最近一個(gè)月，北上廣深四大一線(xiàn)城市帶頭、密集放松或全面解除限購(gòu)。尤其是廣州和深圳，幾乎快脫光了，只剩最后一片遮羞布。全國(guó)樓市看深圳，看一線(xiàn)城市，可以預(yù)見(jiàn)，限購(gòu)的多米諾骨牌，即將被完全徹底推翻。作為“中國(guó)第五城”有力競(jìng)爭(zhēng)者杭州，自然也會(huì)成為無(wú)數(shù)人關(guān)注的焦點(diǎn)：
杭州會(huì)跟進(jìn)全面取消限購(gòu)嗎？
當(dāng)然會(huì)。
首先，住建部、央媽等高層的表態(tài)，早已為所有城市開(kāi)了綠燈：
1月26日，住建部開(kāi)會(huì)，“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。”
1月29日，國(guó)務(wù)院副總理何立峰表示：“各地要抓緊建立并高效運(yùn)轉(zhuǎn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，盡快推動(dòng)房地產(chǎn)融資具體項(xiàng)目落實(shí)。”
1月30日，房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”第一筆貸款已經(jīng)在南寧落地......
而四大一線(xiàn)城市的全部放松或解除限購(gòu)，只會(huì)讓其他小弟更加膽肥。
其次，杭州近期中簽率、搖號(hào)人數(shù)、成交價(jià)、成交量、掛牌量等新房和二手房各項(xiàng)數(shù)據(jù)也不容樂(lè)觀。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1月杭州共計(jì)領(lǐng)取29張房票，但僅有10盤(pán)需要搖號(hào)。其中4盤(pán)搖號(hào)中簽率在80%左右甚至更高，房源基本隨便挑。
整個(gè)1月參與搖號(hào)的總?cè)藬?shù)，也只有約3700人，相比12近3萬(wàn)人搖號(hào)的盛況，足足跌了超8成！
二手房方面，雖然1月成交均價(jià)并沒(méi)有銘心啊變化，但成交量方面卻沒(méi)有過(guò)6000套的成交安全線(xiàn)，共成交5894套，環(huán)比12月還下降了約9%，基本上又回到了新政前的水平了。
掛牌量方面，杭州目前已有超22萬(wàn)套的掛牌量，其中掛牌6-12個(gè)月在售二手房存量約在11-17萬(wàn)套，即便不考慮動(dòng)態(tài)新增掛牌量，以6000套每月成交量計(jì)算，20萬(wàn)套房去化周期足足有33個(gè)月之久！
這些是已經(jīng)成為讓多方非常有壓力了，加上2024年杭州新推大量宅地，規(guī)模不輸去年，對(duì)杭州新房和二手房去化也會(huì)形成不少壓力。
四個(gè)多月前的新政，其邊際效應(yīng)已在快速遞減，種種數(shù)據(jù)明示或暗示著，杭州極有可能有大招出現(xiàn)。
或許有人會(huì)問(wèn)，干嘛要放開(kāi)限購(gòu)，最近幾次的杭州土拍不是很火嗎？
很多板塊甚至還出了近幾年的地王，溢價(jià)率也非常高，又該如何解釋?zhuān)?/div>
其實(shí)，杭州樓市的趨冷，和土拍的趨熱，二者并不矛盾。
杭州土拍的熱，并不完全由樓市的冷熱決定的。
一是本身樓市整體趨冷，但杭州最近數(shù)月拿出來(lái)的大多是壓箱底的寶地，或適合做溢價(jià)的低密宅地，房企看中了杭州市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)健和限價(jià)邏輯下的一定利潤(rùn)空間，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，有利可圖，自然會(huì)一窩蜂往里沖；
二是金融層面國(guó)家已不再?gòu)?qiáng)調(diào)所謂“三道紅線(xiàn)”，對(duì)房企給予一定的政策和金融支持，部分開(kāi)發(fā)商也危中尋機(jī)，典型如杭州的本土房企綠城和濱江，以及外來(lái)房企建發(fā)、保利、中海等；
