近期，我驚奇的發(fā)現(xiàn)《城西科創(chuàng)大走廊出讓用地導(dǎo)航》發(fā)布。
仔細(xì)一看從這版土地規(guī)劃中至少發(fā)現(xiàn)了5塊明年的必?fù)u紅盤。
更為驚詫的是在杭州土地推介及出讓大部分以“區(qū)”為單位，本次少見的以片區(qū)為主體，將包括西湖區(qū)、余杭區(qū)、臨安區(qū)三區(qū)的土地串聯(lián)推介。而本次系統(tǒng)性的對(duì)2022年儲(chǔ)備、2023年的可供應(yīng)的土地進(jìn)行了系統(tǒng)的梳理，為2023年的土拍提前鋪排、提前招商。本次公布的城西科創(chuàng)大走廊用地導(dǎo)航有哪些亮點(diǎn)？對(duì)板塊發(fā)展有什么啟示？2023年大城西將迎來怎樣的開局?是否有新的現(xiàn)象級(jí)規(guī)劃及超級(jí)紅盤？城西未來五到十年發(fā)展的重心在哪里？
本次公布的用地導(dǎo)航，合計(jì)35宗，其中涉宅地13宗，商服14宗，工業(yè)用地8宗。
最為吸睛的就是兩宗巨無霸地塊，占地160畝的杭州西動(dòng)車所一期上蓋地塊以及占地262.95畝的倉(cāng)前車輛段上蓋地塊。
杭州常規(guī)的地鐵上蓋大多數(shù)權(quán)屬歸于杭州地鐵，杭鐵與各大開發(fā)商合作蓋上商住部分，諸如萬科、綠城以及新晉的TOD大戶越秀等。
畢竟，單一權(quán)屬對(duì)于地塊開發(fā)的合作方選擇相對(duì)簡(jiǎn)潔清晰。
而杭州西動(dòng)車所歸屬于省交投、西站樞紐以及上海鐵路局三家共同開發(fā)，由于權(quán)屬的復(fù)雜性，導(dǎo)致此類動(dòng)車所開發(fā)與常規(guī)的地鐵上蓋難度不同。
且杭州西動(dòng)車所是繼艮山門動(dòng)車所之后杭州第二所動(dòng)車所，也是浙江省內(nèi)規(guī)模最大的動(dòng)車所。綜上我們大膽猜測(cè)，西動(dòng)車所地塊最終很有可能三鐵自行開發(fā)。而臨近的倉(cāng)前車輛段以住宅為主，總建面約47萬方，住宅總數(shù)約4000戶，配有幼兒園、九年一貫制學(xué)校和鄰里中心等。但據(jù)我們了解，倉(cāng)前車輛段明年出讓概率較低。
若兩項(xiàng)目明年入市，大概率會(huì)成為現(xiàn)象級(jí)的紅盤，但從現(xiàn)階段兩大TOD的施工環(huán)境來看，快速建設(shè)難度較大，進(jìn)度沒有想象中樂觀。困擾著大城西發(fā)展的，仍然是每個(gè)新片區(qū)發(fā)展都逃不過的“永農(nóng)”枷鎖。從航拍可以看到，現(xiàn)在圍繞西動(dòng)車所及倉(cāng)前車輛段的是大量的農(nóng)田，若超1000畝的永久農(nóng)田無法調(diào)整，那么就不具備生活、開發(fā)的基礎(chǔ)需求如水通、電通、道路通，兩大的TOD的開發(fā)也會(huì)成為建設(shè)的孤島。
西動(dòng)車所及倉(cāng)前車輛段所在片區(qū)組成的苕溪未來社區(qū)，今年上半年概念方案已經(jīng)評(píng)選完成。“峽谷都市未來勝景”未來社區(qū)初步模樣已經(jīng)躍然紙上，我們寄希望于下一個(gè)五年苕溪未來社區(qū)片區(qū)能夠初見雛形。
畢竟，核心引擎項(xiàng)目承載的是板塊內(nèi)頂層創(chuàng)意和建設(shè)品質(zhì)的天花板所在。
