昨天（5月31日），杭州2022年第二批集中供地掛牌，共45宗涉宅地，總出讓面積2605畝，總可建面積約344萬方，總起價約530億元，預(yù)計在6月30日出讓。（地塊詳情見文末附表）
距離杭州2022年第一批集中供地出讓僅過去一個多月，杭州第二批集中供地就緊鑼密鼓地上市了。
可見今年的推地節(jié)奏明顯加快，似乎也印證了杭州今年將分四個批次集中供地的傳聞。
相比第一批集中供地，此次掛牌地塊數(shù)量減少，但也缺乏熱點地塊。
第一批集中供地中，錢江世紀城、未來科技城、翠苑、申花、常青夕照等板塊的宅地，新房限價明顯低于同區(qū)域的市場真實價格，存在較大套利空間。
這些項目一經(jīng)推出往往受到市場追捧，需要搖號甚至拼社保，開發(fā)企業(yè)也不必擔(dān)憂產(chǎn)品流量和流速。 而此次推出的地塊，除之江、未來科技城、湘湖新城等板塊的低密地塊以外，幾乎沒有令人眼前一亮的地塊。
一部分地塊限價已經(jīng)接近市場真實價格，從目前的市場熱度判斷，多數(shù)不需要搖號或是超高中簽率，限價因此也失去了意義。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處在嚴峻時刻，杭州第二批集中供地掛牌，是對房企，也是對市場的一次考驗和測試。
主要觀點：
1、供地分布區(qū)域不均衡，缺乏熱點地塊，且多數(shù)地塊集中在郊區(qū)或邊緣板塊。
2、部分板塊限價松動，也有個別板塊限價下調(diào)。
3、熱門板塊低密宅地仍存在明顯價差。
4、部分板塊內(nèi)存在多重價格體系。
01
供地分布不均衡
多數(shù)集中在邊緣板塊
蕭山區(qū)、余杭區(qū)仍是第二批集中供地的主力，兩區(qū)掛牌宗數(shù)占總量約一半。
蕭山區(qū)掛牌量最大，共12宗；其次，余杭區(qū)掛牌10宗。
主城四區(qū)（含上城、拱墅、西湖、濱江）共掛牌11宗，與第一批掛牌量持平。
富陽區(qū)（3宗）、臨安區(qū)（3宗）仍少量供應(yīng)，臨平區(qū)掛牌量減少至5宗，錢塘區(qū)僅1宗。
同時，杭州第二批集中供地分布的區(qū)域也較不均衡。
位于郊區(qū)或邊緣板塊的宅地數(shù)量接近30宗，包括益農(nóng)、進化、瓜瀝、黨灣、瓶窯、昌化等鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有宅地上市。
即使是在主流板塊，部分地塊區(qū)位也算不上優(yōu)質(zhì)。
曾經(jīng)有多個熱門樓盤搖號的三墩北板塊，此次推出一宗7萬方宅地。該地塊位于板塊最北面，與余杭區(qū)交界處，遠離板塊核心區(qū)域。
濱江區(qū)掛牌一宗位于浦沿的宅地，相比區(qū)政府、沿江等區(qū)域樓盤熱搖的情況不同，浦沿區(qū)位優(yōu)勢并不強。
目前該區(qū)域內(nèi)還有江榮府、濱璽云筑、棲棠譽灣、綠城東冠項目等多個在售未售項目。
02
部分板塊限價松動
但也有價格下調(diào)的
本次供地中部分板塊限價確實有所放松，但也有板塊價格下調(diào)。
未來科技城蒲荷蕓邸西側(cè)宅地，精裝限價42520元/㎡，與容積率相近的蒲荷蕓邸精裝限價37710元/㎡相比，價格提高4800元/㎡。
錢塘區(qū)唯一掛牌的金沙湖宅地，精裝限價38300元/㎡，與同板塊的杭臻源精裝限價37500元/㎡相比，小幅上調(diào)800元/㎡，但與僅相距700米的下沙工業(yè)區(qū)綠城項目（精裝限價30500元/㎡）對比，限價要高出近八千。
圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院
三墩北地塊精裝限價28600元/㎡，相比古墩彩虹軒精裝限價28100元/㎡，也有小幅上調(diào)。
此外，之江、閑林、臨平老城區(qū)、富春、銀湖等板塊，價格有明顯上調(diào)的，基本上是低容積率低密度地塊。
但本次供地中也有部分板塊限價下調(diào)。
例如，寧圍本次掛牌兩宗宅地，精裝限價均為29500元/㎡，而第一次集中供地同板塊相近容積率的大家項目、德信&杭州城投項目精裝限價則為31500元/㎡。
雖然兩次出讓地塊位置上略有差異，但同時也下調(diào)了2000元/㎡的限價。
03
熱門板塊低密宅地仍存在明顯價差
