利，時(shí)間放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，紅利吐出來也不是不可能。
改革將是長(zhǎng)期持續(xù)的，終有一天會(huì)到來，你選擇刀尖舔血還是放棄最后一口，安穩(wěn)一些？
最后回到降息這個(gè)議題。
此次“準(zhǔn)降息”對(duì)杭州樓市基本沒有明顯影響，想起到加熱杭州樓市的作用，這點(diǎn)能量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
即使能夠?qū)⒑贾輼鞘袕?度加熱到5度，于體量龐大的樓市而言又有什么本質(zhì)上的區(qū)別嗎？冷風(fēng)一吹依舊徹骨。
接下來繼續(xù)看戲，重磅還在后面。
湯加超級(jí)火山爆發(fā)，西部鄰國(guó)動(dòng)蕩，美聯(lián)儲(chǔ)縮表加息風(fēng)雨欲來，2022注定也是不平凡的一年。
來源：杭州房叔
