“撿漏！壹號(hào)院二期18號(hào)樓大平層，181平方米750萬元（帶車位），買進(jìn)成本1030萬元（帶車位）！”春節(jié)期間，不少中介在發(fā)一套商業(yè)大平層掛牌消息，前不久據(jù)說已經(jīng)成交，最終成交價(jià)跟房東報(bào)價(jià)差不多，從賬面上看，房東虧本了近300萬元！難道作為在杭州頂流豪宅中具有標(biāo)志性意義的杭州壹號(hào)院大平層，如今的二手行情也不靈了？
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兩套“虧本房”
在關(guān)注這套房前，先來看看去年在網(wǎng)上拍賣的另一套房。去年11月，同為壹號(hào)院18號(hào)樓的一套總面積約181平方米的商業(yè)大平層掛在網(wǎng)上拍賣，起拍價(jià)設(shè)置為500萬元，而評(píng)估價(jià)為1300萬元。最終，這套房以總價(jià)700萬元成交，折合單價(jià)僅3.85萬元/平方米。
按照當(dāng)時(shí)周邊經(jīng)紀(jì)人的說法，這是該期小區(qū)交付后第一套流入拍賣市場的房子，也是用這種形式成交的第一套商業(yè)大平層。這套房子的拍賣成交一度引起媒體關(guān)注，且不論成交價(jià)與評(píng)估價(jià)的巨大差距，就跟房東出示的原本買入價(jià)1200萬元相比，也是“巨虧”。而此前，即便是法拍，壹號(hào)院住宅的單價(jià)也要10-11萬元。更“扎心”的是，據(jù)經(jīng)紀(jì)人后來得知，最終花700萬元拍下這套房子的，是房東自己。雖然看上去只是“左手倒右手”，但客觀上還是給這類房子在市場上試了水溫。
壹號(hào)院商業(yè)實(shí)景
最近成交的這套，房東沒有試水，直接帶車位報(bào)價(jià)750萬元，算是非常“實(shí)在”了。據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套房子一放出來，就吸引了很多人看房，所以成交速度很快。“這次應(yīng)該不是房東自己買回去的。”
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“高大上”的大平層也分化
在杭州樓市中，商業(yè)性質(zhì)的大平層應(yīng)該是一種特定時(shí)期催生出的特殊存在。以前，市場上都是30平方米、50平方米的商業(yè)小公寓，可以做工作室，也可以當(dāng)成類住宅，因?yàn)槊娣e小、總價(jià)低，一部分人買來做純投資。
而隨著住宅市場限購、限價(jià)時(shí)代的來臨，300平方米以上的商業(yè)性質(zhì)大平層成了一些沒有房票、富裕人群的替代性選擇；同時(shí)，由于商業(yè)物業(yè)沒有限價(jià)限制，開發(fā)商也將原來做頂級(jí)豪宅的“堆料”一股腦兒地往大平層身上加，讓大平層越來越豪。特別是一些位于黃金地段的大平層身價(jià)遠(yuǎn)超普通豪宅。
觀雲(yún)錢塘城
像觀雲(yún)錢塘城一套320平方米的大平層，二手市場成交價(jià)在4000萬元左右，一期的成交均價(jià)也爬上10萬元/平方米。“從根本上，買商業(yè)公寓和買商業(yè)大平層的人群是天壤之別，分化是必然的。”一位經(jīng)紀(jì)人直言。回過頭來看壹號(hào)院，商業(yè)物業(yè)的戶型面積可謂豐富，既有60平方米左右的“公寓”，也有130多平方米、180多平方米的戶型，還有200多平方米、300多平方米的“大平層”。
在經(jīng)紀(jì)人眼中，只有面積站上300平方米的才被稱作“大平層”，“這類房子無論戶型設(shè)計(jì)、位置朝向、裝修品位都更受高端客戶的喜愛，即便知道總價(jià)高、流通性差、投資獲利空間小，但這類人群買來或?yàn)樽宰�、或�(yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)，只要對(duì)房子滿意，就愿意買單，而且短期內(nèi)掛出來賣的情況也不多。”
壹號(hào)院商業(yè)實(shí)景
相對(duì)而言，同為壹號(hào)院的商業(yè)物業(yè)，小面積的產(chǎn)品在二手市場上流通就很艱難了。像之前拿出來拍賣的181平方米房子，這個(gè)面積段只設(shè)計(jì)了兩房，實(shí)用性不佳，自住定位尷尬。而其他60平方米小戶型二手房的掛價(jià)也只能在4萬元/平方米左右。經(jīng)紀(jì)人表示，目前愿意虧本賣的基本是當(dāng)初一沖動(dòng)就買來投資的，如今不管什么原因，只想套現(xiàn)離場。
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今年還有“超平層”面市
針對(duì)“大平層”，相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，僅去年，杭州市場共成交1596套，同比增長8%，70%以上集中在300-350平方米，1500萬元成為大平層成交門檻。但同時(shí)，二手市場表現(xiàn)比較冷淡，總體成交量少，倒是租金回報(bào)率能在3-4%，相對(duì)亮眼。與此同時(shí)，整個(gè)市場預(yù)計(jì)還有9000套左右的庫存等待去化，其中有近3000套集中在濱江奧體區(qū)塊，壓力也很明顯。據(jù)悉，隨著商辦最小分割面積由300平方米提高到800平方米，市場格局會(huì)發(fā)生變化，但也不乏面積超800平方米的“超平層”會(huì)面市，如運(yùn)河新城的濱運(yùn)錦上灣、錢江世紀(jì)城的七星潮鳴等。
七星潮鳴實(shí)景當(dāng)然，這類客群更小眾。2024年，杭州的“大平層”會(huì)有新的產(chǎn)品面市，也會(huì)有一批產(chǎn)品交付，它們會(huì)有怎樣的市場表現(xiàn)？我們可以耐心觀察，同時(shí)謹(jǐn)守那句話：投資有風(fēng)險(xiǎn)，特別對(duì)普通人來說。
來源：杭報(bào)房產(chǎn)
