2021年的首個(gè)萬人搖，也是全年唯二的萬人搖樓盤——建發(fā)金輝·紫璋臺(tái)，交付了。
一言樓市用「不修圖的交付」「你不知道的紫璋臺(tái)」「未來三墩北二手房格局」「板塊租金崩潰？」四個(gè)全新視角來帶你一起解讀這一場交付實(shí)況。
跟著我來吧。
01
萬人搖超級紅盤
發(fā)成績單了
2021年1月29日，第一輪紅盤潮，萬眾期待的紫璋臺(tái)拿出了全部9幢樓共計(jì)1224套房源，結(jié)果意料之中，10790人報(bào)名，萬人搖。
10個(gè)多月后，超級紅盤交付，比合同提早半年多。一言樓市本著真實(shí)的態(tài)度，只放業(yè)主「隨意拍」，而非官方「精修圖」，帶你看看最真實(shí)的「萬人搖」。
紫璋臺(tái)的大門以及后面的屏峰，有著濃濃的中式氛圍，還是比較氣派的，有業(yè)主戲稱：「王府娶親」。不過因?yàn)橐咔�，交付現(xiàn)場限流，每天大約只能交付100組客戶。
紫璋臺(tái)交付現(xiàn)場舞獅
繞到屏峰后面，就是小區(qū)的人行主入口以及下沉式會(huì)所，28100元/㎡的價(jià)格對應(yīng)室內(nèi)恒溫泳池和健身房，不能要求再多了。
南向大面積玻璃立面在采光好的時(shí)候，質(zhì)感不錯(cuò)，加之中式屋檐設(shè)計(jì)，還帶點(diǎn)東方韻味。對比北面已經(jīng)包陽臺(tái)的西雅圖，這可能也是紫璋臺(tái)的顏值巔峰。
園區(qū)綠化帶有自然水系，中式布景融入，面積比較大，但稱不上精致。
每棟樓下都有架空層，對應(yīng)也會(huì)有不同主題，從現(xiàn)場看，分為運(yùn)動(dòng)、休閑、畫室等等，墻繪配上桌椅或者器材，但全部是敞開式設(shè)計(jì)，下雨天會(huì)有不方便。
建發(fā)官圖（業(yè)主太急沒拍）
室內(nèi)的裝修，基本沒有大問題，小編采訪的幾個(gè)業(yè)主都表示滿意，很多裝修小細(xì)節(jié)值得表揚(yáng)。
最終的成績：
買房到交付10個(gè)月：90分。
「王府娶親」式的中式大門+屏峰：85分。
曲徑通幽且儀式感滿滿的入戶+下沉式會(huì)所：90分。
略帶東方韻味的立面：85分。
自然水系環(huán)繞，很大但卻稱不上精致的景觀：72分。
有主題但略顯單調(diào)的架空層：70分。
暖暖小細(xì)節(jié)加分的精裝修：82分。
配上28100元/㎡的售價(jià)，平均分：82分，良好偏上，盤大但不夠精致，差優(yōu)秀一步之遙。
以上只是我的打分，你覺得他值多少分呢？歡迎來評論區(qū)留言。
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02
你不知道的
紫璋臺(tái)
紫璋臺(tái)是建發(fā)在2017年5月24日拿地，后拉來了金輝一起參與，所以從案名看，建發(fā)在前，金輝在后。
嚴(yán)格意義上來說，紫璋臺(tái)的建發(fā)品牌比杭房在前，建發(fā)在后的養(yǎng)云靜舍要稍稍純粹一點(diǎn)。
紫璋臺(tái)是金輝物業(yè)，2.75元/月·㎡+0.6元/月·㎡=3.35元/月·㎡，價(jià)格與隔壁的西湖國際城基本持平（能耗高0.2元/月·㎡），在綠城、濱江、萬科、龍湖物業(yè)口碑盛行的杭州市場，還不算加分項(xiàng)。
建發(fā)拿地時(shí)，紫璋臺(tái)并沒有限房價(jià)，加之當(dāng)時(shí)土地市場熱到發(fā)紫，因此就出現(xiàn)了70%溢價(jià)封頂，樓面價(jià)18488元/㎡并自持32%，總價(jià)37.86億元的「盛況」。
地塊基本屬性與競拍情況
小編簡單算過一筆賬，68%的可售部分貨值39.13億元，車位貨值約4億，能賣的全賣也就43億左右，扣掉土地成本只剩下5.27億。
而5.27億需要包含長達(dá)4年的資金成本，各類建安成本，精裝修成本等等，32%的高自持還默默擺在那里。虧是肯定的，無非就是虧多少而已。
業(yè)主交付完后的感慨
對了，紫璋臺(tái)是整個(gè)三墩北唯一精裝帶地暖的項(xiàng)目，甚至在目前30000元/㎡以內(nèi)的杭州樓市中，也很難找到了。
不能說建發(fā)有多良心，而是在和有關(guān)部門的博弈之下，他輸了，所以大家應(yīng)該首先感謝政府，順帶贊揚(yáng)一下建發(fā)和金輝。
最后，作為熱點(diǎn)樓盤，限售5年板上釘釘。但，現(xiàn)房的紫璋臺(tái)業(yè)主們最早在今年3月就拿到了房產(chǎn)證，也就是說，最快最幸運(yùn)的人，還有4年多一點(diǎn)，就能賣了。
