1月1日，涉及房貸的兩大政策變動，已經(jīng)悄悄落地。
這對我們購房者有何影響？接下來的房貸會有何變化？房貸利率走高還是看低？
具體一項一項的來看。
首先，趕在2020年的最后一天，央行與銀保監(jiān)突然發(fā)了一個大招，發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。
繼開發(fā)商“三道紅線”后，銀行分5檔也被劃上“兩道紅線”，房地產(chǎn)貸款也得在規(guī)定比例內(nèi)起舞：
第一道紅線為“房地產(chǎn)貸款占比”：大型銀行上限為40%，中資中型銀行貸款27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。
第二道紅線為“個人住房貸款占比”：大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過15.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。
五檔兩條線，央媽的意思非常清楚，無論是親兒子，還是干兒子，還是遠方侄子，一視同仁，按規(guī)矩辦事，劃好紅線，沒有特權，也沒有例外。
政策推出也非常迅速，趁著大家沉浸在節(jié)日到來的氛圍中，公布一波，隔天1月1日便開始執(zhí)行，沒有回旋的余地，新年新開始。
央行控樓市的意圖非常清晰，2021年的樓市，依舊是穩(wěn)字當頭。
雖然本次調(diào)整只涉及房貸，但這無疑是樓市調(diào)控的一套組合拳。此前的樓市調(diào)控主要集中在行政手段上，限購、限售、限貸只能暫時攔住想要進來的人，但攔不住想要進樓市的錢，房價自然也是水漲船高，金融端去杠桿也是一直以來樓市調(diào)控的呼聲，這次終于開始下手了！
這對我們購房者有何影響？我們先來看看去年各大銀行的踩線情況：
可以看到，35家主要銀行有10家踩線，其中不乏建行、郵儲等大行，招商與興業(yè)更是雙重踩線，此外，接近紅線的銀行也不少。在紅線的制約下，2021年的貸款總量不可避免會縮減。
接下來，無論是觸線銀行，還是接近紅線的銀行，勢必都將審慎住房貸款的發(fā)放，選擇更加優(yōu)質(zhì)的貸款人。當中，不排除壓力更大的中小觸線銀行，會通過提高貸款利率，來篩選借貸人。
不過，政策雖然來勢洶洶，但與三道紅線一樣，也給出了回緩的空間，目的也是為了防止大起大落導致銀行破產(chǎn)。超出紅線2個點的銀行金融機構(gòu)，有2年的調(diào)整期過渡期，2個點以上的，有4年調(diào)整期。
但落到個人購房者來說，影響并不大。雖然接下來貸款總量略有減少，但被全國各地稀釋過后，落到地方變化很小。對于一二線城市來說，銀行機構(gòu)眾多，貸款選擇空間大，除了審核會更加嚴格一些，幾乎不會影響到房貸的申請。
央行此舉，表態(tài)大于實際。
不要忘了，并非所有資金，都是光明正大通過住房貸款流入樓市的，消費貸、經(jīng)營貸等不計入住房貸款的項目，也是樓市加杠桿的好渠道，堵死這頭才算真正堵住了金融端加杠桿。
房地產(chǎn)貸款劃線可能只是第一步，資金流向監(jiān)管是否還有動作，可以期待！
宏觀政策的變動，還將緩步而至，當下對買房人影響最大的，還是房貸利率的變化。
2021年，房貸利率也將進入新階段。
1月1日，第一批存量房貸利率已經(jīng)變了，什么意思？
其實也就是啰嗦了一千遍的LPR，如果你的房貸是2020之前辦理的，并且2020年8月25日之前，從未主動去銀行保持固定利率，那么你的房貸利率已經(jīng)變?yōu)長PR浮動模式！
LPR浮動利率，對應的就是固定利率，最大的變化就是，每年你的房貸利率每年都會隨著市場更換一次。
利率更換日期有兩種方式，一種是以每年1月1日為重新定價日，另一種是以貸款發(fā)放日為重新定價日。
根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，94%的存量個人房貸已經(jīng)如期轉(zhuǎn)換成了參考LPR定價的方式，且多數(shù)人將每年1月1日作為房貸利率重定價日。
也就是說，大多數(shù)的粉絲朋友們：
2021年1月1日，你們的房貸利率已經(jīng)變了，并且房貸真真切切的變少了！
為什么這么說？因為房貸利率參考的是五年期的LPR值，2020年以來，5年期LPR利率，從4.8%降低到4.65%，累計降息15個基點。
要知道，5年期LPR就相當于過去的基準利率，降低了15個點的力度，大家應該懂當中的優(yōu)惠了吧！
無論是被迫轉(zhuǎn)，還是此前簽約主動選擇LPR模式的，只要重新定價日選定為是1月1日，2021年你的房貸已經(jīng)變少了！
至于能省多少？如果按照100萬，貸款30年等額本息來計算，15個基點意味著，2021年全年你能節(jié)省將近1080元。
雖然數(shù)量不大，但是蚊子再少也是肉，未來如果持續(xù)降息，房貸還會持續(xù)走低。
其次，我也想再次強調(diào)一次，固定利率轉(zhuǎn)化為LPR浮動利率，你過去所享受的利率優(yōu)惠不會改變。
浮動利率模式下，房貸利率=五年期LPR+加點。如果是存量貸款，這個加點取決于你原利率與上一年12月五年期LPR值的差值。
舉個例子，如果你過去利率享受過各項優(yōu)惠后，貸款利率為4.41%，2020年12月五年期LPR值為4.6%，那你的加點就是4.41%-4.6%=-0.19%，是的，加點可以為負數(shù)。
不管五年期LPR值怎么變化，你的房貸會一直保持這個負加點，保持此前的優(yōu)惠。
此外還有爭論不休的問題，未來利率到底是漲還是跌？
從長期來看利率勢必是下行的，美國、日本等國家早已進入低利率，甚至負利率的社會。但短期利率肯定存在波動，LPR利率一年一換的基礎下，浮動利率應對未來風險的能力會更強。
2021年的開局，房貸利率全面市場化，房地產(chǎn)貸款也帶上了鐐銬。
還會發(fā)生什么，我們拭目以待！
來源：大胡子說房
