 于是李女士慷慨幫助，同意暫時(shí)將房子轉(zhuǎn)到陳某夫婦名下，由他們代持，從而獲得上學(xué)資格。
當(dāng)然，既然是代持，就是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但是李女士和老公仍居住在這套房子里，房屋按揭貸款也是由她繼續(xù)向銀行支付。
2017年4月，李女士丈夫陳先生不幸意外離世。悲痛之余，李女士欲將房屋出賣(mài)，請(qǐng)求丈夫的弟弟和弟媳婦——陳某夫婦配合辦理房屋過(guò)戶(hù)登記。
沒(méi)想到，竟遭到了他們的拒絕！
此后李女士多次請(qǐng)求，均無(wú)結(jié)果。無(wú)奈之下，李女士只能起訴要求討回房屋所有權(quán)。
在法院辯護(hù)時(shí)，弟媳婦陳某妻子辯稱(chēng)，他們是經(jīng)過(guò)合法程序向李女士夫婦購(gòu)買(mǎi)該房屋的，約定的總房?jī)r(jià)46萬(wàn)元分兩次付清，且已經(jīng)辦理該房屋的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，依法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，應(yīng)受?chē)?guó)家法律保護(hù)。
然而，經(jīng)過(guò)法院調(diào)查，則發(fā)現(xiàn)如下事實(shí)：
第一、被告陳某夫婦持有涉案房屋的權(quán)屬證書(shū)，以此為依據(jù)稱(chēng)該房屋系其購(gòu)買(mǎi)所得，但對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的46萬(wàn)元購(gòu)房款如何交付不能作出合理解釋。
被告稱(chēng)其中16萬(wàn)元曾于2011年某晚以現(xiàn)金交付，但其提交的銀行流水單顯示無(wú)大額取款記錄。被告還稱(chēng)自己向原告的銀行賬戶(hù)支付的30萬(wàn)元系房屋轉(zhuǎn)讓款，但該銀行回單顯示款項(xiàng)性質(zhì)系往來(lái)款，該筆款項(xiàng)陳先生已于隔月匯給弟弟陳某銀行賬戶(hù)。
第二、從房屋價(jià)格來(lái)看，2004年原告向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的價(jià)格為44萬(wàn)元，另有附屬儲(chǔ)藏室一間7790元，算上后續(xù)貸款利息等，原告共花費(fèi)近55萬(wàn)元。
即使不考慮購(gòu)房后近7年時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲因素，涉案房屋以46萬(wàn)元的價(jià)格進(jìn)行交易，也與常理不符。
第三、雖然房屋登記在倆被告名下，但涉案房屋一直由原告居住，且水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、按揭款均由原告支付。
綜上，涉案房屋應(yīng)系原告所有，被告屬于代持關(guān)系。因此，法院判決要求涉案房屋登記到原告名下。
然而，回顧一下，幾乎讓李女士失去一套房屋所有權(quán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，就是房屋產(chǎn)權(quán)登記。
因?yàn)�，她最大錯(cuò)誤就是在沒(méi)有對(duì)自己進(jìn)行任何法律保護(hù)的情況下，進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
李女士的這次錯(cuò)誤，就是進(jìn)行了一次糊涂的房屋產(chǎn)權(quán)登記。
而下面這個(gè)案例，原告最失誤的地方，則是沒(méi)有進(jìn)行一次應(yīng)該進(jìn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記。
2013年，著名藝人黃曉明花費(fèi)3600萬(wàn)元在北京朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)了一套豪宅。
這套房子地處北京著名項(xiàng)目星河灣之內(nèi)，當(dāng)年，這套建筑面積703.13平方米的房子，成交價(jià)格為3600萬(wàn)元，算下來(lái)單價(jià)約5.1萬(wàn)。
因?yàn)楫?dāng)時(shí)黃曉明并不具備在北京購(gòu)房的資格，所以并沒(méi)有完成過(guò)戶(hù)，但是黃曉明已經(jīng)支付了房款并一直等待自己的北京買(mǎi)房資格落地。
 前不久，當(dāng)黃曉明要求賣(mài)方根據(jù)原合同履行過(guò)完戶(hù)手續(xù)的時(shí)候，對(duì)方卻不賣(mài)了。
原因當(dāng)然不是房?jī)r(jià)翻倍，而是一個(gè)很合情合理的理由。
因?yàn)榉孔拥乃姓邚堦积堅(jiān)谫u(mài)房時(shí)只有13歲，是未成年人，所以是由他的父母出面，委托一個(gè)中間人完成的交易。
而現(xiàn)在20歲的張昊龍則稱(chēng)，父母的授權(quán)他人賣(mài)房損害了自己的權(quán)益，所以合同無(wú)效；另外只是中間人收了錢(qián)，但張昊龍至今未收到房款3600萬(wàn)元。