03
紫璋臺(tái)交付
三墩北站位幾何
紫璋臺(tái)最快還有4年多才能進(jìn)入二手市場，而天瀾會(huì)晚的多，沒開工的如瀾縱使不限售，也需要3年左右才能交付，紫璋臺(tái)南面的TOD地塊遙遙無期暫不考慮。
所以，單就目前的杭宣、繞城和紫金港北路圍合成的三墩北，當(dāng)然也可以叫紫金明珠亦或者云城東，紫璋臺(tái)的交付完全影響不了區(qū)域的二手房價(jià)，一點(diǎn)都沒有。
從單價(jià)看，西雅圖依然是頭部，目前掛牌價(jià)堅(jiān)挺在50000元/㎡以上，紫雅云邸品質(zhì)好但戶型大，西湖國際城面積小但品質(zhì)稍低，兩者相對有誠意的掛牌價(jià)都在42000-44000元/㎡，位列第二梯隊(duì)。
那假設(shè)4年以后，也就是2026年初始，紫璋臺(tái)進(jìn)入三墩北二手房市場，同期如瀾也順利入市，大家的站位又會(huì)如何呢？
在看紫璋臺(tái)之前，我們先看系出同門的養(yǎng)云靜舍之于申花。
成熟的申花，不缺的就是豪宅。錦繡之城、金茂府、宜和園、武林邸，還有即將交付的古翠隱秀和改善大熱濱融府，而養(yǎng)云靜舍也位列其中。
雖然小，也不在慶隆豪宅區(qū)內(nèi)，但養(yǎng)云依然憑借傳統(tǒng)中式風(fēng)格巍然屹立在市場中，88000元/㎡的掛牌價(jià)，和頭部相差無幾。
養(yǎng)云靜舍實(shí)景圖
所以，市場是認(rèn)可建發(fā)產(chǎn)品的�；氐阶翔芭_(tái)，同樣中式風(fēng)格的建筑與園林，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的園區(qū)放大但精致稍欠的養(yǎng)云。
明面上，紫璋臺(tái)有南面TOD的預(yù)期、精裝品質(zhì)更高，房齡更短的優(yōu)勢，相對也會(huì)有自持比例高、投資客戶多、物業(yè)一般等劣勢對沖，最終和西雅圖同列頭部，并不為過。
考慮到紫璋臺(tái)面積普遍比西雅圖大6㎡左右，因此也會(huì)體現(xiàn)在最終單價(jià)上。
在中國近十年通脹率7%（來源于網(wǎng)絡(luò)）和住房不炒的大背景下，我們假定未來杭州房價(jià)年上漲只有5%，也就是跑不贏通脹的情況下，西雅圖在2026年初掛價(jià)預(yù)計(jì)在60000元/㎡，紫璋臺(tái)戶型略大則為56000-57000元/㎡，如瀾面積過大且不確定性較高所以和紫雅、西湖國際城一起，掛價(jià)52000-53000元/㎡。
2026年三墩北房價(jià)預(yù)測
只要物業(yè)不拉胯，后期園林、立面、架空層、地下室維護(hù)好，自持部分管理到位，紫璋臺(tái)很有希望和西雅圖肩并肩走在三墩北的康莊大道上。
04
投資+自持
三墩北租金崩塌？
紫璋臺(tái)1224套，畢竟投資客戶多，又有4年的等待期，所以我們假設(shè)有40%的房源會(huì)對外出租，也就是490套。
但有精裝修作為前提，所以大多數(shù)業(yè)主會(huì)選擇整租而非分割，并不會(huì)出現(xiàn)西溪公館群租亂象。而剩下的自持部分，722套，加在一起就是1212套，有點(diǎn)應(yīng)景的雙十二。
1200多套的房源涌入租房市場，三墩北的租金會(huì)瞬間崩塌嗎？答案前置：不會(huì)，別操心了。
首先722套的自持部分以什么方式面市，現(xiàn)在還是個(gè)懸而未決的問題，所以壓根不會(huì)在近期進(jìn)入市場。
而剩余的490套大多以整租入市的「鯰魚」，早被阿里云、西湖大學(xué)、紫金港科技城的一些優(yōu)質(zhì)租客看上。
不信？某大型中介機(jī)構(gòu)以及多家小型長租公寓，已經(jīng)在昨天開始針對紫璋臺(tái)的業(yè)主廣撒網(wǎng)，并且透露出對應(yīng)托管價(jià)格。
例如家具家電配齊，95㎡的3室最高可以到4500-4700元/月，126㎡的4室則有5300-5800元/月，個(gè)別房東直接開價(jià)到6000元/月。
部分房東委托給中介的房源
所以，三墩北在需求足夠，在供應(yīng)沒有放量的情況下，租金不但沒有崩塌，反而更夯實(shí)了一些。
這樣的交付報(bào)告你還喜歡嗎？你覺得紫璋臺(tái)可以打幾分恩？等他進(jìn)入二手房市場，價(jià)格又會(huì)多少呢？來評論區(qū)和我們聊聊吧。
來源：一言樓市