與以往不同，此次杭州第二批集中供地中，低密宅地供應(yīng)明顯加大。
容積率1.5及以下的地塊就有14宗，最低容積率為1.0，而第一批集中供地容積率1.5及以下的地塊僅5宗。
特別是，之江、未來科技城、湘湖新城等熱門板塊也推出了多宗低密地塊。
之江德信九溪云莊南側(cè)的宅地，直線距離地鐵6號線楓樺西路站約300米，容積率1.5，可建面積約7萬方，樓面起價25495元/㎡，精裝限價41190元/㎡。
地塊位于之江核心區(qū)，甚至被認為是該板塊除之江未來社區(qū)以外的最后一塊宅地。
之江核心區(qū)已經(jīng)沒有新房在售，目前地塊北側(cè)的德信九溪云莊（容積率1.5）疊排掛牌價在9.5萬-11萬元/㎡左右。（二手房數(shù)據(jù)來源貝殼找房，下同）
圖源：杭州讀地云
未來科技城掛牌一宗位于蒲荷蕓邸西側(cè)宅地，容積率1.5，可建面積約6.6萬方，樓面起價28000元/㎡，精裝限價42520元/㎡。
與地塊東側(cè)的蒲荷蕓邸（容積率1.6）精裝限價37710元/㎡相比，限價提高了4800元/㎡，而同為低密的湖畔云廬二手房掛牌價在8萬-11.5萬元/㎡左右。
圖源：住在杭州網(wǎng)
湘湖新城一口氣掛牌了四宗低密宅地，容積率在1.0-1.7之間，總可建面積約27萬方，精裝限價在35690-28420元/㎡之間。
目前湘湖周邊除了湘湖里未售以外，已經(jīng)沒有新房供應(yīng)，此次推出四宗地分別位于湘湖的南北兩側(cè)，打造產(chǎn)品既能滿足剛需及首改家庭，也能滿足高端改善家庭。
其中，湖風(fēng)雅園北側(cè)純宅地容積率僅1.0，可建面積近9萬方，精裝限價30480元/㎡，北側(cè)距離湘湖旅游度假區(qū)僅一路之隔。
周邊容積率相近的湘湖壹號二手房掛牌也非常稀少，根據(jù)貝殼找房官網(wǎng)數(shù)據(jù)，僅2套房源掛牌，價格在7萬-9萬元/㎡。
圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院
除此之外，之江鳳凰谷還掛牌一宗商住地，容積率1.2；閑林一口氣掛牌3宗宅地，容積率均為1.2；臨平老城區(qū)華清山莊西側(cè)牌1宗宅地，容積率1.3，富陽的富春和銀湖各掛牌1宗宅地，容積率均為1.1等。
04
同一板塊出現(xiàn)四個價格體系
最大相差1.65萬
杭州新房在限價政策影響之下，部分板塊內(nèi)部也存在多個價格體系。
此次江灣新城（錢江新城二期）掛牌的兩宗宅地位于板塊東側(cè)，距離地鐵9號線紅普南路站約200米。
其中，四堡七堡42號地塊（容積率2.8）精裝限價53000元/㎡，但相鄰的四堡七堡45號地塊（容積率2.8）精裝限價則為51000元/㎡。
與掛牌地塊相鄰的建發(fā)杭高東項目，精裝限價也是53000元/㎡。
但在江灣新城西側(cè)，棲江攬月軒以及建發(fā)另一個項目精裝限價為66000元/㎡，而更靠近江河匯流區(qū)的觀翠攬月軒，精裝限價為67500元/㎡。
雖然這些地塊都位于江灣新城，但區(qū)位上確實距離相差較遠。以四堡七堡42號地塊為例，從距離上看更靠近九堡，對比不久前搖號的德信錢塘云莊高層預(yù)售均價為39600元/㎡、排屋預(yù)售均價為61400-72200元/㎡。
所以同屬江灣新城價格有較大梯度，實屬正常，如同濱江區(qū)的浦沿和區(qū)政府板塊，雖都屬濱江區(qū)，但價格差距巨大。
圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院
整體來看，杭州本次掛牌地塊多數(shù)并不搶眼，以目前市場熱度判斷，這些地塊所處的區(qū)域多數(shù)不需要搖號或是超高中簽率。
這意味著，這些地方的限價基本不具有實質(zhì)性的意義。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于嚴峻時刻，也是官方救市政策頻出的特殊時刻。
杭州除5月17日出臺的杭三條松綁政策以外，富陽、錢塘和臨平三區(qū)也已經(jīng)實行差異化購房政策，認定區(qū)級人才優(yōu)先搖號，這事實上已經(jīng)大幅降低限購門檻。
杭州第二批集中供地出讓結(jié)果，既是對房企的一次測試，更是對市場的一次考驗。
杭州2022年第二批集中供地指標一覽表
來源：丁建剛房產(chǎn)
