| PART 1 |
一年幾次的紅盤對(duì)撞終于看到了一絲要來(lái)的味道，沉寂良久的丹楓四季已經(jīng)開始發(fā)開盤前凍資信息。
觀品、錦尚和品府、星翠瀾庭購(gòu)房群也不約而同的有信息釋放，在像霧像雨又像風(fēng)的杭州樓市，即使“狼來(lái)了”的幾率不小，也時(shí)刻撩撥著改善型需求的心弦。
畢竟上次紅盤對(duì)撞后，超級(jí)紅盤已經(jīng)隔了近4個(gè)月沒上了，改善性需求手中攥著的錢都不敢輕易在股市里掃蕩。
種種跡象表明，未來(lái)的杭州，兩次集中供地之間交叉著集中供房的模式，或許就是常態(tài)，現(xiàn)在就是一波紅盤將來(lái)的模樣。
更巧合的是，傳聞中即將上市的改善“四張王炸”都是貼有濱江房產(chǎn)標(biāo)簽的樓盤，就像“神奇四俠”解救地球一樣，成為解救焦慮的購(gòu)房者的一根根救命稻草。
在我們期待會(huì)帶來(lái)怎樣的火星撞地球效果的同時(shí)，也困惑改善四盤對(duì)撞，到底怎么選？
| PART 2 |
都是不錯(cuò)的板塊，而且都是各自板塊內(nèi)超級(jí)紅盤，需要厘清的第一個(gè)維度是板塊。
▲丹楓四季區(qū)位圖
丹楓四季所在的濱江毫無(wú)疑問是產(chǎn)業(yè)和吸金高地，在2021年前三季度杭州人均GDP排名中濱江區(qū)可是NO.1，總量也僅次于面積和體量遠(yuǎn)大于自己的新余杭、新上城。
雖然沒有未來(lái)科技城的光芒四射，老牌杭州數(shù)字產(chǎn)業(yè)高地，20幾年的產(chǎn)業(yè)慣性，也并沒有被新晉科創(chuàng)大走廊拋下。
▲星翠瀾庭區(qū)位圖，來(lái)源浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院
觀品所在的奧體，是杭州G20和亞運(yùn)會(huì)雙光環(huán)照射下的宇宙中心，傾斜了太多省、市，甚至國(guó)家的資源和無(wú)窮的愛，圍繞奧體三館層層激蕩的城市界面，國(guó)際化感覺已經(jīng)顯露。
隔著奧邸國(guó)際，觀品遙對(duì)大小蓮花和化蝶主體育館，整個(gè)杭州最受世界矚目的中心，沖著這個(gè)“feel”買，毫無(wú)問題。
▲星翠瀾庭區(qū)位規(guī)劃圖
星翠瀾庭，所在的小環(huán)境就是未來(lái)世紀(jì)城產(chǎn)業(yè)、商業(yè)核心，南無(wú)縫對(duì)接奧體，與杭州首次集中土拍中終于實(shí)錘落地的SKP也僅約300多米。
▲錢塘灣未來(lái)總部基地
北鄰規(guī)劃錢塘江南岸統(tǒng)一規(guī)劃的最大CBD核心，定位“全球總部創(chuàng)新地”和“灣區(qū)活力未來(lái)城”的錢塘灣未來(lái)總部基地接棒后亞運(yùn)光環(huán)，向北500多米與萬(wàn)科亞運(yùn)村項(xiàng)目對(duì)望，板塊成長(zhǎng)性和想象空間無(wú)疑巨大。
▲和品區(qū)位規(guī)劃圖，來(lái)源浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院
錦尚和品府，或許是相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)離武林中心最近的樓盤，杭州傳統(tǒng)城市中心，上塘、德勝高架組成的橫貫東西—南北的杭州中央十字快速交通骨架，而地鐵換乘王5號(hào)線把杭州中心位置再次錨定。
扳著指頭算算，東側(cè)200米嘉里城綜合體，三公里范圍內(nèi)北邊有中大銀泰城、新天地綜合體；南有杭州中心萬(wàn)象城、杭州大廈、銀泰武林店、恒隆西湖66，四大綜合體牢牢盤踞杭州鼎級(jí)商圈，這里是老錢喜歡的傳統(tǒng)杭州主城地理中心。
而老下城沿東新路騰挪出的大量土地，也給了武林崛起一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)，對(duì)于老杭州人來(lái)說，只有武林能夠超越武林。
| PART 3 |
▲四盤位置和二手示意圖
四盤中，兩盤是杭州新勢(shì)力板塊，兩盤是已經(jīng)執(zhí)掌話語(yǔ)權(quán)多年的老牌板塊。
雖說未來(lái)世紀(jì)城+奧體速成的成長(zhǎng)性更好，但另一方面，缺少了時(shí)間積淀下的煙火氣和底蘊(yùn)，丹楓四季及錦尚和品府，憑借醇熟居住氛圍和更接地氣的配套勝出。
也就是說，在投資自住復(fù)合型需求中，短期內(nèi)錦尚和品府和丹楓四季自住優(yōu)勢(shì)稍強(qiáng)。
