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就超大戶型而言，沒有一個板塊，像申花這樣，既面臨挑戰(zhàn)，又充滿機遇。
近日，馥香園正式收官，喧囂數(shù)年的申花新房市場終于慢慢安靜下來，但其誕生的全新二手房生態(tài)模型，卻才剛剛開始建構。
這其中，尤以面積段在約190㎡以上的純改善大戶型市場最具話題。
從存量有限，到自給自足，再到供應井噴，排山倒海，可以說，未來10年之內，這個市場將發(fā)生與當下完全不同的路徑重塑。
而這一切，也將深刻影響每一位房東和買家。
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先來梳理一下目前申花二手房超大戶型（190㎡及以上，下同，以下簡稱大戶型）市場的基本情況。
申花老盤、次新盤、網(wǎng)紅盤眾多，但超大戶型卻并不算豐富。
當下最大的供應量，要數(shù)已有10年房齡的東方福邸。
東方福邸分一二兩期，其中一期約600多套房子，超大戶型有250套左右；二期800多套房子，超大戶型占約350套。
面積段，集中在190-200㎡的四房三衛(wèi)，以及220-230㎡的五房。
東方福邸是申花二手超大戶型的主力供應
這兩年交付的次新盤中，宜和園有“6條腿”（即6個單元）有超大戶型，總量約150套，戶型為約190㎡的四房。合院暫不在討論范圍內。
古翠隱秀有“4條腿”有超大戶型，總量約90余套，面積約198㎡。
天薈沒有超大戶型，天璽只有3套約270㎡的特殊戶型。
金茂府的超大戶型是疊墅，另成體系。
這么算下來，當下申花超大戶型的市場存量大約在850套左右。
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不過，這是總量。由于大頭集中在東方福邸，而這個小區(qū)又以純自住為主，所以拿出來賣的超大戶型并不多。
宜和園同樣投資客不多，而古翠隱秀雖然投資客略微多一點，但整體超大戶型占比又不高。
根據(jù)從某大型中介APP和當?shù)亻T店了解的信息，目前整個申花掛牌的超大戶型包括：
東方福邸190-230㎡平層13套，233-317㎡躍層8套；宜和園186-193㎡3套；古翠隱秀198㎡3套。
總量還不足30套。
去化呢？據(jù)在申花從事二手房交易多年的劉哥介紹，整個申花，類似超大戶型一年大約能賣20多套（包括疊墅等特殊產(chǎn)品），其中東方福邸能賣10-15套。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，去年比較差的行情下，東方福邸的超大戶型簽約了6套；
而像21年這樣不錯的行情下（下半年開始走弱），簽約了21套。
也就是說，在目前的供需狀態(tài)下，申花一帶的超大戶型走勢比較健康。
“2月份到現(xiàn)在，據(jù)我知道的情況，東方福邸賣了3套，古翠1套。”劉哥說，整體表現(xiàn)還可以吧！
作為一個大盤，古翠隱秀一共只有94套超大戶型
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城內貌似祥和安寧，但大軍卻已在城外集結待命。
過去幾年，申花是新房供應大戶，賣掉的新房保守估計在3000套以上，其中不少是超大戶型。
馥香園開盤四次，超大戶型第一次124套，第二次30套，第三次94套，第四次240套，總計488套；其中包括30套280㎡的”大平層級大宅“。
濱江的攬云錦繡里，全是超大戶型，總計242套。
慶樾上府，開盤三次，超大戶型共142套。
潛在的供應有華潤的洋房項目珹上潤府，88套全是超大戶型。
