F1.
沒有意外。
今天土拍出現(xiàn)的情況，我們在上周「10月最大的事」
17宗「終止」，其中10宗是之前就已經(jīng)實(shí)質(zhì)流拍的「競品質(zhì)地塊」。
21宗普通地塊7宗「終止」，說實(shí)話比我們想象的要好一點(diǎn)。
F2.
為什么？
因?yàn)榘ㄉ虾Ｔ趦?nèi)，其它城市利潤空間比我們高得多的地塊也出現(xiàn)「終止」了。
像杭州這樣利潤率「捉襟見肘」的情況下，有這個(gè)「成績」，還是看出這個(gè)城市的「堅(jiān)強(qiáng)面」。
F3.
必須正視一個(gè)基本問題：杭州的土地流拍，與其它城市是不一樣的。
是定價(jià)問題，而不是「市場問題」。
以杭州目前的限價(jià)，大部分地塊銷售都不是問題，不存在其它城市開發(fā)商所擔(dān)心的「流速」問題。
換句話說，土地流拍不是因?yàn)閾?dān)心房子賣不出去，僅僅只是利潤空間不值得開發(fā)商在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上押注資金。
F4.
所以，問題解決也特別簡單，下次降低起拍價(jià)就行了。
房子的限價(jià)是不可能變的，唯一能調(diào)整的，就是政府讓利，調(diào)整起拍價(jià)。
F5.
上周我們說，相關(guān)部門一定會(huì)從這次土拍后會(huì)有驚醒和動(dòng)作。
所以，流拍事件的發(fā)生，未嘗不是一次契機(jī)。
起拍價(jià)下調(diào)、開發(fā)商有利潤空間、購房者有品質(zhì)保障，未嘗不是好事。
F6.
至于擔(dān)心土地流拍會(huì)導(dǎo)致無房可賣、刺激二手房暴漲，那有點(diǎn)多慮了。
雖然這會(huì)是短期最好的營銷說辭。
且不說今年已經(jīng)賣出了五六十塊地、歷年積累的潛在供應(yīng)也不是問題，而且得知道，弱市無需求。
F7.
市場好的時(shí)候，再多的房子都是不夠的；情緒下降的時(shí)候，再少的房子也會(huì)賣成庫存。
典型例子是2011年。市場處于瘋狂過后的極度稀缺供應(yīng)狀態(tài)，但是新房市場一度幾乎處于零需求狀態(tài)。
休養(yǎng)生息和信心重塑都是需要時(shí)間的。
來源：方張接報(bào)告