三是像綠濱萬(wàn)等本土房企和其他大牌房企，高周轉(zhuǎn)拿地開(kāi)發(fā)，成本降低，有的合作開(kāi)發(fā)還進(jìn)一步分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。
四是部分地區(qū)限價(jià)放開(kāi)，自主定價(jià)權(quán)在手，未來(lái)主城甚至核心區(qū)限價(jià)遲早也要放開(kāi)，開(kāi)發(fā)商積極性能提高不少。
所以說(shuō)，盡管土拍趨熱，但并不能阻止樓市現(xiàn)在的冷。新政策應(yīng)該來(lái)還是會(huì)來(lái)。
那么新政內(nèi)容到底會(huì)是個(gè)什么樣子呢？
我們猜想可能會(huì)有以下幾點(diǎn)變化：
1、限購(gòu)方面，杭州新政或已箭在弦上，很有可能跟廣州一樣，只給自己留一片遮羞布就夠了；伴隨著放開(kāi)限購(gòu)，杭州很有可能再度發(fā)布刺激人才引進(jìn)的優(yōu)惠政策，持續(xù)、深度放寬落戶(hù)限制條件，積極主動(dòng)應(yīng)對(duì)深圳、上海等城市的虹吸和人才競(jìng)爭(zhēng)，搶人大戰(zhàn)一觸即發(fā)。
2、限價(jià)方面，放開(kāi)限價(jià)的板塊和區(qū)域會(huì)越來(lái)越多，并逐漸向市中心和核心區(qū)收縮，2024年杭州可能會(huì)繼續(xù)大幅度放松限價(jià)，只在極少數(shù)版塊和項(xiàng)目上，象征性地保留部分限價(jià)；但杭州大概率應(yīng)該不會(huì)完全取消限價(jià)，因?yàn)橄迌r(jià)政策一定程度上在保護(hù)者一些版塊和區(qū)域的市場(chǎng)，一旦限價(jià)放開(kāi)市場(chǎng)有可能還不如現(xiàn)在火。
3、或通過(guò)
增加房票、落戶(hù)積分優(yōu)待等方式，
鼓勵(lì)生育二胎和三胎，搶人、刺激樓市、提高生育率，一箭三雕。
內(nèi)部產(chǎn)能過(guò)剩，轉(zhuǎn)型和變革遇到瓶頸期，外部區(qū)域戰(zhàn)爭(zhēng)加劇和美國(guó)引導(dǎo)的反全球化讓外貿(mào)背刺；大環(huán)境不利的2023和2024，加上全球產(chǎn)業(yè)鏈上下游的爭(zhēng)奪日趨白熱化；無(wú)論是經(jīng)濟(jì)，還是樓市，注定都會(huì)不容易，想要真正意義上的復(fù)蘇，很難。
曾經(jīng)，我們引以為傲的互聯(lián)網(wǎng)也由增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，如今叫的上號(hào)、大火熱門(mén)行業(yè)也不多：AI 、新能源、芯片......過(guò)去，我們信心滿(mǎn)滿(mǎn)，上證指數(shù)破6000點(diǎn)指日可待；曾經(jīng)，我們對(duì)北上廣深樓市永遠(yuǎn)漲的神話(huà)深信不疑；三年新冠給了我們一記響亮耳光，讓我們重新思考，活著是為了什么，房子還要不要買(mǎi)，孩子要不要生。我們更多的從關(guān)注外界尋找身份認(rèn)同，轉(zhuǎn)變?yōu)?b>更關(guān)注自身感受，自身發(fā)展，家庭和幸福感。
一邊是樓市一片叫苦不迭，一邊是交通部統(tǒng)計(jì)春運(yùn)期間全國(guó)跨區(qū)流動(dòng)量達(dá)90億，開(kāi)創(chuàng)歷史！即便搶不到票路很堵，返鄉(xiāng)探親勢(shì)不可擋，四處旅游饕餮美食享受當(dāng)下。
這次樓市或已不是周期下跌的問(wèn)題，而是樓市普漲的黃金、白銀時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，未來(lái)樓市，將在主要城市與非主要城市、郊區(qū)與核心的分化中逐漸復(fù)蘇，曲折前進(jìn)。套用京東前CEO徐雷的話(huà)說(shuō)，就是：這不是周期的下行，而是一個(gè)時(shí)代的落幕。
來(lái)源：房特首