相反對(duì)于不需要考慮柴米油鹽的新人類來(lái)說，城市未來(lái)的繁華和紙醉金迷的物質(zhì)配套，或許才是他們考慮的重點(diǎn)，這一點(diǎn)上，new money更傾向觀品和星翠瀾庭。
至于投資收益性，丹楓四季所在濱江區(qū)府板塊次新房
濱江金茂府掛牌價(jià)11-12萬(wàn)高位。
奧體杭州壹號(hào)院解禁后掛牌價(jià)約11萬(wàn)，創(chuàng)世紀(jì)、時(shí)代奧城9-10萬(wàn)。
文暉板塊次新房君璽掛牌價(jià)8.7萬(wàn)，整體來(lái)看在當(dāng)下倒掛預(yù)期上排序：丹楓四季>觀品>星翠瀾庭>錦尚和品府。
| PART 4 |
▲嘉里城效果圖在各盤的綜合素質(zhì)上，濱江房產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)定性在市場(chǎng)上應(yīng)該是數(shù)一數(shù)二的。
四盤起點(diǎn)都一樣，而且擁有幾乎相似的地鐵盤優(yōu)勢(shì)，丹楓四季憑借著成熟地段，目前4盤中大概率最好的丹楓小學(xué)學(xué)區(qū)、不錯(cuò)的生源，恒溫泳池配置暫時(shí)領(lǐng)先。
錦尚和品府依靠武林的成熟和煥新和42.7萬(wàn)方驚人體量也該是主城罕見的大盤，更容易做出產(chǎn)品品質(zhì)和園林景觀均衡的產(chǎn)品，巨大騰挪空間也給舒適度埋下伏筆，住的舒服，錦尚和品府應(yīng)該排第一（樣板房未出價(jià)格最高的錦尚和品府裝標(biāo)配置還未可知）。
星翠瀾庭左擁亞運(yùn)村和世紀(jì)城的發(fā)展軸心錢塘灣未來(lái)總部基地，右抱奧體和奢華商業(yè)綜合體skp，未來(lái)的地段光芒還是彌補(bǔ)盤子小的軟肋。
觀品離錢塘江和奧體都如此的近，但是卻又不能一覽無(wú)遺，無(wú)疑是種缺憾，即使這樣，這種位置確實(shí)是再也沒有了。
如果按照品質(zhì)規(guī)模學(xué)區(qū)綜合排名：丹楓四季>錦尚和品府>觀品>星翠瀾庭。
| PART 5 |
▲丹楓四季165㎡戶型圖
目前來(lái)看，丹楓四季最后一開僅一幢2#樓，共118套房源，戶型面積165-185㎡，上次全杭州紅盤對(duì)撞509套的報(bào)名人數(shù)就破6530套，中簽率是7.79%，這次沒有最低只有更低是大概率事件。
▲觀品188㎡戶型圖
觀品這次是一次性梭哈2、3、6、7、8#號(hào)樓，共5幢剩余房源。其中188方99套，191方100套，233方49套，總共248套。
在年前紅盤史詩(shī)大戰(zhàn)中，是奧體及改善性樓盤中唯一以10%以上中簽率，躲過限售5年的紅線。
最后一開還真不好說，唯一能說服的理由，或許就是這次169㎡沒有了，門檻提高到188㎡以上的大戶型，總價(jià)門檻又高了近90萬(wàn)，對(duì)于目前越發(fā)焦慮的改善形勢(shì)，和饑渴的需求來(lái)說，這點(diǎn)門檻，或許根本就不算個(gè)事兒。
▲星翠瀾庭139㎡戶型圖
星翠瀾庭首開或許就ALL in，戶型108㎡、127㎡、139㎡，總價(jià)區(qū)段是“神奇四俠”中最低的，同樣硬傷就是樓盤過小，僅4幢房子，還有一幢公租，總共就400套左右。
錦尚和品府能達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的是1、13、15、16、17、26、28號(hào)樓這7幢樓，總套數(shù)也在400套左右，面積110、139、165、185㎡，四盤中門檻僅高于星翠瀾庭。
不考慮人群，套數(shù)中簽率從高到低：錦尚和品府>觀品>星翠瀾庭>丹楓四季，實(shí)際考慮到價(jià)格門檻因素，最難搖肯定是丹楓四季，星翠瀾庭門檻最低，應(yīng)該也不會(huì)高，觀品套數(shù)少排在第三，錦尚和品府第四。
| PART 6 |
如果非要排個(gè)先后，按套數(shù)中簽率由高到低：錦尚和品府>觀品>星翠瀾庭>丹楓四季。
如果按中短期投資預(yù)期來(lái)選：丹楓四季>觀品>星翠瀾庭>錦尚和品府
如果騰挪出房票，按照急需自住+投資：丹楓四季>錦尚和品府>觀品>星翠瀾庭
如果沒有如果，所有的猜想都是基于搖到哦，不然都是自嗨！
這并不是四選一的難題，也不是四選一的濱江房產(chǎn)內(nèi)斗，這恰恰是絕佳的四次機(jī)會(huì)，“神奇四俠”之間并沒有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，也沒有絕對(duì)的劣勢(shì)，只有對(duì)你合不合適。
湊出的一桌牌，東、西、南、北，無(wú)論上那個(gè)位，都是天選之子。
來(lái)源：杭州房叔