還有尚未出讓就全城矚目的民生藥廠地塊，按招商信息其住宅總可建體量達到了24萬㎡，即便全做200㎡以上的超大戶型，也可以有數(shù)百套。
若再算上同樣可以搶客戶的小河云莊，其約137套房源，超大戶型占比達到近90%。
保守估計，未來5年內申花交付的超大戶型在1500-2000套左右。
足足是目前申花二手存量的2倍以上。
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如此迅猛的供應，使得至少未來5年之內，申花的超大戶型二手房市場面臨挑戰(zhàn)。
“申花早年新房里的投資客并不多，從古翠隱秀開始，才逐漸多起來。”熟悉當?shù)厥袌龅囊晃蝗耸空f。
而上述大戶型集中的新盤，中簽率大多較低，如馥香園，開盤四次，中簽率均在11%-12%之間；攬云錦繡里的中簽率是11%和14%；都是炒房客大本營。
這意味著，當他們交付之后，市場會承受一定的拋壓。
假設交付半年內，有15%的房東陸續(xù)掛賣；那么未來三四年，申花超大戶型二手掛牌至少將增加200套以上。
但申花超大戶型的二手市場，容量卻未必有想象得那么大。
同樣熱門的奧體和南星，更像是整個城市的標桿，他們吸引的，是全杭州甚至全省、以及長三角的高凈值客戶。
宜和園的最大戶型，在攬云綿繡里只是入門
一個是因為它們更靠近金融中心，有更眩目的摩天大樓與地標。
另一個是它們往往有江景這樣的“頂豪符號”加持，且區(qū)位上更接近溫臺、寧紹和金衢等省內富人來源地。
這些客戶，大多不缺好房子住。他們買奧體南星的大戶型，既有資產(chǎn)配置的需求，也有（房子）金融屬性的考量。
申花的招牌主要是宜居、整體品質高，規(guī)劃概念不多，更多吸引武林廣場以西以北的自住改善家庭。
像最近成交的東方福邸和古翠隱秀大戶型，買的都是自住客。
“申花大戶型二手房，炒作的氛圍幾乎沒有。”劉哥說。
可以想象，單憑每年約20余套的自住需求，想對抗短期內天量超大戶型拋盤，競爭有多激烈。何況新戶型比古翠等又大了一圈，意味著有大量房源賣到2000萬+才能保本。
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不過，正如好萊塢經(jīng)典影片《后天》里呈現(xiàn)的那樣，當極寒過后，生機便會重新煥發(fā)。
申花的大戶型二手房市場，在經(jīng)歷了未來5年的煎熬之后，再往后看，即8-10年內，大概率將迎來明媚的生機。
要了解這個邏輯，必須攤開一張杭州地圖。
若以武林廣場為界，北面一眼望去，申花絕對占據(jù)視覺中心。
在莫干山路、古墩路、萍水街、余杭塘路的四至范圍內，大片次新盤連綿不斷，密度之高、體量之大，在西湖以北的市中心幾乎找不到第二處。
但這里的潛在供地，三五年內將徹底枯竭。這意味著，七八年后，申花再不會有任何新房或新交付二手房入市“搶客戶”，變成一個完全的存量市場。超大戶型賣一套少一套。
要在武林廣場以北找出類似區(qū)域，只能跳躍至西面的未科綠汀路一帶，或北面的勾莊一帶。
但前者距離傳統(tǒng)市中心距離，在申花的一倍之上；后者整體氣質的提升，尚需時日。
最重要的是，無論綠汀路或勾莊，產(chǎn)品定位都集中于剛需或首改。
不像申花，有古翠隱秀、金茂府、宜和園、錦繡之城、濱融府和馥香園等一流品質大盤群星閃耀。無論樓盤品質或戶型定位，都幾乎不輸南星，超越奧體。
在客戶圈層上，綠汀路和醋澇段薹ㄗ犯稀/b]
何況，無論商業(yè)、公園還是學校，當下申花已十分完美。雙休日爆滿的亞運公園、飯點排長隊的城西銀泰，以及學校門口的接送大軍，都彰顯了它的宜居。
對于申花的超大戶型，這是一場比拼耐力的比賽。時間的玫瑰，不是人人摘得到。
來源：層樓
