盡管時(shí)下坊間都在謠傳國(guó)慶后可能將出的新政，但木馬我本是不想談?wù)撨@個(gè)敏感話題的，只是因群友們問(wèn)得多了，方才寫一篇關(guān)于新政方向的思考，希望能對(duì)你們有所幫助。
杭州已走在發(fā)展的最前線“自斷手腳”的可能性不大。
宏觀來(lái)看，今年杭州樓市出現(xiàn)的問(wèn)題不是房?jī)r(jià)過(guò)高，也不是漲價(jià)過(guò)快，而是在全國(guó)“偃旗息鼓”的行情中太過(guò)高調(diào)、熱度過(guò)高。
從18年搖號(hào)伊始的29次“萬(wàn)人搖”到西溪公館創(chuàng)全國(guó)紀(jì)錄的“6萬(wàn)人搖”，杭州的行情其實(shí)從未停下過(guò)腳步，甚至有愈演愈烈的趨勢(shì)。
但就是這不斷上翹的勢(shì)頭，讓杭州成為了風(fēng)口浪尖的話題中心。
我們都知道，中國(guó)人喜“悶聲發(fā)大財(cái)”，尤忌成為“出頭鳥”。
在深圳樓市因史上最嚴(yán)的“深八條”跌落神壇之后，杭州樓市再無(wú)大樹可乘涼，因其嚴(yán)苛的新房限價(jià)和二手房成交價(jià)之間有著明顯倒掛，一舉成為全國(guó)唯一的“炒房天堂”。
只是我們?cè)?jīng)談起過(guò)，深圳之所以敢出類似“深八條”這樣招招致命的殺招，是因其產(chǎn)業(yè)實(shí)力之堅(jiān)強(qiáng)、財(cái)政收入之穩(wěn)固、存量房時(shí)代之自信，杭州則在本質(zhì)上就與深圳有著極大差別。
以2019年為例，深圳的GDP總量為2.69萬(wàn)億元，在全國(guó)位居第三，作為對(duì)比，杭州的GDP總量為1.54萬(wàn)億元，僅為深圳的57.2%；深圳的土地財(cái)政依賴度僅為18%，而杭州的土地財(cái)政依賴度卻高達(dá)144%；深圳早在2009年就已經(jīng)踏上了存量土地二次開發(fā)的探索之路，可杭州尚有近7000平方千米的待建面積未開發(fā)。
因此不同于深圳的大開大合，如何快速壓下這一勢(shì)頭，同時(shí)還能讓樓市的熱度實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，這才是“求發(fā)展、謀未來(lái)”的杭州調(diào)控的初衷。
94新政掩護(hù)大量紅盤出貨再出“嚴(yán)政”的意義不大。
盡管距離94新政過(guò)去不過(guò)一個(gè)多月，但從9月底紅盤們這一波聲勢(shì)浩大的集體出貨來(lái)看，新政調(diào)控的效果相當(dāng)顯著。
尤其是在“2+8紅盤”和“只能搖一個(gè)”兩大政策相互配合下，杭州ZF對(duì)新房市場(chǎng)的分流控制已做到極致，反映到結(jié)果就是各大紅盤的搖號(hào)中簽率紛紛創(chuàng)下歷史新高。
其中曾經(jīng)“6萬(wàn)人搖”得西溪公館竟然“流選”，想必也是出乎不少人的意料，但我們?cè)趽u號(hào)之前其實(shí)就曾預(yù)測(cè)過(guò)西溪公館存在選不完的可能性。
畢竟西溪公館這些約200方的大戶型不僅總價(jià)偏高、戶型設(shè)計(jì)有缺陷，五年限售也是其“流選”的主因之一，一旦拋開五年限售的“桎梏”，售罄自然是輕輕松松的事。
體量龐大的西溪公館
通過(guò)這次天空之城、西溪公館、萬(wàn)科前宸等熱門紅盤的壓力測(cè)試，作為總導(dǎo)演的杭州ZF，應(yīng)對(duì)超級(jí)紅盤的策略儼然已經(jīng)有了新的模板：
首先利用大量紅盤的集中登記，輔以“只能搖一個(gè)”的強(qiáng)制分流，將潛在房票放進(jìn)不同的籃子里，接著通過(guò)精確到環(huán)節(jié)的完美把控，故意拖延搖號(hào)時(shí)間實(shí)現(xiàn)超級(jí)紅盤間錯(cuò)峰登記，這一出搖號(hào)大戲才算完美謝幕。
只要如此反復(fù)幾次，大量倒掛限價(jià)紅盤得以解脫，新房市場(chǎng)便可以回歸到限價(jià)的老思路，即“通過(guò)逐步提高的限價(jià)，減少投資客的比例，回歸到房住不炒的主題”，當(dāng)然就沒(méi)有再出“嚴(yán)政”的必要性。
房源傾斜有道理但無(wú)房戶的認(rèn)定需要更高的門檻。
94新政最大的受益者莫過(guò)于無(wú)房戶們，除去人才雷打不動(dòng)的20%房源外，大部分樓盤都為無(wú)房戶做了定向的搖號(hào)傾斜，尤其是熱門樓盤甚至只向無(wú)房戶和人才供給。