如今的土地預(yù)告僅僅是2023年土拍的前菜。這僅僅是明年年初的可掛牌土地，可以預(yù)見的是未來供應(yīng)加速、供應(yīng)量加大。云城及云谷的千畝土地，現(xiàn)在望去一片片農(nóng)田，未來都是平地起高樓。除了上述苕溪的兩大TOD，云谷和西站是2023年最主要的供地大戶。本次推介的宅地中，西湖云谷有兩宗宅地，單個(gè)地塊體量較小，在30畝以內(nèi)，總建面近8萬方。云谷除上次的定向人才房地塊，為板塊內(nèi)首次宅地出讓，對(duì)于云谷的認(rèn)可度明年即可迎來首次檢驗(yàn)，如果限價(jià)合適，大概率和三墩項(xiàng)目一樣會(huì)成為紅盤。
西站附近有三宗宅地，總占地在137畝，總建面在24.5萬方。這三宗土地與在售項(xiàng)目相比，樓盤體量更加得宜，也更加安靜，杭騰清盤后，戶型定位上更加符合剛需需求，很有可能成為明年的紅盤。隨著未來科技城核心區(qū)域，沿著余杭塘路、文一西路兩邊的地塊逐漸開發(fā)，城市供應(yīng)向北拓展，西站片區(qū)已經(jīng)成為未來科技城主力供應(yīng)片區(qū)。
其實(shí)仔細(xì)盤點(diǎn)，2022年未來科技城及杭州西站附近也僅出讓5宗宅地。
依托華潤(rùn)杭珹未來中心及龍湖杭騰未來社區(qū)兩大千套房源的糧倉(cāng)，造成未來科技城階段性的供應(yīng)爆棚，再加上城西大走廊廊內(nèi)人才的搖號(hào)的傾斜政策。對(duì)于未科的剛需，現(xiàn)階段買房是歷史五年內(nèi)最容易上車的時(shí)間點(diǎn)。
云谷、云城的一體化啟動(dòng)，開啟城西科創(chuàng)大走廊的下一個(gè)十年。上一個(gè)十年，未來科技城承互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)下最牛的企業(yè)托舉發(fā)展，用杭州最飛速增長(zhǎng)的十年填滿。如今從土地出讓重心正式從未來科技城向北、向東北拓展。
西站板塊作為與未科最近板塊，以西站交通樞紐為核心成為大開大建的首發(fā)。同步發(fā)展的云谷板塊，以先發(fā)的西湖大學(xué)為核心，明星項(xiàng)目首發(fā)迎來板塊破冰。而苕溪板塊，兩大TOD冠以未來社區(qū)的實(shí)踐全域動(dòng)能。三大板塊圍裹向內(nèi)推進(jìn)，但在如今的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，下一個(gè)十年任重道遠(yuǎn)。
近期城西大走廊的一體化政策，終于讓充斥著浮躁投機(jī)的未科樓市沉寂下來。從政策公告后，第一個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)廊內(nèi)人才中簽率高達(dá)90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們對(duì)于板塊的預(yù)期。
從杭州西站、云城、云谷的潛在土地供應(yīng)量，以及現(xiàn)階段尚未被消耗完畢的新房供應(yīng)，以及對(duì)真正自住剛需的政策傾斜，二手房可能會(huì)進(jìn)入漫長(zhǎng)的滯脹周期。
目的已經(jīng)達(dá)到了，職住平衡、倒掛摸平已經(jīng)在慢慢實(shí)現(xiàn)。
廊內(nèi)新政之后，城西科創(chuàng)大走廊走了自己的獨(dú)立行情。廊內(nèi)投資客清退，如愿回歸自住。從短期看對(duì)二手房是陣痛，但對(duì)板塊長(zhǎng)期發(fā)展是利好。2023年新一輪土地供應(yīng)，云城、云谷糧倉(cāng)滿滿，適合剛需的寶地很多，未來廊內(nèi)上車的機(jī)會(huì)也越來越好。無論如何，對(duì)于真正鐘意、常駐未科的人，已經(jīng)迎來最從容的時(shí)代。
來源：房特首