自然，雙方溝通沒(méi)有啥結(jié)果，黃曉明將張昊龍告上了法院，要求對(duì)方承認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，并且配合完成過(guò)戶(hù)。
然而，事情的結(jié)果卻是——黃曉明贏了官司，但是房子卻依舊不能過(guò)戶(hù)。
主要原因就有——2013年之后，該房屋因?yàn)楦鞣N債務(wù)問(wèn)題，多次查封。
 黃曉明案例最大教訓(xùn)就是，在該進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記的時(shí)候沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
假如，在2013年，他不是因?yàn)楸本┵?gòu)房資格問(wèn)題，交完全款之后完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
這套房子就不可能被接二連三的被抵押，被查封，更不可能發(fā)生2020年，賣(mài)主翻悔的問(wèn)題。
當(dāng)然，你不能說(shuō)這是北京限購(gòu)的問(wèn)題。
因?yàn)椋本┫拶?gòu)針對(duì)的是所有人，而不單單針對(duì)只是黃曉明一個(gè)人。
黃曉明錯(cuò)就錯(cuò)在，他選擇了不過(guò)戶(hù)而等待，而沒(méi)有選擇放棄購(gòu)買(mǎi)，等攢夠資格再來(lái)購(gòu)買(mǎi)。
不過(guò)從這個(gè)案例，也反證出，北京限購(gòu)是公平的，并沒(méi)有因?yàn)辄S曉明是公眾人物，而網(wǎng)開(kāi)一面，即使你是明星依舊需要老老實(shí)實(shí)的攢資格。
同樣，很多人都在問(wèn)，能不能在這個(gè)城市買(mǎi)房，能不能在那個(gè)城市置業(yè)，能不能選擇二手房交錢(qián)先不過(guò)戶(hù)，能不能選擇買(mǎi)房代持。
然而，對(duì)于這一類(lèi)問(wèn)題，我們是不能給出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案的。
因?yàn)楸旧�，該過(guò)戶(hù)的時(shí)候就不過(guò)戶(hù)，不該代持的時(shí)候選擇代持，只能意味著兩個(gè)字——風(fēng)險(xiǎn)。
啥是風(fēng)險(xiǎn)？就是有可能發(fā)生，有可能不發(fā)生，但是一旦發(fā)生對(duì)于你來(lái)說(shuō)就意味著100%的損失。
當(dāng)然，你可以說(shuō)我找的代持人是我的親戚，是我的同學(xué)，很靠譜呀？
然而，當(dāng)房?jī)r(jià)翻倍的時(shí)候，天曉得會(huì)發(fā)生什么。
不要用金錢(qián)來(lái)考驗(yàn)人性。
當(dāng)然，有人會(huì)說(shuō)能不能簽訂所謂的代持合同呀？
但是，本身代持就是一個(gè)灰色空間，一旦發(fā)生問(wèn)題，法律會(huì)不會(huì)支持代持合法，也是一個(gè)未知。
當(dāng)然，還有人也會(huì)選擇交錢(qián)，約定價(jià)格，先不過(guò)戶(hù)，等待自己的資格落地或者等待營(yíng)業(yè)稅到期。
然而還是那句話，不過(guò)戶(hù)東西就不是你的，不是你的就是不可控的風(fēng)險(xiǎn)，而其中最大的風(fēng)險(xiǎn)就是用利益考驗(yàn)人性。
買(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記往往是最后一步，但是也往往是容易出現(xiàn)問(wèn)題的一步。
常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，除了無(wú)約定代持或者交錢(qián)不過(guò)戶(hù)行為，還有如下：
1、房屋所有人讓家里親戚，朋友等無(wú)房屋所有權(quán)的人與買(mǎi)方簽訂合同，為無(wú)效合同。所以不管在中介門(mén)店簽訂協(xié)議，還是在房管局簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，都必須是房屋所有權(quán)人。
2、房屋共有人沒(méi)有簽字，或者由其配偶代簽。這樣簽合同，如果賣(mài)方反悔，則以夫妻雙方一方不同意可以撕毀合同，發(fā)生不必要的糾紛。
3、尤其是不能由中介代簽，有的中介公司以接受賣(mài)方委托為由，代替賣(mài)方簽字，代辦各種手續(xù)。實(shí)際上可能帶來(lái)更多的麻煩，在全國(guó)已經(jīng)發(fā)生了多起中介簽字，收完全款之后跑路的案例。對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，很可能是“錢(qián)房?jī)煽?rdquo;。
所以，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是買(mǎi)房最后一步，然而，就是這一步走不對(duì)，鬧不好就會(huì)掉落萬(wàn)丈深淵。
來(lái)源：米宅
| 