然而隨著連續(xù)兩次放大對(duì)無(wú)房戶的房源傾斜，無(wú)房戶認(rèn)定中存在的漏洞也自然而然跟著被擴(kuò)大了。
首先與人才認(rèn)定需要層層審核，總的盤子也相對(duì)可控不同，無(wú)房戶的認(rèn)定在杭州的落戶環(huán)境中就顯得過(guò)于寬松且不可控。
舉個(gè)例子，一個(gè)30歲出頭的外地單身青年，只要他有專科學(xué)歷且在杭州沒(méi)買過(guò)房，就可以立馬在杭州落戶且獲得無(wú)房戶資格。
再舉個(gè)例子，一對(duì)不到45歲的夫婦，只有其中一位有本科學(xué)歷且在杭州沒(méi)買過(guò)房，他們也可以馬上落戶并獲得無(wú)房戶資格。
也就是說(shuō)，如果有一位炒房客想要來(lái)杭州買房，只要他符合落戶條件且在杭州沒(méi)買過(guò)房，那么他很可能搖身一變就成為了無(wú)房戶，享受政策的傾斜。
這是不是有點(diǎn)諷刺？
此外網(wǎng)傳的“落戶+社保才能擁有購(gòu)房資格”的新政當(dāng)然可以減少外地投資客的涌入，借此解決無(wú)房戶的認(rèn)定問(wèn)題，但同時(shí)這個(gè)新政也會(huì)“誤殺”真正在杭工作的剛需。
考慮到改變落戶規(guī)則有些勞筋傷骨，長(zhǎng)遠(yuǎn)看可能還會(huì)對(duì)杭州人口的流入不利，那么將所謂新政改成“落戶+社保才能擁有無(wú)房戶資格”怎么樣？
此舉不但解決了無(wú)房戶的認(rèn)定問(wèn)題，還可以保留真正剛需的購(gòu)房資格，是不是相對(duì)會(huì)更合理一些呢？
二手市場(chǎng)瘋而狂但“調(diào)控二手房”是全國(guó)性的難題。
首先二手房?jī)r(jià)是市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)反映，但二手的成交價(jià)卻不是。這是因?yàn)槎址吭创嬖谧龅�、做高、雙合同等多種操作手段，往往二手的成交價(jià)并不是二手房本身的價(jià)格，因此如深圳般一味從“控價(jià)”來(lái)調(diào)控是沒(méi)法真的控制二手房?jī)r(jià)的。
此外二手房源一房一價(jià)，還涉及裝修、車位、樓層、樓棟、朝向、軟裝、稅費(fèi)、學(xué)區(qū)等多個(gè)因素，不同的房源成交價(jià)本就有所偏差，房源價(jià)值無(wú)法被簡(jiǎn)單判斷。
三是在亞運(yùn)的強(qiáng)大預(yù)期下，二手房?jī)r(jià)一旦被控，房東極有可能會(huì)選擇捂盤惜售，購(gòu)房者就可能面臨合適的新房搖不到，心儀的二手房還買不到的窘迫。
那么如果從“供”的角度上無(wú)法解決問(wèn)題，那只能是從“需”的角度來(lái)做些手腳。
上面說(shuō)到過(guò)的嚴(yán)控購(gòu)房資格當(dāng)然也是解決問(wèn)題的一個(gè)辦法，但“誤殺”是我們誰(shuí)都不想看到的雙輸結(jié)局。
考慮到現(xiàn)在深圳炒房客在世紀(jì)城、未來(lái)科技城等處對(duì)二手房瘋狂掃貨，那么給二手房也套上“枷鎖”怎么樣呢？
比如購(gòu)買二手房也需要限售，強(qiáng)制將購(gòu)房需求由炒轉(zhuǎn)住，可能更接近購(gòu)買二手房自住的剛需心態(tài)。
盡管如此，依然不要期待調(diào)控會(huì)對(duì)二手房起到什么作用，我們前面說(shuō)過(guò)二手房?jī)r(jià)是市場(chǎng)的真實(shí)體現(xiàn)，因此除非是杭州樓市崩了，不然二手房?jī)r(jià)短期內(nèi)也不存在崩潰的可能性。
最終都是人云亦云的猜測(cè)但是希望杭州不要出懶政。
每一個(gè)政策、每一個(gè)調(diào)控都勢(shì)必會(huì)有被誤傷的人群，但是相對(duì)于調(diào)控的結(jié)果，如何最大限度地減少被誤傷的比例，讓每一個(gè)真正需要房子的家庭都獲得一個(gè)公平的上車機(jī)會(huì)，這可能更是ZF需要去認(rèn)真思考的東西。
但話說(shuō)回來(lái)，政策、中簽我們不能控制，但選擇可以。
希望大家都能認(rèn)真把握每一個(gè)上車的機(jī)會(huì)，而不是在許多年以后再來(lái)后悔：“當(dāng)時(shí)為什么沒(méi)有咬咬牙買下那一套房子？”
這樣的遺憾我們?cè)谶@五年見(jiàn)得太多了。
